서울 서초구 잠원동 신반포21차전경

4월부터 다주택자 양도세 중과가 본격 시행되면서 앞으로 집값이 어느 방향으로 움직일 것인지에 관심이 쏠리고 있다. 여기에 강력한 대출 규제도 본격적으로 위력을 발휘하기 시작하면서 전문가들의 의견도 엇갈리고 있다.

다주택자들이 양도세 부담에 매물을 내놓지 않게 되고 희소성에 대한 가치가 높아지면서 집값이 오를 것이란 전망이 제기된다. 반면 대출 규제로 실수요자들도 집을 살 수 없는 상황이어서 수요 감소에 따른 집값 하락을 점치는 이들도 적지 않다. 

4일 부동산 업계에 따르면 이달부터 다주택자의 양도세 중과가 시행됐다. 이에 따라 앞으로 다주택자들이 매매 거래를 할 경우 많게는 2∼3배 이상의 세금 부담이 생겼다.

또 지난달부터 새로운 대출규제인 총체적상환능력비율(DSR)이 시행되는 등 정부의 대출 규제로 자금옥죄기가 본격화됐다. DSR은 채무자가 실제 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율을 계산해 대출가능여부를 결정하는 제도다. 대출 가능 액수가 현격히 줄어들 것은 당연하다.

◇대출규제 압박…매수금액 부족으로 수요자 ↓

현지에선 대출규제에 대한 압박은 강남권에서도 부담이 될 수 있다고 보고있다. 절대적인 금액이 높아 신규로 강남권에 진입하려는 수요자 입장에선 대출은 필수 코스다. 자금 조달 어려움으로 사실상 신규 강남권 진입은 원천봉쇄됐다.

반포동 소재 공인중개업소 관계자는 "매물 문의와 동시에 대출에 대한 고민을 털어놓는 고객들이 눈에 띄게 증가했다"며 "대출 금액은 개인 신용과 이력에 따라 달라 중개사들이 답해줄 수 없어 난감한 부분이 있다"고 분위기를 전했다.

집값은 실수요뿐 아니라 투자자들이 가세했을 때 상승률이 높아진다. 실수요자는 대출 규제로, 투자자는 양도세 강화로 선뜻 나서기 힘든 상황이다. 사실상 집값 하방 압박이 높아졌다는 분석이다.

강남구 공인중개업소 관계자는 "수요자들은 단기간에 집값이 수억원 오르자 시세를 무겁게 느끼고 있다"며 "대출규제가 겹치면서 전년만큼 상승을 기대하긴 어렵다"고 설명했다.
◇'1채'라면 역시 강남으로…매물 희소가치 높아

다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해 이미 매물을 어느 정도 내놓은 것으로 분석된다. 이 때문에 앞으로 나올 매물은 줄어들 수밖에 없어 희소가치는 더욱 높아질 수 것으로 추정된다. 

최근 강남권 집값 상승의 이유도 매물 희소가치가 가장 큰 이유다. 재건축 초과이익환수제와 조합원 지위양도 불가 규제가 반영돼 거래 가능한 매물이 손에 꼽을 정도다. 이들 매물이 한 두건만 거래되더라도 실거래가가 급격히 상승했다. 현지에서도 재건축 조합원지위양도 자격을 갖춘 매물이 없어 집주인 우위 시장이 계속될 수 있다는 의견을 내놓고 있다.

반포동 한 중개업소 관계자는 "정부가 안전진단 강화라는 규제를 꺼내자 강남권 재건축 가치는 높아졌다"며 "단기 조정을 버티면 다시 안정세에 접어들 것으로 예상한다"고 확신했다.

일부에선 절대적인 고소득자 중심으로 흘러가는 강남권 특성상 대출규제에 따른 큰 변화를 예상하기 어렵다는 의견도 있다. 이들은 부동산 규제에 민감하게 반응하지 않았다는 설명이다.

압구정 소재 공인중개업소 관계자는 "자산가들에게 주택 1채만 보유하라면 몰리는 곳은 강남권이 될 것"이라며 "대출을 받는 경우도 재력이 부족한 것이 아니라 세무조사 등을 피하기 위한 목적"이라고 귀띔했다.

현지에서도 일단은 상황을 지켜봐야한다는 의견이 대다수였다. 규제가 시장에 미치는 영향력을 판단하기 위한 단기간 관망세는 불가피하기 때문이다. 실제 지난해 8·2대책 이후 집값은 단기 조정기를 벗어나자 거침없는 행보를 보였다.

이창훈 개포동 남도공인 대표는 "이달부터 시행되는 다주택자 양도세 중과로 매물이 없는 상황"이라며 "일단 상반기까지는 조용한 분위기 속에서 하반기 들어 다시 상승할 가능성이 있다"고 내다봤다.