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재건축 주춤 재개발 다시보자

강남 가깝고 한강 보이는 옥수 금호 부상

2002년 08월 14일 (수) 00:00:00

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정부의 잇따른 재건축 규제방안 발표 이후 그 동안 재건축에 밀려 주춤했던 재개발시장으로 투자자들의 눈길이 쏠리고 있다. 정부의 발표에 의하면 1/4분기 재개발 사업 승인 건수는 총 1,067가구로 지난해에 비해 절반이상 줄어들었다. 그러나 안전진단평가, 세무조사, 용적률제한 등 정부의 잇따른 재건축 규제책으로 인해 앞으로 재개발시장이 주목받을 전망이다.
법제처에 심의중인 '도시및주거환경정비법'이 통과될 경우 재건축승인요건은 더욱 까다로워질 전망이어서 재개발 사업에 투자자들의 관심이 높아질 것으로 예상된다. 재개발은 시공사 선정이후에도 공사지연에 따른 투자 위험성을 가지고 있는 반면 초기투자비용이 적고, 초기투자가 제대로 이루어질 경우 큰 차익을 건질 수 있는 장점을 가지고 있다.
현재 서울시에서 재개발이 검토중이거나 승인이 이루어진 곳은 280여개로 특히 한강조망이 가능한 옥수12, 13 금호11, 14 지구는 강남지역과 인접하고 쾌적한 환경을 장점으로 투자자들이 발길이 꾸준히 이어지고 있는 곳이다.

금호 14지구 지구지정 급상승
옥수 12구역은 서울시의 지역구정 승인 반려로 인해 투자자들의 발길이 주춤했으나 최근 구역지정승인에 대한 기대가 높아지면서 투자자들의 매도문의가 꾸준히 이어지고 있다, 현재 10평형 조합원 지분이 1,100∼1,300만원, 20평형 1,000만원, 30평형 950∼1,000만원에서 거래되고 있다.
옥수 12구역은 당초 예상과 달리 500여명의 조합원이 추가로 늘어남에 따라 서울시에서는 지난해 지구지정승인을 반려했다. 다가구, 다세대 주택이 많은 지역 특성으로 인해 지분분할이 늘어나면서 조합원수가 증가해 현재 약 1500가구가 건립예정이다. 시공을 맡은 삼성물산은 서울시 기본계획을 관망한다는 입장이다. 인근 부동산중개업자는 "1500가구 조합원에 1대1에 육박하는 조합원 비율은 시공사와 조합원에게 향후 큰 부담으로 작용할 것이며 구역지정승인의 관건이 될 것이다"고 말했다. 또 "지분분할을 통해서 조합원수가 늘어나게 되면 일반분양 물량이 줄어 조합원 부담금이 높아질 가능성이 있다"고 전했다.
옥수 13구역은 일부가 옥수 12구역과 함께 재개발 지역에 포함되면서 현재 지분가가 옥수 12구역과 비슷한 가격대를 형성하고 있다. 강북의 신흥 주거지로 이미 자리 잡은 옥수동. 금호동에 위치한 이 지역은 총 2000가구가 넘는 대단지로 건립될 예정이다.
금호 11구역은 지난해 대우건설이 시공사로 선정되었고 조합원설립인가를 마친 상태. 구역지정승인인후 지분가가 300만원에서 최고 5배 가량 올랐다. 이 지역은 투자가 호강상태를 맞고 있긴 하지만 구역지정승인으로 안정된 투자가 가능하고 올 9월 사업승인이 이루어질 것이라는 기대로 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 현재 금호11지구의 4∼5평형 지분은 1,800만원에서 거래되고 있다.
금호14지구는 아직 구역지정승인이 이루어지지 않았지만 가장 빠른 사업추진속도를 보이고 있는 곳이다. 지난 4월 대우건설 시공사 선정이후 평형별 지분가가 200∼300만원 상승했다. 인근 부동산중개업자는 "옥수12지구의 사업지연과 금호 11지구의 높은 지분가 때문에 금호 14지구로 투자자들이 늘어나고 있는 추세"라며 "금호 14지구는 다세대, 다가구 주택이 적어 조합원수 증가와 같은 변수가 없고 조합원융화가 잘 이루어져 사업추진속도가 빠르다"고 말했다. 또한 서울시 홈페이지 민원 자료실에 꾸준하게 올려 지고 있는 '구역지정신청검토서'는 조기 구역지정승인에 대한 투자자들의 기대 심리를 높이고 있다.

분할투자도 유행
인근 부동산중개업자는 "동호대교건너 강남 투자자들의 매물 문의가 꾸준히 이어지고 있다"고 전했다. 또한 강남에서 이주하는 사람들이 늘면서 요즘은 옥수, 금호 지역 아파트에 입주를 하는 실수요자들의 재개발지역 투자가 눈에 뛰고 있다고 말했다. 아파트를 구입하여 입주할 여력이 있지만 전세로 아파트에 입주를 하고, 나머지 금액으로 인근 옥수12, 금호14 등의 재개발지역에 지분투자를 하는 경우가 늘고 있다는 것.
2억 4천만원에 매매되고 있는 대우아파트 30평형에 입주 할 경우, 1억 4천만원에 전세로 입주하고 나머지 1억원을 가지고 금호 14지구 10평형에 지분투자가 가능하다. 실제로 이 지역에 집을 구하러 오는 강남의 10명중 절반은 전세를 안고 재개발 지분 투자를 하고 있다. 2∼4년후 재개발이 이루어질 경우 수익을 남길 수 있다는 계산이다. 그러나 부동산 전문가들은 "너무 많은 지분분할이 이루어지거나 구역지정승인이 불투명해질 경우 피해를 볼 수 있다"며 "투자 지역의 구역지정승인에 결정적 영향을 미치는 조합원융화문제와 건립가구대 조합원 비율 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 충고한다. 분위기에 휩쓸린 묻지마 투자는 강남 재건축 바람처럼 또 다른 거품을 몰고 올 가능성이 크다.