부동산신문

편집 : 2024.4.28 일 17:59

홈 > 뉴스 > 투자리포트 > 재테크

대도시 주변 개발가능성 높아

그린벨트 투자요령

2002년 12월 17일 (화) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

최근들어 '국민임대주택 건설'이다 '강북 뉴타운 개발'이다 하여 개발제한구역으로 묶여 있는 그린벨트에 대한 관심도가 높아지고 있다.
또한 그린벨트에 대한 행위제한이 완화되면서 편의시설이나 집을 짓는 건축 행위가 성행하고 있다
그러나 그린벨트내에 실제 농업행위 등에 이용할 수 있도록 우사나 축사를 지을 수 있게 허용한 것을 편법적으로 타용도의 창고로 이용하거나 임대까지 하는 사례도 일어나고 있다.
그리고 내년부터는 그린벨트 내에서도 10가구 이상이 모여 살면 4층 이하의 연립주택 신축이 가능하도록 허용할 계획이다. 이러한 계획은 20가구 이상의 취락지역을 그린벨트 우선 해제 대상으로 삼은데서 형평성 문제에 따른 것이다.
이와 같이 그린벨트지역은 법적으로는 엄격하게 개발이 규제되고 제한되지만 조금만 그 방법을 달리하면 그린벨트에 대한 투자 매력을 느낄 수도 있다.
즉 그린벨트는 언젠가는 개발이 될 수 있다는 점과 개발 가능한 방법과 범위 내에서는 언제든 개발을 할 수 있기 때문이다.
그러면 이처럼 그린벨트가 투자처로 각광을 받을 수 있는 요소는 무엇일까.
첫째는 개발제한구역은 대부분이 서울·수도권지역이나 대도시 주변에 있다는 것이다. 즉 개발제한구역을 지정한 취지는 무분별한 도시개발이나 난개발을 방지하고 도시의 주변환경과 쾌적한 환경을 유지하기 위한 것이다. 그렇지만 개발제한구역이지만 땅값이 만만치 않고 나중에 개발제한구역이 풀릴 경우에는 인접한 대도시와 같은 수준의 가격을 나타내기 때문에 투자가치가 높다.
둘째는 그린벨트지역의 땅값은 인접한 토지의 가격이 오르면 동반해서 오른다는 것이다. 그러므로 그린벨트나 인접한 도시의 땅값이 큰 차이 없이 그 가격을 유지하고 있음을 알 수 있다.
셋째는 기존건물이 있는 땅은 증축을 위한 재건축이 가능하다. 증축을 위해 논밭을 매입해서 만들 경우 기존면적을 포함해 60.6평까지 형질변경이 가능하다는 것이다. 여기에 건폐율은 60%에 2층까지만 허용되어 2층을 24.3평으로 하면 된다.
기존 건축물의 바닥 면적이 36.3평을 초과했다면 2층은 이를 합해서 60.6평을 넘기지 않으면 된다
넷째 일명 용마루라고 불리는 이축권이 매력적이다. 이축권이란 인근지역으로 집을 옮겨지을 수 있는 권리를 말한다. 그린벨트내에서의 이축권을 행사할 수 있는 경우는 공익사업으로 이전이 불가한 경우, 수해지역으로 이전이 불가한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 짓고 살던 사람중 토지소유자가 임대를 거부할 경우 할 수 없이 집을 옮길 경우 등이다.
이축권으로 옮겨지을 수 있는 지역은 나대지나 잡종지 등 임야가 아니면 가능하다. 이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내이며 이축시 대지 조성면적은 100평정도까지 이다.
그러나 이축권을 구입할 시에 주변의 토지가나 이축권의 건축 가능 평수와 거주년수를 확인 해야 한다.
원주민이 아닐 경우에는 집을 지을 수가 없어 결국에는 낭패를 보는 경우가 생긴다. 이러한 이축권은 재산증식에 큰 도움이 되어 가장 매력있는 그린벨트지역이라 할 수 있다.
여기서 유의점은 그린벨트의 지정 시기가 지역마다 달라 건설교통부에 시기를 확인할 필요가 있다
그 뒤 해당 시·군에서 건축물 대장 등을 열람해 그린벨트지역이 이전부터 이 대장에 등재 되어있는지를 살펴보아야 한다. 그리고 해당 동사무소에서 주민등록등본을 확인하는 것도 중요하다.
다섯째 그린벨트는 장기적으로 볼 때 해제가능성이 높기 때문이다. 물론 개발이 되어도 그필요성이 적은 지역은 값이 별로 오르지 않지만 해제되어 개발되었을 때 개발가치가 높은 지역은 인근 지역보다 더 높게 그 토지가가 거래될 수 있다.
여섯째 그린벨트지역이 주거환경이 쾌적하고 자연환경이 좋으므로 돈있는 사람은 향후 묶여있던 그린벨트가 풀리면 이러한 곳에 살기를 원하기 때문이다. 이러한 그린벨트 내 유망한 전원주택 부지로는 서울에서도 강남구 수서, 자곡동, 율현, 쟁골마을, 세곡동과 염곡동 등이 있다.
고양시쪽으로는 화정동, 원당역 주변, 관산동, 내이동 등이 유망하고 서울에서 출퇴근이 쉬운 도내동은 이축권이 거의 없고 기존 주택가격이 거의 평당 400만원을 능가하고 있다.
하남시는 서울과의 출퇴근이 용이한 창우동과 하산곡동, 미사동 등이 교통적 여건이나 주변경관이 좋아 이축권의 가격이 상당히 비싸다.
또한 산을 끼고 있는 하산곡동도 상당히 수요가 많고 인기가 있다.
그러나 미사동 일대는 서울과 가장 가까우며 교통여건은 좋으나 지반 등이 사토이므로 지반이 약한 것이 흠이다.
최근 남양주지역이 상대적으로 인기도가 크게 상승하고 있으며 주변 경치와 경관이 우수한 조안면 조안리나 능내리 등이 이축권 대상으로 시세가 높게 형성되고 있으며 다음으로는 덕소지역 이축권이 조안면보다 선호도가 떨어지는 편이다. 그리고 경춘국도상의 금곡동 일대는 이보다 더 떨어지는 편이다.
성남시의 고등동이나 심곡동일대 그리고 신촌리 비행장 주변 지역이 인기가 있다.
특히 대왕저수지와 청계산 등이 주변에 둘러싸여 있어서 좋고 상적동 등의 옛골 등이 인기 있는 지역이다
의왕시에서는 청계, 고천, 월암동 일대가 이축권으로서는 가장 가격이 높게 형성돼 있다. 이 일대는 약 90%가 그린벨트 지역이므로 가든쪽으로 거래가 많이 이루어지는 편이다.
김포지역은 서울과의 경계선상에 있는 고촌지역이 편리한 교통때문에 주목받고 있다.
<문의:02)749-6008>