부동산신문

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초보자 경매따라잡기 1

철저한 권리분석 필수

2002년 12월 10일 (화) 00:00:00

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신구부동산연구소 이강신 대표
부동산 상담 중 의외로 경매로 부동산을 취득하고자 하는 사람이 많다. 그러나 막상 경매 물건 분석을 일반인이 혼자 해내기가 어려운 점이 있다. 경매는 법률적 지식과 소야이 필요하기에 관심은 있으나 주저하는 경향이 있다. 그러므로 주변에 부동산 전문가와 상의하여 경매에 입찰하는 경우가 현명한 방법이다. 경매에 관하여 관심이 있으나 망설이는 분들에게 적은 상식이나마 몇 차례에 걸쳐 경매에 관하여 기술코자 한다.
요즘은 지식 사회이고 정보화 시대인 만큼 경매물건은 신문지상을 통해서 공고되고 인터넷 경매 사이트나 정보지를 참고하여도 좋다. 또한 신문에는 계략적인 정보일 뿐 권리관계 등에 관한 분석은 경매물건이 나와 있는 법원에 가서 직접 확인하는 절차가 필요하다. 경매 부동산 정보의 정확한 사전 입수가 있으면 철저한 물건분석, 권리분석과 경매 물건상 세입자의 조사와 명도문제, 현장답사를 통하여 부동산의 이용 상태확인, 낙착률을 감안하여 최적의 낙찰가격을 결정하고 차질 없는 자금 계획을 수립하여야 한다.
경매 물건의 최초 경매가 감정 평가액으로 시작하여 1회 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 저감되므로 2~3회 유찰시 시세의 50%정도 내외로 취득이 가능하다. 그러나 이것은 하나의 수치이고 경매가 이미 대중화되었고 참여 및 관심갖는 인구의 증가로 시세차익만으로는 수익성을 보장할 수 없다. 경매 취득 후 수요자 중심으로 용도분석과 최유효 이용으로 경제성과 수익성을 높여야 할 것이다. 그럼 먼저 수익성 있는 물건은 어떻게 선택할 것인가부터 생각해 보기로 하자.
물건에 정통해야 한다. 즉, 아파트, 단독, 다세대, 상가, 토지 등 먼저 선택의 기준을 정하고 뚜렷한 목적에 의하여 절차를 지켜야 한다. 현장 답사는 기본이고 시장 가격 파악과 향후 발전 전망 등 물건에 관하여 모든 정보를 상세히 숙지하여야 한다. 또한 그러한 토대 위에서 인수되는 등기부 등본상의 권리 및 부동산 점유자 권리가 있는 경우도 회피하지 말고 정밀분석 하여야 한다.
초보자일수록 신건에 주목하여야 한다.
유찰이 많이 된 것은 그만큼 복잡한 권리관계가 있도 또 초보자에게 감정가 대비 절반이하의 물건을 기대하기 어려운게 현실이다. 등기부 등본을 이용하여 선순위 가공 임차인이 존재하는지 여부와 전화 가입권을 이용한 선순위 임차인을 조사하는 방법이 있다.
권리의 공시방법은 등기부 등본이고 임대차의 공시방법은 주민등록등본이므로 확인할 것은 세심하게 분석하여야 경제적 손실을 예방할 수 있다. 별로 싸지 않더라도 본인의 용도에 마즌 가격이라면, 개발을 해서 수익률을 극대화가 가능한 물건이라면, 또 임대수익을 노린 안정적 투자라면, 법원경매를 이용한 다양한 재테크 전략은 바람직하다.(다음 호 계속)