정부가 내놓은 8·2대책 이후 첫 강남 분양시장이 열렸다. 3일 서울 강남구 대치동 신반포센트럴자이 견본주택을 찾은 방문객들이 내부를 둘러보고 있다. 신반포6차 재건축으로 들어서는 신반포센트럴자이는 지하 2층 지상 35층 7개 동 757가구다. 이 가운데 전용면적 59㎡ 61가구, 84㎡ 28가구, 98㎡ 18가구, 114㎡ 35가구 등 142가구를 일반분양한다. GS건설은 오는 6일 특별공급, 7일 당해 1순위, 8일 기타 1순위 접수를 받는다. 당첨자 발표일은 15일이며, 입주는 2020년 4월 예정이다.

GS건설이 8·2부동산대책 이후 첫 강남권 물량으로 선보인 '신반포 센트럴자이'에선 과열 양상 조짐이 나타나고 있다. 시장에선 '로또 청약'이란 단어까지 내놓고 있다. 주변 시세보다 저렴하게 등장하면서 단기 차익에 대한 기대감으로 투자자들이 대거 몰려는 탓이다.

5일 GS건설에 따르면 신반포 센트럴자이는 예상가보다 낮은 3.3㎡당 4250만원으로 등장했다.

강남은 투자수요를 제외해도 실수요만으로 시장 형성은 충분하다는 게 일반적인 시각이다. 정부도 분양가를 적정수준으로 유지해 가격 폭등을 막겠다는 의도다. 집값 상승 진원지로 꼽히는 강남권 관리에 최우선 순위로 두겠다는 방안이다.

주택도시보증공사(HUG)는 서울 강남4구와 과천을 고분양가 관리지역으로 지정했다. 분양가가 높다고 판단할 경우 보증거절 등으로 대응하고 있다.  

한 대형건설사 관계자는 "정부 대책 이후 전반적으로 청약시장 분위기는 가라앉고 있다"며 "적정한 분양가로 사업을 빠르게 마무리할 수 있어 긍정적으로 판단하고 있다"고 설명했다.

문제는 과도하게 투자수요가 몰리며 거품현상이 나타났다는 점이다. 대출규제와 청약조건이 강화된 상황에서 공급축소에 대한 우려로 강남권에 대한 관심이 이어지고 있다. 이는 예상보다 낮은 분양가로 등장한 것이 주요 원인이다. 신반포 센트럴자이는 주변 시세보다 2억원 이상 낮은 수준이다.

반포동 A공인중개업소 관계자는 "정부 기조는 다주택자를 허용하지 않고 실수요자 중심으로 시장을 끌어가기 위한 것"이라며 "1주택을 강요한다면 자산가들은 당연히 강남을 선택할 것"이라고 설명했다.

부동산114에 따르면 올해 강남4구에선 8개 단지·1만3889가구가 등장할 예정이다. 이들 단지도 정부 눈치보기에 분양가를 보수적으로 책정할 것으로 전망된다. 앞서 신반포 센트럴자이도 3.3㎡당 4600만원까지 등장할 것이란 예상이 나왔다.

우선 삼성물산이 개포시영을 재건축해 선보이는 '래미안 강남포레스트' 행보에 관심이 쏠린다. 이 단지도 예상가보다 낮은 4245만원으로 결정됐다. 반포 센트럴자이와 분양가에 큰 차이가 없는 셈이다.

개포동 공인중개업소 관계자는 "대책 이후 3.3㎡당 4300만원 전후로 등장할 것으로 전망해 큰 차이가 없다"며 "개포동은 기본적인 수요가 있어 청약은 무리 없이 진행될 것"이라고 예상했다.

래미안 분양가 소식이 들리자 개포동에서도 로또 청약이 될 것이란 우려가 나오고 있다. 인근에서 분양한 래미안 블레스티지(개포주공2단지)는 2016년 당시 3.3㎡당 3760만원으로 등장했다. 현재 분양권에 형성된 웃돈은 최대 3억원.

즉 래미안 강남포레스트는 주변 시세와 비교하면 1억원 이상 저렴한 수준이다. 정부가 강남권 분양가를 조절하면서 시장 과열을 부추기고 있다는 우려가 나오는 배경이다.

일반적으로 조합은 미분양 우려가 없다면 분양가를 높이는 것에 힘을 쓴다. 그만큼 조합원 추가분담이 낮아지기 때문이다.

업계에선 강남권에선 유사한 기조가 진행될 것으로 예상된다. 조합도 HUG의기본 원칙을 확인한 상황에서 쉽게 분양가를 높일 수 없어서다.

부동산 업계 관계자는 "정부가 사실상 분양가를 조절하고 있는 상황에서 조합도 소극적으로 대응할 수밖에 없다"며 "단기 분양가 조절은 가능할 수 있어도 수요가 몰리는 강남에선 시세차익을 기대하는 투자만 몰릴 수 있다"고 우려했다.