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낙찰후 리노베이션으로 가치 제고

초보자 경매따라잡기 4

2002년 12월 25일 (수) 00:00:00

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이강신 신구부동산연구소 소장
세상사 이치는 원인이 있고, 과정이 있고, 또한 결과가 있기 마련이다. 경매 또한 철저히 준비하고 노력한 사람이 좀 더 수익성 있는 물건을 얻을 수 있는 기회가 많은 것이다. 또한 그 수익성 있는 물건을 보다 더 높은 가치로 창출 해 낼 수 있는 방법 역시 여러 방법이 있다. 그 중의 한 방법이 리노베이션이다.
최근에는 수요자의 인식의 전환으로 신축건물만을 고집하지 않고 적은 돈으로 큰 효과를 얻을 수 있는 리노베이션이 활성화 되고있다.
심지어 개보수를 하는 단계를 뛰어넘어 비효율적인 공간은 없애고 필요한 공간 배치는 추가한다거나, 용도를 변경하거나 하여 좀 더 실용적이고 합리적으로 발전하고 있다.
또한, 부동산 재테크 요령의 한가지 방법으로는 소규모의 토지나 주택을 경락 받아 주위의 여건과 용도에 맞게 조화시키는 방법이 있다. 전.후.좌.우의 지주와 협력하여 합필 또는 공동개발을 할수만 있다면 충분한 투자가치가 높아지므로 같은 물건이라도 가격 경쟁력이 발생한다.
또한 다른 사람이 관심을 갖지 않는 맹지의 경우는 대부분 현시가의 30% 낮은 가격에 낙찰을 받으므로 대다수 공시지가 이하의 물건들이다. 남의 토지를 통하여 진입하므로 낙찰 당시의 가격은 시세이하 이나 이 또한 토지인접지주와의 인간적 관계만 형성되면 합병 또는 분필로 진입도로 확보 및 지적정리를 통하여 반듯한 고가의 토지를 만들 수 있다.
이 또한 낙찰 이후 본인의 성실한 노력행위가 필요하다.
또한 규모가 큰 토지를 경락 받았다면 주위의 현실에 맞게 즉, 환금성이 좋은 적당한 필지로 분할한 뒤 적정한 가격에 매매하는 것이 유리하며 상가 역시 점포분할 및 업종분할 또는 업종변경 등으로 재분양을 할 수도 있다. 그러므로 영업이익이 없는 상가건물이나 결함이 있는 토지물건이라도 수익성이 없다고 단언하여서는 않된다.
어느 물건이든 수익성과 가치상승은 적합한 용도를 찾음으로써 해법은 항상 있는 것이다. 다시 말해 고치고, 바꾸고, 열심히 노력하는 과정이 있으면 반드시 가격 상승은 필연적인 것이다.
한 실례로 낡은 주택을 옛날식 선술집으로 고치고 낡은 여관이나 사무실을 원룸으로 개조하여 임대사업을 한다거나 앞뒤 점포나 상가를 합쳐 공동상가나 대형마트로 변경한다면 높은 수익률을 올릴 수 있다고 생각된다.
끝으로 앞에서 언급했던 리노베이션은 일반적으로 신축비용보다 보통 50A의 가격이면 원하는 수준으로 개조가 가능한 장점이 있다. 또한 이러한 비용절감 측면도 고려되지만 도저히 재건축하기 어려운 집(주거지역에 대지 60평 부지에 건물 50평 주택이 있는 경우), 전용주거지역에 끼어있는 집, 지적도로가 없는 집 등이 특히 유리하다. 또한 신축에 비해 공사기간이 단축되며 건축에 따른 이웃주민의 민원발생이 우려가 적고 적은 투자로 알찬 효과를 기대 할 수 있다.
또한 리노베이션을 할 때는 허가와 신고사항은 반드시 이행하여야 한다. 허가는 관할구청, 신고는 관할 동사무소에서 한다. 증.개축, 대수선등의 경우에 구조안전 진단확인서를 받아야하며 연면적의 증감이 없더라도 내력벽, 기둥,보 등을 변경하거나 일부를 훼손할 경우에는 반드시 리노베이션 허가를 받아야 한다.
또한 연면적 증가면적 85m²미만, 건축물높이 3m미만, 단독주택의 경우 100m² 미만은 동사무소의 신고만으로 가능하고 그 이상의 경우는 관할구청의 허가를 받아야 한다. 끝으로 공사업체를 선정할 시는 시공실적이 많은 전문업체인가와 또한 A/S등이 가능한가를 비교하여 선택하여야 한다.