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계약 해제 경우 소유권 이전 받은 자의 보호

이점수 법무사의 법률상담

2002년 10월 04일 (금) 00:00:00

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Q 저는 A에게 제 소유 토지를 매도하면서 계약금과 중도금은 받았습니다. 그러나 잔금에 대하여 A는 토지의 소유권을 미리 이전해주면 그 토지를 담보로 융자받아 잔대금을 지급하겠다고 하여, 저는 잔금을 받기 전에 A명의로 소유권이전등기를 해주었습니다. 그러나 A는 융자를 받았음에도 잔금의 지급을 미루고만 있어 저는 매매계약을 해제하였습니다. 그런데 A는 위 토지를 계약해제 사실을 모르는 B에게 매각하고 B명의로 소유권이전등기까지 해주었습니다. 이러한 경우 저는 토지를 반환청구할 수 있는지요?

A 해제란 해제권자의 일방적 의사표시에 의하여 계약관계를 해소하는 즉 이미 발생된 계약관계로부터의 해방 또는 이미 이행된 급부를 반환케 하는 제도를 말합니다. 해제란 제도의 목적은 계약을 해제하는 당사자가 계약의 구속으로부터 벗어나 새로운 계약을 체결할 수 있는 행위의 자유를 회복하는 데 있습니다. 민법 제548조 제1항 본문은 '당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무가 있다'고 규정하고 있으며, 판례도 '계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다'고 하고 있습니다(대법원 1977. 5. 24. 선고 75다1394 판결).
따라서 위 사안에서 귀하가 매매계약을 해제한 경우 해제의 의사표시만으로 위 토지의 소유권은 귀하에게로 당연히 소급하여 복귀합니다. 그런데 민법 제548조 제1항 단서는 위와 같은 해제의 경우에 뜻하지 않은 피해자를 보호하기 위하여 '제3자의 권리를 해하지 못한다'라고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 제3자란 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과(소유권이전 등)를 기초로 하여 '해제의 의사표시가 있기 전에' 새로운 권리를 취득한 자를 말하는 것이지만, 판례는 제3자의 범위를 '해제의사표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전'에 이해관계를 갖게 된 선의의 제3자까지 포함하는 것으로 보고 있습니다(대법원 1985. 4. 9. 선고 84다카130등 판결, 1996. 11. 15. 선고 94다35343 판결).
이러한 판례에 따르면 B는 위 토지를 매수할 당시 계약이 해제된 사실을 모르고 있었으므로, 위 토지의 소유권을 유효하게 취득한다고 할 것이어서 귀하는 반환청구할 수 없습니다.
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