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시내중심 주유소부지 개발방안

세금 금융비용 등 감안요소 많아

2002년 12월 05일 (목) 00:00:00

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한재우 RE칼럼대표

<지난호에 이어>
* 실제 개발사례
강남구 역삼동 OO번지의 주유소부지를 개발, 모델로 삼았다. 현재 주유소와 4층의 부속 근생상가가 있는 370여평의 일반주거지역인 이 부지는 역삼역세권에 속하는 테헤란로 부근의 오피스 밀집지역이므로 임대수요를 고려한 소형오피스텔이나 원룸형 주상복합아파트를 개발하기에 적합한 요건을 갖추었다고 할 수 있다.
따라서 이 부지를 원룸소형오피스텔로 개발하기로 결정하고 개략적인 건축계획을 해본 결과 지상층 연면적은 약 1,120여평(용적률 약 298%), 지하층의 일부 근생시설 및 주차장 면적까지 포함해 총 연면적 약2,040여평의 지하3층/지상8~10층 규모의 건축이 가능했다. 지하1층과 지상1층은 근생상가로 구성하고 지상2층부터 16, 17평형 오피스텔을 90세대정도 넣을 수 있었다.

예상수익 분석
오피스텔의 총 계약면적은 약 1,550여평으로 주변 일대의 오피스텔 평당분양가 750~850만원/평을 고려하여 800만원/평으로 분양한다고 할 때 오피스텔 분양수입은 약 124억원이 된다. 또 1층과 지하에 조성된 근생상가 부분도 주변시세를 고려하여 분양한다고 했을때 1층 153평의 근생상가는 평당 2000만원/평 정도로 분양할 경우 약30억원의 분양수입을 얻을 수 있고 지하1층 335평 가량의 근생상가는 평당 650만원씩 분양할 경우 약 21억여원의 분양수입을 얻을 수 있다. 이렇게 해서 총 약 175억원의 분양수입이 예상된다.

소요비용
이제 고려해야 할 비용요소를 대략적으로 살펴보면 먼저 가장 큰 비중을 차지하는 것으로 부지매입비용과 도급공사비를 들 수 있다.
대상지의 경우 부지매입비용으로 약 65억원(등기비용 포함)이 소요되며 도급공사비로는 평당 280만원이 소요된다고 했을 때 약 57억원정도가 든다.
기타 소요경비로는 철거공사비를 비롯, 설계, 감리비, 인입부담금을 포함한 각종 부담금 및 수수료(측량, 인허가, 지질조사 등을 위한 비용), 모델하우스 및 광고, 분양관련 비용, 제세공과금 및 예비비 등을 고려해야 한다. 대상지의 경우 약 22억6천만원 정도가 소요될 것으로 예상된다,
따라서 총 소요비용은 약 144억6천만원 정도이다. 결국 이 사업의 총 예상 사업수지는 금융비용을 고려하지 않을 경우 약 30억6천만원 정도가 되는 것이다.
사실 실제 개발에 있어서는 세금관계(특히 개인일 경우)와 금융비용등을 비롯하여 감안해야 할 요인들이 상당히 많다. 또 개발규모 및 용도선정에 있어서 법규사항 체크와 해당 사업지가 처해 있는 입지여건 외에도 개발시점의 전반적인 부동산시장 동향이나 흐름을 면밀히 파악하는 것이 무척 중요하다.
부동산은 기본적으로 수요와 공급이 일치하는 선에서 개발이 이뤄져야 하므로 시장수요에 부응할 수 있는 적절한 공급 내지는 참신한 아이디어를 통한 새로운 부동산상품 및 신규수요를 창출할 수 있는 방향으로 개발이 이뤄져야 비로서 성공한다는 점을 꼭 염두에 둬야 할 것이다.
(도움말: (주)유선건축사사무소. 02-562-0022)