지난 2010년~2013년에 이어 지난해 하반기부터 집값이 많이 하락하고 있다. 다른 점이 있다면 전셋값이다. 2013년엔 전셋값이 '미친 전세'로 불리며 가파르게 올랐고, 지금은 내림세가 뚜렷하다. 2013년의 전셋값 폭등은 갭투자를 불렀고, 지난해 정부의 강력한 규제를 소환했다.

2013년과 다른 최근의 전셋값 하락은 ①입주 물량의 차이 ②강력한 대출 규제 ③임대소득 과세 등 세제 강화의 영향으로 풀이한다. 그러나 전문가들은 시차의 문제일 뿐 2~3년 뒤 공급 과잉이 해소된 후에는 가격의 되돌림이 더 강할 수 있다고 분석한다.

26일 부동산114의 연도별 전국 전셋값 상승률을 분석한 결과, 집값이 저점이었던 2013년에는 11.96% 상승했지만 올해 들어선 0.13%가 하락했다. 서울은 같은 기간 12.41%, 마이너스(-) 0.14%였다. 서울 집값은 2010년부터 2013년까지 꾸준히 하락하는 동안 전셋값은 계속 올랐다. 2013년 집값 저점을 기준으로 높은 전셋값이 집값을 밀어 올려 매매가격도 급등했다.

아파트 전셋값의 연도별 증가율은 △2013년 11.96% △2014년 7.12% △2015년 12.67% △2016년 4.86% △2017년 1.93% △2018년 0.38%로 마이너스 성장률은 올해가 처음이다. 2013년 전셋값 폭등은 매수 심리가 회복하지 않은 상태에서 매매는 거의 없고 더는 투자자들이 집을 사서 전세를 놓지 않으려 해서다. 전세 공급이 거의 없는 상황에서 금리까지 떨어져 기존의 전세마저 월세로 전환하는 경우가 많았다. 전세난 속에서 전세 공급이 오히려 줄어든 것이다.

그러나 지금의 상황은 다르다. 가격 지지선 역할을 해줘야 할 전셋값이 매매 시세를 떨어뜨리고 있다. 대출을 규제해 갭투자자나 다주택자의 돈줄을 막아버렸다. 김은진 부동산114리서치팀장은 "9·13 대책 이후 대출 규제가 심해져 집주인들이 잔금을 치르고 직접 입주하기보단 전세 물건을 많이 내놓을 수밖에 없다"며 "전셋값이 오르기 어려운 상황"이라고 말했다.

한때 70%까지 급등했던 전세가율이 일제히 하락하면서 갭투자 수요도 감소했다. 서울에서 전세 낀 아파트를 살 때 집값과 전셋값 차액이 보통 1억~2억원 정도였지만, 지금은 전셋값이 떨어지면서 투자금 회수도 어렵다. 여기에 올해 39만2000가구 물량이 입주한다. 입주 물량은 인근 지역의 전셋값 조정으로 이어진다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "경기 남부권을 중심으로 입주 물량 여파에 따른 전셋값 하락세가 더 확산하고 있는 데다, 세금 측면에서 집주인들의 전세 선호도가 높아지는 추세"라고 설명했다.

지난 2014년 도입한 '연 2000만원 이하 임대소득 과세'가 5년 만에 시행하는 것도 집주인이 월세보다는 전세를 선호하는 이유다. 전세 보증금도 과세 대상이지만 3주택 이상 보유자이면서 보증금 합계액이 3억원을 넘길 때만 적용된다. 1주택자와 2주택자의 전세 보증금은 여전히 비과세할 수 있다.

전문가들은 올해까지는 전셋값이 하향 안정세를 보일 것으로 본다. 하지만 전셋값 상승 요인도 혼재해 있어 전셋값 상승에 대비해야 한다고 조언한다. 시중의 공급 물량으로 급등 상황은 아니겠지만, 내년 이후 시장 상황이 불확실하다 보니 전세로 눌러앉는 수요가 늘어 전셋값 상승으로 이어질 수 있다는 관측이다.

함영진 직방 데이터랩장은 "전셋값 하락으로 세입자의 부담은 줄었지만, 집값이 삐끗하면 전셋값에 반영하려는 움직임도 강할 수 있다"며 "앞으로 2년 후 전세 계약 갱신 때 오름폭이 클 수 있어 세입자에게 고스란히 위험이 전이될 수 있다"고 말했다.