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미래시장, 리모델링 관심

2006년 이후 아파트 리모델링 4000-7000억 추정

2002년 11월 06일 (수) 00:00:00

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김 수 삼 한양대 토목환경공학과 교수

부동산 시장은 크게 나누어 토지와 주택, 사무실, 공장 등 주거 및 비주거용 건축이 거래 대상이 된다. 최근의 부동산 시장은 아파트 신축, 재건축에 따른 규제 장치가 강화되어 투자자들이 고전하는 양상으로 변하고 있어 시장에서의 불확실성에 대한 불안을 가중시키고 있다. 따라서 토지, 공장 등 다양한 형태로 투자대상이 넘나들고 있으나 불안하기는 마찬가지다. 이와 같이 시황이 애매모호할 때 근래에 대두되고 있는 리모델링 시장은 틈새 시장으로서 그리고 미래시장으로서 투자자들이 관심을 가져야 할 부문이다.
2002년도에 나타난 리모델링 시장 성향은 2001년보다 시장이 커지고 있어 점진적으로 그 비중이 증대하고 있으며, 특히 중소형 사무실과 상업용 빌딩부문에서 전년대비 57.2%의 성장세를 보이고 있어 그 범위가 확대되고 있음을 알 수 있다.
또 건설업체들이 예측하고 있는 향후 5년 이내에 리모델링 시장에서 성장가능성이 가장 높은 시설은 아파트, 중소형 사무실, 대형·상업용 빌딩, 병원·숙박 시설 등 특수 비주택 빌딩 순으로 예측되고 있어, 아파트에 대한 리모델링 시장의 활성화를 기대하고 있다.
그러나 리모델링은 법·제도적 정비가 완료되지 않아 활성화되기 위해서는 정책당국의 노력을 관망하면서 시장상황을 예측할 필요가 있다. 리모델링 사업과 관련된 법률은 크게 건축법 시행령 및 시행규칙, 공동주택관리령, 주택건설촉진법, 국토계획 및 이용에 관한 법률시행령 등에 대해 이해가 되어야 하고, 여기에 조세, 금융상의 지원제도를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 예를 들면 조세특례제한법에서 부가가치세 면제를 인정하고 있는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역에 리모델링을 포함시키는 경우, 또 규모에 따라 시세 등 지방세를 감면해 주거나 저리융자, 이자상환에 대한 소득공제 제도 등을 도입하는 경우 활성화는 촉진될 것이다. 앞으로 주택공급정책 중 한 축을 리모델링이 차지할 것이라고 예상하면 이상과 같은 제도변화를 예의주시하면서 주택시장을 살펴볼 필요가 있으며, 정부는 주택의 리모델링을 촉진하기 위한 정책을 보다 적극 추진하여 왜곡된 부동산 시장을 바로잡는 기회를 마련해야 할 것이다.
특히 재건축이 불공평한 분양기회공급으로 인해 투기를 유발하여 원성을 사고 있고 건설폐기물을 양산하여 환경 피해를 초래하고 있는 점을 감안하면 리모델링은 좋은 대안이 될 것이다.
그러나 리모델링 시장을 살펴봄에도 다음과 같이 몇 가지 조심해야 할 것들이 있다. 즉 건물골조가 근본적으로 부실하면 리모델링에 따른 위험이 가중될 수 있다. 물론 안전진단을 통해 사전검증이 철저히 이루어진 후에 시행되겠지만 우리나라의 경우 설계 관련도서나 건물 관리 이력 등이 부실하게 보관되어 있는 경우가 많으므로 주의를 요한다.
또 서울시의 경우에는 일반 주거지역의 용적률이 해마다 변경, 건축 년도에 따라 재건축 타당성이 달라지므로 리모델링 시장에 의존할 수밖에 없는 지역이 구조적으로 나타나게 된다. 예를 들면 1979년 이전에는 용적률이 200%였으나 그 후 1985년까지는 180%, 1986년부터 1990년까지는 300%, 그리고 1991년부터 1998년까지는 400%까지 높아지다가 2000년 이후에는 250%로 하향 조정되어 1985년 이후에 건설된 아파트들은 용적률이 너무 높아 기준 용적률이 낮아지지 않는 한 앞으로도 재건축이 어려울 것이므로 20여년이 지난 이후에도 리모델링에 의존해야 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있게 된다. 그리고 주택시장에서 주택보급률이 포화상태에 이르면 기존 주택에 대한 재건축보다는 리모델링이 보다 매력있는 선택이 될 것으로 예상되므로 2005년 이후 아파트 리모델링 시장은 부동산, 특히 주택 가격에 영향력이 큰 요소로 등장할 전망이다. 서울시의 경우 건설산업연구원이 예측한 자료에 의하면 2006년 이후 아파트 리모델링 시장 규모를 연평균 4,000억원에서 7,000억원 규모로 추정하고 있는 점을 감안하면 더욱 실감난다.
물론 부동산 시장은 수요가 있고 공급이 뒤따르기 마련이지만 대규모 자금이 소요되고 장기가 요구되는 투자 특성 때문에 예상되는 수요와 공급 구조를 미리 파악함으로서 투자를 위한 재원 마련 그리고 투자시기를 예측함으로서 재테크에 성공할 수 있는 투자자가 될 수 있을 것이다. 부동산이 투기대상이 되는 것은 금물이지만 건전하고 예측 가능한 투자 대상이 되어 국민의 삶의 질을 제고하는 본래의 가치로 자리매김하는데 리모델링 건축이 기여하는 시기를 상상해 본다.
프로필
△1969 : 한양대 토목공학과 졸업 △1984 : 중앙대 대학원 공학박사(지반공학전공) △1987 : 영국 Oxford대 교환교수 △1981 ∼ 2001 : 중앙대 토목공학과 교수 역임 △1999 ∼ 200 : 중앙대학교 건설대학원장 역임 △대한토목학회/한국지반공학회 부회장 역임 △한국공학한림원/철도학회/PROMAT/구매조달학회 현재 회장 △건교부/경제기획원/감사원/조달청 자문위원 역임 △현대건설/금호건설 사외이사 △국무총리실 공공 기술이사회 이사 역임 △국제해양극지학회(ISOPE) 지반분과 위원장