박근혜 전대통령 탄핵으로 실시된 5.9 장미대선 결과 19대 대한민국 대통령으로 문재인 후보가 당선이 되었다. 2022년까지 대한민국을 책임질 문재인 정부의 부동산정책과 부동산시장 전망을 예측해보도록 하자.

문재인 정부 부동산정책은?

문재인 정부 부동산 관련 공약과 의견을 살펴보면 크게 서민주거안정, 부동산시장 안정으로 나눌 수 있다.

서민주거안정 부분을 먼저 살펴보면 세입자가 집주인에게 1회에 한해 전.월세 계약 갱신 청구를 할 수 있는 임대차 계약갱신 청구권과 전월세 인상률을 일정한도로 묶는 전월세 상한제 도입을 검토하겠다고 하는데 반대의견도 많고 자칫 부작용으로 단기 폭등의 빌미를 제공할 수 있기 때문에 많은 논란이 예상되고 신중할 필요가 있겠다.

공공주택 100만구 공급과 낡은 주택을 매입 또는 장기 임차해 공공임대주택 5만 가구 공급, 도시재생 뉴딜사업 매년 10조 원씩 5년간 50조 원 공적재원 투입 매년 100개 동네씩 500개 구도심 및 노후주거지를 개선하겠다고 한다.

역대 정권에서 항상 나오는 단골메뉴가 공공주택 확대공급, 노후화된 도시재생 산업이지만 현실적으로 정부나 LH공사의 재정상태와 짧은 5년 임기를 고려하면 현실적으로 어려워 보이며 자칫 MB정부시절 뉴타운 정책으로 강북 노후주택 집값만 올린 전철을 밟을 수도 있을 수 있어서 섣부른 추진보다는 장기적인 관점에서 규제완화와 인센티브로 민간이 추진할 수 있는 여건을 마련해주는 것이 좋을 것 같다.

부동산시장 안정부분은 부동산과열에는 반대입장이어서 분양가상한제 확대 및 분양원가 공개를 하겠다는 입장이고 가계부채 안정을 위하여 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 완화에는 부정적이고 대출규제 강화에는 찬성하는 입장인데 급증하는 가계부채를 고려하면 당연히 규제강화를 해야 하는 상황이기에 부동산시장에는 부정적인 영향을 줄 수 있다.

다만 보유세 인상은 찬성에서 장기적 검토로 유보했고 젊은 세대의 자가주택 구입을 지원하고 주택시장에 활력을 불어넣기 위하여 생애최초 주택구입 취득세 면제는 고민하겠다고 했는데 무주택자와 1주택 실수요자들 위한 부동산시장 안정을 유지하면서 정권이 바뀌더라도 일관성 있게 꾸준히 실행될 수 있는 주택정책을 추진해 주었으면 좋겠다.

문재인 정부 부동산시장 전망은?

그런데 역대 정권도 그랬듯이 공약은 표심을 잡기 위한 공약일 뿐이다.

부동산정책은 대통령의 의견보다는 부동산시장 분위기와 흐름에 따라 과열이 되면 규제강화, 냉각이 되면 규제완화가 되는 메커니즘이며 내수경기에 맞물려있는 특성 상 한꺼번에 쏟아내기 보다는 시차를 두고 곶감 빼먹듯이 하나 내고 반응을 지켜보면서 또 나오고 이런 반복패턴을 보이기 때문에 부동산시장이 과열되어 규제대책이 나올 때에는 규제 -> 관망 -> 반등 -> 규제-> 관망 -> 반등 -> 규제 이런 반복패턴이 누적된 후 부동산시장의 상승이 꺾이게 된다.

10년여전 참여정부 시절(2003년 2월 ~ 2008년 2월) 10번이 넘쳐 규제대책이 발표된 후 부동산시장 과열(매매가격 변동률 노무현 정부 33.7%, 이명박 정부 15.9%, 박근혜 정부 9;8%)을 겨우 잡았는데 작년 11.3대책 하나만 나온 상태이고 현재 경제 주식 부동산시장 분위기상 상승가능성이 높기 때문에 문재인 정부는 임기 내내 규제카드를 계속 내면서도 부동산시장에 끌려 다닐 가능성도 배제할 수 없다.

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