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강북 재개발로 가격상승 예상 |
| 강북 역세권 상가건물 투자 |
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정부의 잇따른 부동산 안정 대책으로 아파트 및 주거형 부동산에 투자하던 자금들이 상가나 상업용 부동산으로 몰리고 있다.
그리고 내달부터 상가임대차보호법이 시행되면서 담보가치 등의 하락으로 과거보다 공급이 감소될 것으로 보인다. 즉 상가 개발 업체들이 담보 가치가 떨어지는 상가의 비중을 줄이고 업무 및 복합시설 비중을 높여 상가공급이 지금보다는 감소될 것으로 보인다.
따라서 수도권 및 도심의 상가 희소성이 장기적으로는 높아질 것으로 보인다.
어느 정도의 자금을 가지고 향후 재건축 및 리노베이션을 통해 자산가치를 극대화 시킬 수 있고 강북 개발과 함께 주변 여건의 변화로 크게 가격상승이 예상되는 상가 건물을 하나 소개한다
특히 서울의 교통이 대부분 지하철로 변화되고 지하철 역세권을 중심으로 상권이 재편됨에 따라 편리한 교통과 지하철로부터 흘러 나오고 들어가는 유동인구를 유입할 수 있는 입지의 상가 건물이라면 안정적 임대 사업을 할 수 있을 것으로 전망진다.
여기에 서울시의 강북개발에 대한 중·단기적인 계획으로 투자자들의 관심이 강북으로 집중됨에 따라 투자가치는 더욱 높아질 것으로 보인다.
■상업시설 건물의 투자 원칙
상가투자는 투자가치가 높은 곳을 가려서 구입하는 것과 어떻게 하면 잘 활용할 수 있을지를 구상하는 것이 중요하다.
먼저 상가 투자의 관건은 정확한 정보를 잡는 것이다. 떠도는 정보를 맹신하지 말고 전문가들의 조언을 받는 것이 중요하다. 직접 발로 뛰어다니면서 모든 것을 확인하는 것도 필요하다.
둘째는 투자 타이밍을 잘 맞추어야 한다. 부동산 투자의 핵심은 투자 시점을 잘 맞추는 것이다. 가격의 저점기에 투자를 하는 것이 중요하다. 이러한 현상은 상가의 가격이 많이 올라있더라도 지역별로 차이가 나기 때문에 지역을 잘 선택하면 저가에 투자 잠재력이 있는 상가를 매입 할 수 있다.
셋째는 유동인구가 많은 지역을 선택해야 한다. 상가는 상권의 활성화 정도가 투자가치의 관건이기 때문에 주변에 노점상이 많거나 지하철역세권의 주출입구와 연결되는 위치 등 유동인구가 많은 지역이라야 한다다.
넷째는 도심지의 유망상권에 과도한 투자를 할 수도 있으나 이보다는 향후 발전잠재력을 충분히 갖춘 부도심에서 수익높은 물건을 찾는 것도 좋다. 이러기 위해서는 지역주변의 향후 개발전망이나 변화 전망을 사전에 여러경로를 통해 확인하고 점검해야 한다.
다섯째는 여유돈의 70%안에서 투자해야 한다. 경기침체기에는 각종 투자 손실의 위험이 도사리고 있기 때문이다.
여섯째, 향후 되팔때를 생각해야 한다. 임대나 영업후 나중에 되팔 때 얼마나 상가로서 혹은 상업시설로서의 조건을 갖추었는지를 생각해야 한다.
마지막으로 철저한 상권 분석으로 일시적인 유행보다는 발전 가능성이 있는 성장기 지역을선택 하라는 것이다.
■월곡 역세권의 'D 빌딩'
월곡 역세권은 동덕여대를 중심으로 이미 대단위 재개발이 시작되고 있으며 동아아파트 및 두산위브 아파트 3,000여 가구가 곧 입주를 앞두고 있다.
이외에도 2, 3지구 등의 재개발 구역이 지정되어 삼성래미안으로 개발을 추진중이며 이러한 신규 아파트주거가 주변에 조성되고 배후의 경제력 있는 인구가 유입되면 이 주변의 소비력이나 상권환경은 크게 달라질 것으로 보인다. 그리고 이 물건이 있는 일대의 월곡 역세권은 강북 개발의 핵심적인 역할을 하게 될 것이며 주거지의 배후 개발이 전면적으로 이뤄질 것으로 예상되는 지역이다.
지상 4층 지하 1층의 건물로 87년도에 준공됐다. 반주거지역이며 주차시설도 자주식으로 18대정도의 주차가 가능하다. 연면적이 500여평 정도이고 총 대지면적은 198평이나 현재 뒤쪽의 100여평이 나대지로 유료 주차장으로 사용되고 있어 향후 주변 개발 상황에 맞추어 재건축을 한다면 큰 부가가치를 가져올 수 있는 물건이다. 공실이 없으며 유치 업종 구성으로는 지하층이 노래방으로 임대되어 있고 1층은 부동산 중개업소 2개소, 치킨센터, 전기조명, 생활용품점 등이 활발히 영업중이다. 2층은 벤처월드로 9∼15평 규모의 임대사무실을 운영하는 업체가 입주해 있다. 3층은 당구장, 4층은 가정집이다.
매도자가 원하는 금액은 30억이나 현재의 임대 수익률과 향후 개발 잠재력을 가지고 있는 뒤쪽의 나대지를 감안하여 별도의 금액에 대한 협의 조정이 가능할 것으로 보인다.
총 보증금은 4억원 정도이고 월세 또한 1,200만원 정도이나 이러한 것은 주변 시세 보다 지하층이나 각 층별로 임대료를 저렴하게 받고 있는 실태이고 뒤쪽의 빈땅을 개발하여 활용한다면 또 다른 투자가치를 지닌 역세권 물건이다. <문의:02)557-6800> |
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