강남집값이 계속 상승하면서 강남아파트를 구입한 사람들은 안도의 미소를 짓고 있지만 구입하려다 기회를 놓친 사람들은 아쉬움의 한숨을 쉬고 있다. '이제 멈추겠지?' 하는 생각에 보유하던 강남아파트를 판 사람들은 후회의 속앓이를 하고 있는 것이다. 엄청난 대책을 쏟아 부었음에도 더 과열되고 있는 강남집값 상승의 원인과 해법에 대해서 알아본다.

규제폭탄 쏟아 부어

지난해 8.2대책에서 서울 전 지역을 투기과열지구로 묶고 다 주택 양도세 중과, 대출강화, 전매제한, 주택거래신고 등 강한 규제폭탄을 쏟아 부었음에도 강남집값은 오히려 고공행진 중이다.

특히, 강남 재건축을 잡기 위하여 재건축 초과이익환수와 조합원지위양도금지, 안전진단 강화 등 강력한 대책을 계속 발표했고, 확정되지 않은 재건축 연한연장, 보유세 인상 카드도 계속 만지고 있다.

하지만, 정부의 바램처럼 이런 규제로 당장 강남집값을 잡을 수 있을지는 의문이다. 물론, 강남아파트 가격이 계속적으로 상승할 수는 없다. 시장이 감내할 수 없는 수준을 넘으면 그 동안 상승에 대한 피로감으로 조정이 될 것이다.

무서운 상승의 끝 이후 몇 년에 걸쳐 가격조정이 된다면 곡(哭) 소리가 나올 수도 있다. 그렇게 되면 정부는 다시 누적된 규제폭탄을 하나씩 풀면서 거래정상화에 힘을 쏟을 것이다.

이렇게 강남 집값의 악 순환이 계속 반복되는 것은 시장을 제대로 이해하지 못하고 모든 것을 규제로 빨리 해결하려는 정부의 규제만능주의 때문이다.

당장 재건축 규제만 보더라도 상승시기에는 왜곡인지로 집값과열을 시키고, 침체시기에는 하락을 가속화시키는 촉매제 역할을 하게 된다.

더 큰 문제는 강남집값을 잡기 위한 재건축규제가 향후 신규아파트 공급물량을 더 줄여 오히려 향후 강남의 집값을 더욱 불안하게 만드는 부메랑이 될 수 있다는 것이다.

강남집값 해법은 없는 것일까?

강남집값은 수요억제만으로 절대 잡을 수는 없다. 강남은 교육, 교통, 인프라, 고급커뮤니티 등 모든 면에서 선호도가 높고 특히 강남이라는 명품이미지가 만들어지면서 지방이나 외국거주자들조차 능력이 되면 강남아파트 한 채을 가지고 싶어 한다.

규제를 강화하였음에도 강남집값이 계속 오르는 건 대출을 받지 않고 내 돈으로 강남에 집 하나를 사려는 수요가 여전히 두터운 반면, 재건축이 아니면 새로운 공급이 나올 수가 없기 때문이다.

양질의 주택공급을 꾸준히 늘려야만 해결이 될 문제인데 규제를 하면 장기적으로 공급은 더 줄어든다. 정부가 개발제한구역(그린벨트)를 풀어 신규아파트 공급을 늘리겠다고 하지만 압구정, 대치, 반포, 잠원 등 강남 인기지역의 집값을 잡기는 역부족이다.

강한 바람은 나그네의 옷깃을 더 여미게 한 반면, 뜨거운 햇볕은 나그네가 스스로 옷을 벗게 하였듯이 강남 재건축 규제에 대한 발상의 전환이 필요하다.

그렇다면 어떻게 해야할까.

재건축이 답(答)이다. 수요억제를 위한 규제만 하기보다는 공급을 늘리기 위한 파격적인 재건축 촉진정책이 필요하다는 것이다. 도시미관, 역사문화보다 강남 재건축 단지의 일반분양을 대폭 늘리면서 사업속도도 빠르게 할 수 있는 강력한 인센티브를 주어 재건축을 촉진시켜야 한다.

다만, 개발기간 동안 거래제한, 양도세 강화 등 페널티도 병행해서 투기수요 유입을 막아야 한다.

향후 강남아파트 가격안정을 위해서는 '재건축 촉진의 당근과 투기수요 억제의 채찍'이라는 투 트랙(two-track) 정책을 펼치는 것도 고려할 필요가 있을 듯싶다.

네이버 ‘김인만 부동산연구소’ 검색