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차등용적률 적용 용도용적제 주의해야

투자칼럼-시내중심 주유소 부자 개발방안 2

2002년 11월 22일 (금) 00:00:00

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<지난 호에 이어>
■개발방안에 대한 일반적인 법규사항 검토

1)일반주거지역에 있는 주유소부지
-오피스텔 개발
요즘은 주거용도로 사용하는 경우가 많지만 건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔은 일반주거지역에서는 대지가 20m 이상 도로에 접해 있는 경우에 가능하며 이때 용적률 300%이하, 대지면적의 3배 이하로 지상층 연면적 조성이 가능하다.
서울시의 경우 현재까지는 일반주거지역의 종 구분이 되어있지 않은 곳이 대부분이다.
그러나 내년 초부터는 일반주거지역이 1, 2, 3종으로 세분화 될 방침이어서 대상지가 일반주거지역이라면 개발을 서둘러야 할 것으로 보인다.
왜냐하면 만약 1, 2종으로 구분되게 되면 오피스텔 개발이 불가능해지고 3종으로 구분될 경우 용적률이 250% 이하로 제한되기 때문이다. 그만큼 개발여건이 불리해진다는 것이다.
-주상복합 아파트 개발
상업지역에서의 주상복합아파트가 건축법의 적용을 받는 것과 달리 일반주거지역에서의 주상복합은 '주택건설촉진법'의 적용을 받게 된다. 따라서 건축요건이 좀 더 까다로워지게 된다. 일단 기본적으로 주거부인 아파트의 가구수가 20가구 이상, 연면적 1만㎡ 이상인 경우에는 사업승인을 받아야 하고 이 경우 용적률이 일반적으로 250% 정도로 낮아지게 된다.
또 주상복합 아파트의 경우 오피스텔에 비해 더 넓은 주차면적의 확보가 필요한데(오피스텔:100㎡당 1대, 주상복합아파트:85㎡당 1대) 대지규모가 협소한 시내중심 주유소부지들의 경우 대부분 지하층에 주차면적을 확보하게 되는데 일반적으로 지하층의 공사비는 지상층에 비해 1.5∼2배 가까이 많이 소요되기 때문에 주차효율 등을 고려해 주차장이 들어가는 지하층 수를 최소화하는 것이 사업수지 개선의 관건이라 볼 수 있다.
이 밖에 일반주거지역일 경우 용적률에 의한 연면적에 있어 인접도로 폭에 의한 사선제한 및 인접 대지와의 관계 등에도 영향을 받게 되므로 이점도 염두에 둬야 할 것이다.

2)상업지역에 있는 주유소부지
일반상업지역이라면 용적률800%(서울특별시 지정, 고시한 4대문안 지역은 600%), 중심상업지역은 용적률 1,000%(4대문안 지역 800%) 이하가 각각 적용된다.
따라서 일반주거지역보다 훨씬 큰 규모의 연면적 조성이 가능하기 때문에 사업효과가 극대화될 수 있다.
주상복합아파트를 건축할 경우에도 주촉법 대신 건축법의 적용을 받게된다. 따라서 일반적인 오피스텔이나 오피스빌딩, 근생상가를 건축하는 것처럼 규제를 좀 덜 받는 대신, 서울시에서는 상업지역내 주상복합 건축시, 주거부분 면적비율에 따른 차등용적률을 적용하는 '용도용적제'를 시행하고 있기 때문에 유의해야 한다. <다음 호에 계속>