문재인 정부의 첫 부동산대책인 6.19 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적.맞춤형 대응방안이 발표되었다.

청약조정대상지역에 대하여 LTV, DTI 10%P씩 강화하는 내용이 포함되었는데 예외적으로 실수요자에 대해서는 강화된 규정을 적용하지 않는다고 한다.

6.19대책의 긴 제목에서 보듯이 정부의 많은 고민을 엿볼 수 있겠고 실수요자의 피해를 최소화 하기 위하여 정부가 제시한 실수요자의 기준은 무엇이고 문제는 없는지 한번 생각해보도록 하자.

정부의 실수요자 기준은

서울 포함 전국 40개 청약조정대상지역에 대하여 LTV 70% -> 60%, DTI 60% -> 50%로 조정되었고 중도금대출도 DTI가 적용이 되는데 예외적으로 실수요자는 적용되지 않는다.

정부가 제시한 실수요자 기준은 부부합산 연 소득 6천만원(생애최초구입자 7천만원), 주택가격 5억 원 이하, 무주택 세대주이다.

실수요자를 위한 핀셋규제라 생각할 수 있지만 문재인 정부가 제시한 실수요자 가이드라인이 너무 좁고 복잡해서 효과가 떨어질 수 있다는 생각을 지울 수가 없다.

강남3구를 빼더라도 서울에서 전용59㎡(예전 공급면적 25평) 새 아파트 가격은 대부분 5억 원을 훌쩍 넘고 있고 부부 맞벌이를 하면 부부합산 연 소득 6천만원을 넘는 경우가 많다.

맞벌이하거나 서울에서 25평 새 아파트를 사거나 무주택이 아니라면 실수요자가 아니라는 의미인데 물론 급증하는 가계부채문제의 심각성을 고려하면 예외규정을 최소로 하는 것이 맞지만 이미 대출문턱이 높아진 마당에 실수요자 아니면 대출을 받아 주택을 구입하는 경우가 예전보다 많이 줄어들었고 정부에서 잡겠다는 투기세력의 경우 대부분 대출이 아니라 여유자금으로 전세를 끼고 투자하는 갭 투자를 하고 있기 때문에 핀셋효과는 오히려 크지 않을 것 같다.

실수요자 기준 현실화할 필요가 있어

고민이 많은 것은 이해하지만 실수요자의 기준을 단순하고 현실적으로 재 정립할 필요가 있다.

1주택 양도세비과세의 경우 9억원 까지만 비과세가 인정되고 취득세율은 6억원 이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%가 적용되며 그나마도 전용85㎡초과는 농특세0.2%가 추가로 적용된다.

주택 종합부동산세 공제기준은 공시가격6억원(1주택자 9억원)이며 중개보수는 6억원 이하 0.4%, 6~9억 0.5%, 9억초과 0.9%협의 이다.

대체적으로 고가주택의 기준은 9억원, 서민기준은 6억원인데 왜 6.19대책의 실수요자 기준은 5억원에 연 소득과 무주택세대주까지 포함해서 복잡하게 했는지 아쉽다.

무엇보다 실수요 구분 목적이 투기세력과 차별성이라면 가격과 면적에 따라 구분할 것이 아니라 주택 수에 따라 실수요자 기준을 적용하는 것이 맞을 것 같다.

2억원 아파트 5채를 전세를 끼고 투자를 하면 취득세는 1천만원인데 10억원 아파트 1채를 구입하면 취득세는 3천만원이다.

열심히 노력해서 10억원 아파트 1채 구입하면 투기고 2억원 아파트 5채를 구입하면 실수요란 말인가

이제부터라도 서민 강남 프레임에서 벗어나 실수요자 기준을 기존의 고가, 중대형에서 주택 수로 전환할 필요가 있을 것 같다.

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