"강남 재건축 시장에서 3.3㎡당 5000만원은 충분히 소화 가능합니다. 다만 정서적으로 반감이라는 것을 무시할 수 없습니다. 정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 적용한다고 했으니 가격 기준선도 낮아질 수밖에 없어 쉬운 결정은 아닙니다." (A건설 분양소장)

대형건설사들이 하반기 강남 재건축 사업을 잇따라 선보일 계획이다. 일부 단지의 분양가가 3.3㎡당 4500만원대까지 올라온 상황에서 5000만원 등장 여부에 관심이 쏠린다.

5일 부동산114에 따르면 올해 강남4구에선 10개단지·1만5130가구가 새롭게 등장한다.

이들 지역에선 지난해 3.3㎡당 분양가 평균 4000만원은 넘어선 단지가 등장해 흥행을 이끌었다. 지난해 12월 삼성물산이 분양한 '래미안 신반포리오센트'는 1순위 청약 결과 12.29대1을 기록했다.

하지만 올해 3.3㎡당 평균 5000만원 분양가 등장은 쉽지 않을 것이란 전망이다. 정부가 투기과열지구 지정이라는 강력한 규제와 함께 민간택지 분양가 상한제 도입을 앞두고 있어 건설사가 넘어야 할 산은 높아졌다. 고분양가 책정이 쉽지 않을 것이란 의견에 힘이 실리는 이유다.

건설사의 첫번째 과제는 주택보증공사(HUG)의 문턱을 넘는 것이다. HUG 분양보증 심사 통과를 위해선 평균 분양가는 주변 매매가격· 1년 이내의 최고 분양가 110% 이하 조건을 충족시켜야 한다. 

특히 민간택지에서도 분양가 상한제가 적용된다는 점이다. 국토부는 주택법 시행령을 개정해 분양가 상한제를 다음달부터 추진할 계획이다. 재건축 조합이 분담금을 낮추기 위해 경쟁적으로 분양가를 높이는 행보에 제동이 걸릴 수밖에 없다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "급작스러운 분양가 상승은 주변 호가 상승 등 부작용이 만만치 않다"며 "HUG의 분양승인 거절 등 당장 5000만원을 넘기는 어려울 수 있다"고 말했다.

하반기 강남 재건축 단지 분양가는 3.3㎡당 4000만원 후반대에서 출발할 것이 유력하다. 개포동에선 지난해 8월 현대건설이 분양한 디에이치아너힐즈(3.3㎡당 4259만원)가 기준점이다. 삼성물산이 준비하는 강남 래미안 포레스트의 분양가가 4500만원 안팎으로 예상되는 이유다. GS건설의 신반포 센트럴자이는 래미안 신반포리오센트(3.3㎡당 4394만원)를 넘어설 공산이 크다.

일단 건설사들은 3.3㎡당 평균 분양가 5000만원에 대해 강남에선 거부감이 없는 가격대라고 입을 모았다. 과거 분양가와 현재 형성된 웃돈을 고려하면 충분히 통할 수 있는 가격이라고 설명했다.

주목할 점은 강남권 일부 단지는 시세가 3.3㎡당 5000만원에 육박했다. 강남4구 일반아파트 기준 최고 분양가는 지난해 등장한 신반포자이의 3.3㎡당 평균 4457만원. 여기에 2억원 이상 형성된 웃돈을 고려하면 평균 5000만원 전후로 시세가 유지되는 셈이다. 

한 대형건설사 관계자는 "강남은 일부 고소득층을 위한 상품으로 일반대중들이 접근하기엔 쉽지 않다"며 "강남 시세를 고려하면 3.3㎡당 5000만원이라는 가격은 시장에서 충분히 받아들일 수 있다"고 설명했다. 

건설사의 부담은 고분양가를 부추기는 첫 단지로 주목을 받는다는 것이다. 3.3㎡당 5000만원으로 분양을 시도한 '디에이치 아너힐즈'가 경험한 불편한 시선을 고스란히 떠안아야 하기 때문이다. 

강남권 사업을 앞둔 분양소장은 "강남권 도시정비사업에서 분양가는 조합의 자존심이 걸려 있어 쉽게 포기하지 않는다"면서도 "건설사는 사업 파트너로 적정한 분양가 책정을 위해 논의를 진행한다"고 강조했다.

조합들은 순차적으로 5000만원대가 등장해 시세를 형성해 주길 바라는 눈치다. 현지에서도 강남 특수성을 고려하면 조만간 3.3㎡당 분양가 5000만원 벽이 깨지는 것은 시간문제라는 의견이 상당수다.

개포동 A공인중개소 관계자는 "(3.3㎡당) 4000만원 이상 분양가가 등장했을 때도 상당한 거부감이 있었다"며 "조합들은 다른 단지에서 5000만원에 육박하는 단지가 나와 시세를 끌어주길 기대하고 있다"고 분위기를 전했다.

반포동 K공인중개소 관계자도 "강남이 서울에서도 과도하게 집값이 오르는 것은 어쩔 수 없는 수요와 공급의 원칙"이라며 "반포주공1단지가 일반분양할 시기면 강남 주요 지역 시세는 5000만원이 넘어설 것"이라고 예상했다.