부동산은 여러 가지 변수들에 의하여 움직이는 경제종합세트인데 그 중에서도 정책의 영향이 큰데 올 하반기부터 임대업자 원리금 분할상환 의무시행 여부를 놓고 임대수익이 발생하는 수익형부동산 시장이 긴장하고 있다.

임대업자 원리금 분할상환 하반기 의무시행 고민

주거용부동산은 내년에 재건축 초과이익환수제가 부활할 지가 최대 변수라면 비 주거용부동산은 올 하반기 원리금 분할상환이 중요한 변수가 될 것 같다.

1월 금융위원회가 발표한 부동산 임대업 여신심사 가이드라인에 따르면 올 하반기부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상을 상환하도록 의무화 하는 내용이 포함되었다.

이미 원금을 조금씩 갚아가는 주거용 부동산인 주택담보대출처럼 비 주거용부동산인 수익형부동산도 원금을 상환하라는 의미이다.

그 동안 임대사업자는 사업자 대출은 주택담보대출과 달리 DTI(총부채상환비율) 등 대출규제가 상대적으로 까다롭지 않아서 대출을 활용하여 수익을 극대화 할 수 있었는데 가계부채가 급증하면서 결국 사업자대출도 칼을 빼려고 고민을 하고 있다.

원리금 분할상환 무엇이 문제인가

매년 원금의 30분의 1을 상환해야 한다는 것은 대출상환 부담이 연 3.3%P 높아지는 것으로 10억 원을 대출받을 경우 원금만 1년에 3300만원 (월270-80만원)을 갚아야 하는 것이다.

실 거주목적도 있고 대출금액도 상대적으로 적은 주택과 달리 꼬마빌딩이나 대형빌딩 등 대출금액이 5~10억 또는 그 이상 되는 상업용 부동산은 통상적으로 3~5년 단기대출로 이자만 내다가 시세차익을 얻고 팔거나 다른 대출로 갈아탔었는데 원금 분할상환이 의무화 되면 이자보다 더 많은 금액의 원금까지 이자와 함께 갚아야 하고 대출금리 상승과 더불어 세입자인 임차인 보호를 위한 정책을 강화하는 추세이기 때문에 월세를 올려 받기도 어려워서 상환여력이 부적한 투자자들은 대출부담을 줄이기 위하여 계획보다 낮은 매매가격의 물건을 찾거나 낮은 저금리를 제대로 활용하지 못하고 월세비중을 낮추고 보증금을 올리면서 수익률 하락이 될 수 있고 심지어는 아예 투자를 포기하는 경우도 늘어날 수 있어서 몇 년 동안 호황을 누리던 수익형부동산이 위축될 가능성이 커지고 있다.

하지만 은퇴세대의 주 수입원인 수익형부동산의 저항이 클 수 있고 시장 과열 안정을 위해 구두 개입만 하고 5월 장미대선을 앞둔 상황에서 차기 정부에서 가계부채 정책을 새롭게 원점에서 재검토할 가능성도 배제할 수 없다.

실제로 우려가 확산되자 금융당국은 경우에 따라서 시행을 검토할 수 있다는 의미로 임대업자 사업자대출의 원리금 분할상환 시행여부는 확정되지 않았다고 한발 물러섰다.

아무튼 당장 시행은 쉽지 않을 수 있어서 지나치게 위축이 될 필요는 없지만 급증하는 가계부채 위험이 사라지지 않는 한 대출규제는 차기 정부에서도 계속 진행할 가능성이 높아서 대출을 통해 수익을 높이는 레버리지 투자에서 대출을 줄이는 디레버리지 투자전략으로 전략변경이 필요한 시점이 되었다.

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