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재건축과 비교한 리모델링 공사비

전문가칼럼

2002년 12월 10일 (화) 00:00:00

윤영선

윤영선 한국건설산업연구원 선임연구위원

최근 한 일간신문(중앙일보 11.16, 화)에 아파트 리모델링 공사비가 재건축보다 높고 그래서 재건축에 대한 대안으로 리모델링의 타당성이 떨어진다는 기사가 실렸다. 그러나 이 기사는 리모델링의 실상에 대한 제대로 된 이해를 결하고 있다.
첫째, 리모델링은 노후 재고 건축물의 노후화 방지와 성능 향상을 위한 활동으로 공사 범위가 다양하여 공사의 내용과 성격에 따라 공사비가 천차만별이다. 작게는 인테리어 수준의 공사가 있을 수 있고 크게는 신축이나 재건축보다 공사비가 더 많이 드는 건물의 역사성을 복원하는 공사도 있다.
대체로 아파트 등 주택 리모델링 공사는 크게 세가지 단계로 구분되고 그에 따라 공사비도 차이가 난다. 인테리어 개선 수준에 해당되는 1단계 리모델링에서는 재건축이나 신축의 30% 내외가 든다. 이러한 류의 리모델링은 주기가 짧아 5년에 한번 정도 수요가 발생한다. 이에 비하여 10∼15년 주기로 요구되는 2단계 리모델링 공사는 주요 구조 및 벽체 등을 유지한 채 내·외장재와 설비 등을 교체하는 공사로 재건축 공사비의 45∼65% 정도가 소요된다. 그리고 3단계 리모델링은 구조 변경과 확장 등 전면적 리모델링 공사로 재건축의 65∼85% 가까이가 소요된다.
둘째, 이러한 측면에서 보면 리모델링 공사는 특수한 경우를 제외하고는 재건축보다 공사비가 적게 든다. 3단계에 해당되는 전면적 리모델링을 시행한다 해도 기본적인 토목, 골조 공사가 생략되기 때문에 재건축보다 공사비가 더 든다고 말할 수 없다. 대체로 토목, 골조 공사비는 전체 신축 공사비의 30% 이상이 소요된다. 다만, 구조 변경 공사 시에는 건물의 안전성 보강을 위하여 구조 보강 공사가 필요한 경우가 생기고 이 경우에는 추가적인 공사비 상승 요인이 발생하게 된다. 80년대 중반 이전에 건축한 아파트의 경우 현행 건축법에서 요구하는 내진 보강의 필요성 때문에 리모델링 공사비의 추가적인 상승으로 인한 재건축과 맞먹는 비용이 발생할 수도 있다. 이에 대해서는 아파트 리모델링을 활성화하는 차원에서 내진 보강 기준을 면제 또는 완화하는 등의 정책 개선이 요구된다.
셋째, 아파트 리모델링 공사는 이제 초기 단계로 아직 우리 건설업체들은 시공 경험이나 기술을 체계적으로 축적하지 못하고 있다. 따라서 장기적으로는 리모델링 공사 역시 공사비를 절감시킬 여지가 매우 많다. 공법상에서 프리팹 등 건식 공법을 도입하고 기존 부재와 신부재간의 연결 부위에 대한 처리 기술 등을 개발하므로써 공사비의 절감을 유도할 수 있다. 그리고 공사 프로세스의 체계화 등을 통하여 공사기간을 단축하고 주민을 이주시키지 않은 채 리모델링을 추진함으로써 공사비를 절감시킬 수 있다. 이러한 공사비 절감을 위한 시공업체의 기술적 노력은 결과적으로 리모델링의 사업 타당성을 크게 증대시키는데 기여할 것이다.
넷째, 무엇보다 리모델링을 재건축과 직접적으로 비교하려는 발상을 버리는 것이 중요하다. 리모델링을 하느냐 재건축을 하느냐에 대한 비교 판단이 요구되는 경우도 있지만 앞으로 우리나라 아파트는 재건축 자체의 추진이 일정 기간 어렵게 된다. 정부는 현재 20년으로 되어 있는 아파트 재건축 가능 시점을 30년 이상으로 연장하는 방안을 검토하고 있다. 이렇게 되면 이 기간 내 적절한 시기 즉, 적어도 15년이 경과하는 시기에 리모델링을 추진하는 것이야말로 주거의 질을 개선하고 경제적인 가치를 향상시키는 가장 효과적인 방법이 된다. 그리고 이미 고밀도로 건축된 아파트들은 재건축을 통하여 추가적으로 얻을 수 있는 이익도 기대하기가 어렵다.
이밖에 사회적인 측면에서도 리모델링은 환경보호와 자원 낭비 방지 등 바람직한 측면이 많다. 그러나 굳이 이러한 사회적 이점을 고려하지 않는다 하더라도 리모델링은 보다 적은 비용으로 더 큰 효과를 거둘 수 있는 바람직한 건축 행위이다. 아직은 초기 단계에 불과하지만 정부의 제도 개선 및 지원 확대 노력과 건설업체의 시공 기술 개발 노력이 효과를 발휘하게 되면 리모델링은 아파트 주민 등 건물주에게 경제성있는 투자 수단으로 자리잡게 될 것이다.
프로필
행정학박사(서울시립대학교), 한국건설산업연구원 선임연구위원(현), 한국리모델링협회 부회장(현), 국토연구원 책임연구원(전)