(사진: 정지일 취재본부장)

‘부동산가격 하락 언제까지 갈까?’

이 물음에 답을 할 수 있는 사람은 당연히 없다. 다만, ‘단기적이 아니라 장기로 갈 것이다’ 라고 예상하는 전문가들이 많다. 반대로 ‘아니다. 길지 않을 것이다’라고 말하는 사람들도 있다. 하지만, 이들도 최소한 내년 상반기까지는 방법이 없을 것으로 전망한다. 이러한 예측을 하는 이유와 원인들을 짚어본다.

“본격하락 시작이다” vs “일시적 조정이다”

금융권이나 경제연구소 쪽 사람들은 대부분 본격 하락으로 부동산 침체를 장기적으로 보는 편이고, 부동산시장 쪽 전문가들은 일시적 조정이라고 보는 편이다. 그러면서도 양측 모두 ‘내년까지는 하락 기조일 수밖에 없다’고 인식하고 있다.

먼저, 금리 이슈에 대해 알아본다.

금리를 인상하는 이유는 물가를 잡기 위해서다. 특히, 미국의 경우 물가안정을 최우선으로 하므로, 강력한 금리 추가인상 예고를 하면서까지 40년 만에 찾아온 인플레이션을 잡기 위해 총력을 다 하고 있다. 그러나 인플레이션 시작이 코로나로 인한 대응책으로 모든 나라가 금리를 내려 돈을 풀어야 했고 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 네덜란드, 미국 할 것 없이 부동산이 폭등했다.

엎친데 덮친격으로 올해 초 러시아 –우크라이나 전쟁은 전 세계를 에너지와 식량위기로 빠트리는 결과를 초래하고 있고 이것은 물가를 오르게 하는 원인이 되고 있다. 결국 향후 금리향배는 러-우전쟁의 종전이 언제 인가에 달려 있다.

두 번째, 우리나라 부동산 상황은 작년 하반기까지 4년간 폭등 후 맞이하는 하락기조다. 거래량 없이 고점대비 10~20% 하락이다. 일단, 가장 많이 올랐던 서울·수도권·세종 등이 하락세를 이끌고 있지만, 본격적 거래량은 터지지 않았다.

지난달 국토연구원의 워킹페이퍼(WP-22-09호) 자료에 따르면 금리 인하는 주택가격 상승반응은 즉각적으로 발생하며, 금리 인상이 주택가격 하락반응은 12~15개월 시차가 발생한다고 한다. 한국은행은 작년 8월 처음 금리를 인상하고, 현재까지 7차례를 인상하였다, 국토연의 분석과 비슷하게 맞아 들어가는 느낌이다.

‘본격 하락한다’ 쪽의 예상하락폭은 고점대비 30~40%는 예상하고 있다. 반대로 일시적 조정을 이야기 하는 측은 하락폭에 대해선 이야기 하지 않고 있다.

기준 환율이 달러 당 1,370원대 까지 올랐다. 대외의존도가 높은 우리나라로서는 물가를 잡을 방법이 금리인상 밖에 없다. 초긴축 상황에서 ‘영끌’ ‘갭투자’는 얼마나 버틸 수 있을까. 팔리기만 한다면 빨리 손절하는 것이 나은 줄은 당사자들로서는 다 안다.

‘일시적 조정이다’ 라고 말하는 사람들의 논리는 부동산 투자자 중에서 ‘영끌’ ‘갭투자자’들만 있는 것이 아니며, 정말 견디기 힘든 일부를 제외하고는 ‘버틸 것이다’라고 말한다. 애초 대출을 받을 때 DTI나 DSR등의 요건을 갖춘 사람들이기 때문에 기본 수입이 있고 어렵지만 버텨낼 것이라고 전망하는 것이다. 양측의 의견에 수긍이 간다. 결국, 팽팽한 줄다리기는 시간의 함수가 판을 가를 것으로 보인다. 환율 상승에다가 고금리, 고물가가 장기화 되면 결국 버티던 둑은 터질 수밖에 없다.

그래서, 부동산 가격은 더 하락의 길을 걸을 수밖에 없어 보인다.