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자금 넉넉하면 역세권 상가 투자 유리

임대 수익형 부동산 투자

2002년 11월 22일 (금) 00:00:00

부동산신문

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9월4일과 12일 그리고 10월11일 정부가 연이어 발표한 주택시장안정대책이 부동산시장에 미치는 영향은 대단히 크다.
정부가 부동산가격의 상승행진이 위험수위에 도달했다고 보고 이를 잡겠다는 강력한 의지가 담겨 있다고 풀이된다.
먼저 9.4대책은 아파트 청약제도를 개선해 실수요자 위주의 공급을 원활히 할 수 있도록 하고 보유를 통한 투기 목적의 주택에 대해서는 양도세를 비롯한 관련 세제 개편을 통해 엄격히 규제를 하겠다는 것이다.
9.12 주택시장안정화 대책은 9.4안정화대책의 후속조치로 주택거래나 보유세금을 무겁게 하며 국세청에서 기준시가를 수시로 인상 조정하면서 양도세를 비롯한 재산세, 상속세, 증여세 등에까지 영향이 미치도록 해 부동산의 단타 투기를 원천적으로 잡겠다는 것이다.
또 10.11조치는 한마디로 지금보다 높은 양도세를 부과하여 투기성 거래 자체를 차단하겠다는 것이다. 즉 실거래가액이 6억원을 넘게되면 면적에 관계없이 고급주택으로 분류하거나 투기지역 지정, 토지거래허가구역 확대, 부동산 담보대출 60% 제한지역 확대 등의 조치로 특히 강남지역의 30∼40평형대 아파트 소유주의 타격이 크다. 그러나 여기에 대한 조세저항도 만만치 않을 것으로 예상된다.
■대응 투자 전략
정부의 이러한 부동산 투자 환경의 재편과 유도로 시중의 부동 자금이나 단기시세차익을 노려 치고 빠지는 투기성이 아닌 건전한 투자자들의 혼란도 적지않다.
이러한 환경에서 가장 적절한 투자에 대한 전문가들의 조언을 들어보면 다음과 같다.
앞에서 언급한 각종 조치로 양도세, 보유세 등으로 인한 부담이 큰 아파트보다는 임대수익형인 서비스드 레지던스(serviced residence)나 외국인, 싱글족을 대상으로 한 MOS(My own space)등에 관심이 많다.
즉 부대시설과 서비스 시설을 강화한 호텔 및 주상복합, 오피스텔을 혼합한 형태의 수익 위주의 도심형 부동산 투자상품이 인기를 누리고 있다.
그리고 아파트는 분양권 전매제한을 받지않는 수도권 지역으로 눈을 돌려보는 것도 바람직 하나 이제는 워낙 분양가가 많이 올랐다. 또한 아파트가 주거의 대상이 아닌 투자나 투기의 대상이 되어서는 안된다는 점도 주지해야 할 것이다.
최근에 들어서 이러한 정부의 강도있는 부동산 규제 정책이 아니더라도 이제는 시세차익을 추구하는 부동산 투자보다는 임대수익형으로의 발상 전환이 필요한 때가 아닌가 한다.
그러므로 이제는 여유 자금이 넉넉한 사람은 역세권 상가 등의 투자를, 소액투자자라면 도심형 오피스텔 등을 구입해 고정적인 임대수익을 추구하는 투자가 바람직하다.

■도심형 오피스텔 투자시 고려요소
오피스텔 투자시 가장 먼저 짚어봐야 할 것이 1가구2주택 해당 여부일 것이다.
최근 국세청의 부과기준으로 일부 혼란이 있었으나, 일단 오피스텔은 건축법상의 업무용 건물로 분류가 된다. 그리고 나중에 양도시에는 사무실이나 상업시설 등으로 사용하기 때문에 양도세를 내야 한다.
그러나 주거용으로 사용한다면 1가구1주택 요건에 맞으면 양도세가 비과세되나 1주택을 가진 사람이 분양을 받아 주거용으로 임대를 한다면 나중에 양도세를 내야 하며 실질 과세원칙에 의하여 1가구2주택으로 간주하여 세금부과가 된다. 그러나 임대소득을 위하여 분양을 받아 업무용으로 임대를 놓고 사업자등록을 하여 부가세도 환급을 받아 사업소득세를 내게 되면 그러한 것이 증명자료가 되면서 1가구1주택이 되는 것이다.
여기서 잠깐 일반아파트와 주상복합아파트 그리고 오피스텔의 차이점을 비교해 보면 다음과 같다.
먼저 일반아파트나 주상복합아파트는 용도 분류상 아파트로서 100% 주거 용도로 사용할 수 있고 주택임대사업의 대상이 되며 1가구2주택에 해당이 되고 임차인 또한 보호대상이 된다.
그리고 부가가치세는 전용면적 25.7평 초과시 부과되며 발코니도 설치할 수 있다.
그러나 오피스텔은 주거용도를 전용면적의 50%만 사용 할 수 있도록 되어 있으며 용도상 업무시설로 분류되고 있다. 임차인 보호가 되지 않으며 주택임대사업자 대상도 되지 않는다. 부가가치세는 평형에 관계없이 부과가 되고 있다.
사업승인도 아파트는 사업승인대상이나 주상복합이나 오피스텔은 건축허가로서 일반건축물의 적용을 받게 된다.
분양방법은 아파트는 공개청약이나 주상복합아파트나 오피스텔의 경우에는 공개추첨을 하도록 되어 있다.
근거 법률 또한 아파트는 주택건설촉진법에 의하나 주상복합아파트나 오피스텔의 경우는 건축법에 의한 건축허가대상이 된다
■투자 체크 포인트
최근 오피스텔은 분양권 전매제한에 해당되지 않아 투자자의 주목 대상이 되고 있다. 그러나 오피스텔은 일반 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 임대목적으로 투자하는 것이 바람직하다. 그러므로 주변의 임대수요를 면밀히 따져 보아야 한다.
두번째로 층과 향이 좋아야 나중에 임대할 때 빨리 나갈 수 있다. 그리고 이왕이면 입주일자가 빠른 것이 좋다. 그만큼 투자 자금에 대한 회수 기한이 빠른 장점이 있다.
시공시행사의 인지도를 살펴보아야 하고 중도금 융자에 대한 혜택도 이자율을 꼼꼼히 챙겨 보아야 한다.
그리고 관리비나 전망, 전용률 등이 얼마나 나오며 전체규모가 얼마나 되는지도 중요하다. 너무 소규모이면 관리비 부담이 많고 전체적인 관리에도 효율성이 떨어질 수 있다. <문의:02)749-6008>