2017년 정유년(丁酉年)이 지나가고 2018년 무술년(戊戌年) 황금개띠의 해가 밝았다.

문재인 시대가 열린 2017년 아파트시장은 8.2대책 등 강력한 부동산규제억제 대책을 쏟아 부으면서 경기도와 지방은 약세로 전환되었지만 서울과 분당 등 수도권 일부 지역은 오히려 매물품귀현상이 벌어지면서 이상 과열이 이어지고 있다.

2018년 아파트시장은 과연 어떤 흐름이 예상이 될까?

2018년 예상되는 악재는

부동산정책은 2017년까지 관리처분계획을 접수하지 못한 재건축 단지들은 2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제가 적용되어 얻은 이익이 1인당 3천만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 하기 때문에 초과이익환수가 적용되는 재건축 단지들은 개점휴업 상태가 될 가능성이 높아졌고 초과이익환수 통과를 위해 무리하게 밀어붙인 단지들은 조합원들간 분쟁이 생길 가능성이 있다.

다주택자 양도세 중과세가 4월 1일부터 적용이 되어 조정대상지역 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p의 양도세율이 적용됨으로써 다 주택 자들의 매물이 늘어날 가능성 있고 4.1이후에는 오히려 이왕 이렇게 된 김에 버텨보자는 집주인들이 늘어날 수도 있다.

여기에 시장상황에 따라 보유세 인상과 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차보호법이 강화되는 등 규제가 더 강하게 수요를 누를 것으로 예상된다.

입주물량증가는 매매와 전세가격 모두 약세가 될 수 있기 때문에 중요하다.

2015년부터 큰 폭의 증가를 보였던 분양물량들이 서서히 입주물량증가로 이어지면서 2017년 입주물량은 37만9000여가구로 2016년 대비 30%가 늘었고 2018년은 역대 최대인 44만3000가구가 입주할 예정이다.

지역별로는 서울은 3만4,925가구로 2017년 4만2,182가구보다 오히려 약간 줄어들지만 경기도는 16만3,868가구로 2017년 11만6,067가구보다 40%가 늘어나고, 지방 역시 대부분 지역에서 2017년보다 입주물량이 늘어나면서 약세 장이 예상된다.

2018년 아파트시장은 어디로

재건축 초과이익환수를 피하지 못한 재건축 아파트들은 당분간 상황을 지켜보는 개점휴업 상태가 될 가능성이 높아서 당장이야 거래량이 줄어들면서 약세가 되겠지만 재건축, 재개발이 아니면 신규아파트공급을 할 수 없는 서울 특히 재건축 아파트가 집중되어 있는 강남은 중장기적으로는 공급물량 감소가 우려되기 때문에 정부는 단기 수요억제보다 수요층이 두터운 서울의 아파트 공급물량을 늘릴 수 있는 제대로 된 대책을 준비할 필요가 있겠다.

다 주택과 대출 규제가 현실화 되고 있고 2018년 입주물량이 서울보다는 경기도와 지방에 집중이 될 것으로 예상되면서 주택 수를 늘리기보다는 서울 등 인기지역 똘똘한 아파트 한 채를 가지자는 심리가 확산되고 있고 2018년 역시 서울 아파트 집중현상이 더 심화되면서 서울의 소형아파트 강세는 이어질 것으로 예상이 된다.

반면 같은 서울이라도 연립, 다세대주택은 아파트보다 약세가 예상이 되며 입주물량이 부담되는 수도권과 지방 도시의 아파트 역시 약세가 예상된다.

다만 금리인상으로 방향전환이 되었고 규제가 누적이 되고 있는 상황에서 서울 아파트가격이 시장에서 감내할 수 있는 임계치(臨界値)까지 지나친 상승을 하면서 과열이 지속된다면 아무리 서울이라 하여도 문제는 될 수 있기 때문에 감당하기 어려운 무리한 투자는 항상 주의가 필요하다

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