서울 서초구 반포주공1단지의 모습.(뉴스1 자료사진)

서울 강남 재건축 수주전에서 '후분양제'가 필수로 자리 잡고 있다. 정부가 분양가 상한제 적용기준을 완화하는 등 시장 규제를 강화하면서 재건축 조합이 원하는 일반분양가를 받지 못할 가능성이 커지자 건설사들이 대응책으로 후분양제 카드를 꺼내들고 있어서다.

12일 업계에 따르면 후분양제를 꺼렸던 대형건설사들이 후분양제를 자발적으로 제시하고 있다.  

후분양제는 아파트 건설공정이 일정 수준을 지난 후에 분양에 나서는 것으로 선분양제와 분양 시점이 약 2년 차이가 난다. 그 동안 건설업계는 금융비용 상승, 사업 리스크 등의 이유로 후분양제 도입을 반대했다.

하지만 정부의 부동산 규제 강화와 재건축 사업의 특성 등이 겹치면서 우수 사업지로 분류되는 강남 재건축 시장에서 후분양제가 조합의 환심을 살 수 있는 대안으로 꼽히고 있다.  

실제 지난 9일 서초구 신반포15차 재건축 사업 시공자 선정 총회에서 후분양제 카드를 제시했던 대우건설이 롯데건설을 제치고 최종 시공사로 선정됐다. 180표 중 103표를 대우건설이 획득했다.

대우건설은 후분양제를 수주 비결로 꼽았다. 대우건설 관계자는 "신반포15차는 강남의 핵심 재건축 사업"이라며 "조합의 이익을 극대화시킬 수 있는 골든타임 후분양제를 제안하며 높은 관심을 받았다"고 말했다.

업계에서는 무엇보다 정부 규제가 건설사 스스로 후분양제를 꺼내든 배경이라는 분석이다.

앞서 국토교통부는 지난 5일 8·2 부동산대책 후속조치로 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용기준을 완화하겠다고 밝혔다. 10월 말부터 집값 상승이 물가상승률을 2배 초과할 경우 분양가 상한제를 적용하겠다는 방침이다. 시장에서는 서울 강남권 등 투기과열지구 상당수가 포함될 것으로 예상되고 있다.

대형건설사 관계자는 "재건축 사업은 일반분양가가 높을수록 조합원들에게 돌아가는 몫이 크다"며 "하지만 주택도시금융공사(HUG) 등 정부의 고분양가 제동과 분양가 상한제 효과로 조합이 희망하는 일반분양가의 실현 가능성이 현저하게 낮아졌다"고 전했다.이어 "이런 상황에서 후분양제는 건설사가 조합에 일단 '소나기는 피하자'는 심산으로 제시하고 있다고 볼 수 있다"고 덧붙였다.

최근 건설업계의 최대 관심인 서울 서초구 반포주공1단지 재건축 수주전에서도 후분양제가 등장했다. 2파전을 벌이고 있는 GS건설과 현대건설 모두 조합에 후분양제를 실시할 수 있다고 제안했다. 반포주공1단지 재건축은 공사비만 약 2조6000억원으로 단군 이래 최대 재건축 사업지로 꼽힌다.  

GS건설 관계자는 "조합이 원한다면 후분양제로 사업을 준비하겠다"며 "선분양제에서 계획했던 분양가보다 3.3㎡당 200만원가량 높이면 사업성을 만회할 수 있다"고 설명했다. 현대건설 관계자도 "사업제안서에 후분양제 관련한 내용이 포함됐다"며 "최적의 분양시기가 필요하다고 조합이 판단한다면 후분양제를 받아들일 것"이라고 말했다.

건설업계 안팎에서는 자칫 후분양제로 건설사의 재무구조가 악화될 수 있다고 지적했다. HUG의 분양보증 없이 시공사 자체자금으로 사업을 진행하는만큼 재무구조 전반에 부담이 될 수 있어서다. 다만 해외사업 부진, 사회간접자본(SOC) 예산 축소 등으로 주택사업 외에는 뾰족한 수가 없어 사업성이 높은 강남 재건축은 재무구조 악화를 감내할 수 밖에 없을 것이라는 부연이다. 

업계 관계자는 "건설사들이 강남 재건축이니 후분양제를 해도 되겠다는 판단이 선 것"이라며 "반포주공1단지의 경우 웬만한 건설사 1년치 일감이니 (현재 시장 상황에서는) 후분양제 제시는 당연한 수순"이라고 말했다.