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농지전용시 유의 사항

투자칼럼

2002년 12월 25일 (수) 00:00:00

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한재우 프라임탑 대표
주5일 근무제가 본격 실시되면서 도시를 떠나 전원으로 향하는 사람들이 눈에 띠게 늘고 있다. 전원주택에 살기 위해 제일 먼저 해야 할 일이 마음에 드는 땅을 구입하는 것인데 이때 첫 번째 절차가 바로 농지전용 절차다. 농지전용이란 말 그대로 원래 준농림지이던 땅을 집을 지을수 있도로 용도변경하는 것을 의미한다.
우선 농지전용을 신청하기 전에 전용면적이 어느정도 인가 정확히 해둘 필요가 있다. 즉 다시말해 미리 건축계획을 완벽하게 세워놓고 전용허가를 신청해야 한다.
그 이유는 농지를 전용해 집을 짓는다고 해서 농지를 무한정 전용할 수 있는 것이 아니고 건축물의 바닥면적 즉 1층 건축면적을 기준으로 대략 3-4배 전후 규모만 전용을 허용하고 있으므로 농지매매계약을 체결 하기전에 건축계획을 분명히 세워놔야 한다. 또 각 지자체별로 건폐율에 대한 산출기준이 다르고 또 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 적용하는 경우가 많기 때문에 이점에도 각별히 유의해야 한다.
건폐율이란 건물의 바닥면적(평)을 대지면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값을 말한다. 즉 건축면적이 30평이고 대지면적이 150평이라면 건폐율은 20%가 된다.
건폐율 20% 한도내에서 농지전용이 가능하다면 전용 가능면적은 건물 바닥면적의 5배에 해당하게 된다.
현재 대부분의 시, 군에서는 최대 전용면적을 일반주택은 200평, 농가주택의 경우300평으로 정하고 있다. 아무튼 전용 가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다.
뿐만 아니라 소유권을 이전 받는데도 문제가 될 수 있다. 소유권 이전이 가능한 면적은 농지전용허가를 받은 부분에만 한정되기 때문이다. 만약 농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용하고 남은 면적은 300평이 된다. 이 경우 남은 300평은 소유권 이전을 할 수 없다. 그 이유는 농사를 짓지 않는 도시인이 농지를 소유하고자 할 경우, 농지 구입면적이 최소 303평 이상이 되어야 소유권 이전이 가능하기 때문이다.
이렇게 건축면적을 기준으로 전용면적을 규제하는 까닭은 필요이상으로 대지를 넓게 전용받게 되면 농지보전에도 문제가 있고 투기적 목적으로 전용면적을 지나치게 확대하는 폐단을 조장할 가능성이 있기 때문에 이를 사전에 방지하자는 것이다.
그러므로 농지전용에 들어가기에 앞서 건축에 대한 기본 설계가 먼저 확실하게 이루어져야 한다. 그래야 농지전용이 가능한 면적이 산출되고 구입할 땅의 규모도 그에 맞게 계약할 수 있기 때문이다.
만약 이러한 사전 준비없이 땅부터 먼저 구입해 놓고 농지전용허가를 받은 다음에 설계를 하려고 하면 집의 크기를 땅에 억지로 맞춰야 하기 때문에 자신의 생각을 건축설계에 제대로 반영시킬 수가 없게 된다.
무조건 많은 면적을 전용한다고 해서 반드시 좋은 것은 아니다. 몇 평짜리 집을 지을 것인가부터 치밀하게 계획을 세워야 한다. 건축면적에 비례해 전용허가 면적이 나오기 때문에 대지로 바꾸려는 면적이 크면 클수록 불필요한 건축비가 많이 들게 되기 때문이다.
현재 경기도 등 수도권 일원에서는 건축면적의 약 3~4배 정도가 대지로 전용되고 있다. 건평 40평의 집을 짖는 다면 120평~160평 정도가 대지로 전용되는 셈이다.

준농림지역내 농지라도 농지전용시 유의해야 할 사항
1. 준농림지역외 또 다른 관련법규 규제사항인 군사보호구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역등은 행위제한을 받는다.
한강수계 수변구역- 전국 3개도 8개시군 42개 읍면 남한강은 충주댐, 북한강은 의암댐
상수원보호1권역 수질보전특별대책지역내 -강수계 1㎞
지역외- 강수계500미터
전용허가 대상토지- 90년 7월이전: 외지인, 현지인 가능, 주택연면적 800㎡(242평)
97년 10월이후분할 토지: 외지인 6월이상 거주의무, 1필지당 1동, 원주민-1세대당 1동

2. 전용허가시 추가 예상 비용
전기인입비:200미터 기본, 1미터당 44,000원
전기통신비용: 400미터 기본, 40미터당 56,000원
도로개설비: 폭 4미터 이상 확보된 토지
3. 농지전용 허가건축기간- 최초 허가 후 2년, 미착공시 허가 취소
공사중단 1년 경과시- 허가취소