정부가 시장의 예상과 달리 재건축 초과이익환수제(이하 환수제) 예상 부담금을 일찍 공개하면서 그 배경에 관심이 쏠린다. 정부는 당초 5월 서울 재건축 사업장별로 부담금 예상액을 통지할 계획이었으나 이보다 4개월 앞선 지난 21일 추정치를 공개했다.

이에 대해 부동산업계는 과열된 강남 재건축 시장을 진정시키기 위해 보다 빨리 강력한 메시지를 던진 것으로 풀이하고 있다. 

◇ 초과이익환수제 부담금, 5월 발표 예정서 4개월 앞당겨

22일 국토교통부에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 15개 주요 재건축 아파트의 환수제 부담금은 조합원당 평균 4억4000만원으로 추산됐다. 국토부는 조합원당 최고 8억4000만원을 내야하는 단지도 있을 것이라고 밝혔다.  

환수제는 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 방지하고 주택가격의 안정과 사회적 형평성을 도모하기 위해 2006년 도입됐다. 2012년까지 시행돼 그 동안 5개 단지에 적용됐다. 하지만 2013년부터 지난해까지 유예됐다 올해 부활했다. 환수제 시행으로 재건축 시장이 상당히 위축될 것이란 당초 예상과는 달리 올 들어서도 고공행진을 이어가고 있다.

국토부가 환수제 대상으로 공개한 강남4구 15개 단지는 재건축조합이 설립되고 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 못한 곳이다. 서초구 반포주공1단지 3주구, 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지 등이 포함된 것으로 알려졌다.

조합원당 평균 8억4000만원의 부담금이 부과될 것으로 예상된 단지는 반포주공1단지 3주구로 보인다. 현재 저층인데다 대지 지분율도 높아 개발이익이 현재 강남권 내에서는 최고 수준이기 때문이다. 은마아파트와 잠실주공5단지 역시 6억원 안팎의 부담금이 부과될 것으로 보인다.

국토부 관계자는 "재건축 부담금은 광역 및 기초 지자체의 도시정비기금으로 전입돼 해당 지자체의 주거환경개선사업 등에 활용될 것"이라고 말했다.

서울 송파구의 한 부동산중개업소 밀집 지역에 붙어있는 전세와 매매 시세 전단. (뉴스1 자료사진)© News1 이승배 기자

◇"재건축 연한·환수제 부담금 발표로 시장에 2연타…시장 충격 커"

국토부 발표에 강남 재건축 조합들은 당혹스럽다는 입장이다.

우선 부과되는 부담금이 예상보다 월등히 높다. 그 동안 환수제 부담금이 조합원당 많아야 2억~3억원 정도로 추산됐기 때문이다. 반포동 내 A공인중개업소 대표는 "한 단지가 아니라 평균적으로 4억4000만원이라는 결과에 다들 놀랬다"면서 "국토부가 어떻게 계산해서 그 정도까지 나왔는지 의아하다"고 말했다.

또 국토부가 예정에도 없었던 추정치를 사전에 공개한 것에 대해서도 불만을 나타내고 있다. 국토부는 지난 19일 저녁 기자단에게 자료를 배포하며 보도계획을 공식적으로 알렸다.

당초 정부는 지난 11일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제현안간담회를 열고 오는 5월 서울지역 주요 재건축 사업장의 조합원당 예상 부담금을 통지하겠다고 밝혔다. 시뮬레이션 추정치를 공개하겠다는 발표는 당시 없었다. 하지만 재건축에서 촉발된 시장 과열이 빠르게 확산되고 있다는 판단에 추정치를 시장에 공개한 것으로 풀이된다. 

이를 두고 시장에서는 국토부의 메시지가 빠르고 강력해졌다는 평가를 내놓고 있다. 앞서 김현미 장관이 지난 18일 재건축 연한 관련 규제를 강화하겠다는 발언도 그렇고 이번 환수제 부담금 역시 동일 선상에 있다는 평가다.

익명을 원한 부동산 전문가는 "재건축 연한과 환수제 부담금 메시지로 투기 세력에 2연타를 때린 것"이라며 "강남 재건축은 무슨 수가 있어도 잡겠다는 정부의 강력한 메시지로 읽힌다"고 말했다. 이어 이 관계자는 "재건축 연한 발언은 (재건축 시장에)잠재적 불안요인을, 환수제는 지금 불 붙은 단지의 불을 끄겠다는 것으로 보인다"고 평가했다.  

이와 관련 국토부는 올해부터 환수제가 부활함에 따라 관련 정보를 사전에 충분히 제공할 필요가 있어 공개하게 됐다고 설명했다.

국토부 관계자는 "(재건축 단지)일대 공인중개사무소에서 정확한 이야기를 듣지 않고 매수하는 분들이 있을 수 있다"며 "추격 매수하는 사람들에게 자칫 혼선이 생길 수 있어 충분한 정보 제공이 필요했다"고 말했다. 이어 이 관계자는 "혼선을 최소화하기 위해 관련 매뉴얼을 책자로 만들어 이달 중 지자체에 배포할 것"이라고 덧붙였다.