서울 아파트 매매값이 2년만에 하락세로 반전하는 등 주택시장에 찬바람이 불고 있다.

정부의 잇단 규제책에 시장의 침체를 우려하는 부동산업계의 목소리가 높아지고 있다. 하지만 전문가들은 투기수요 억제가 효과를 거두고 있는 만큼 장기적인 정책신뢰가 필요하다고 제언하고 있다.  

6일 부동산114 등에 따르면 지난주 서울 아파트값은 그 전 주에 비해 0.02% 하락했다. 서울 아파트값이 떨어진 것은 지난 2014년 12월12일(-0.01%) 이후 2년 만에 처음이다. 11·3대책 이후 서울 아파트값도 0.05% 오르는 데 그쳐 9월(1.21%)에 비해 사실상 오름세가 꺾였다.

◇2년만에 서울 아파트값 하락…부동산업계 시장침체 우려 
수도권 투기과열의 진원지로 지목됐던 강남권 재건축 단지의 하락세도 이어졌다. 11월 한달 동안 송파구의 아파트값은 -0.48% 떨어졌다. 강동구(-0.35%)와 서초구(-0.25%), 강남구(-0.18%)도 하락세를 이어가면서 강남 4구의 아파트값이 일제히 떨어졌다.

단지당 수백건에 달하던 분양권거래도 줄었다. 지난달 서울 내 분양권 거래량은 446건으로 전월(604건)에 비해 약 26% 감소했다. 이에 대해 부동산업계에선 정부의 8·25 가계부채 대책과 11·3부동산대책, 금융당국의 잔금대출 규제 등이 부동산시장 침체를 가속화하고 있다고 보고 있다. 

부동산업계의 한 관계자는 "정부의 부동산시장 규제대책이 이어지면서 대외악재를 앞둔 부동산시장의 침체가 가속화되고 있다"며 "3개월 뒤엔 부동산 부양책을 내놓아야 할 상황"이라고 말했다.   

하지만 정부 안팎에선 이같은 시장의 반응은 장기적인 안목으로 내놓은 정책을 조급한 시각에서 바라본 것에 불과하다고 보고 있다. 국토부의 한 관계자는 "투기수요를 뿌리뽑고 실수요자 위주의 주거안정책으로 마련된 11·3정책을 내놓은 지 이제 갓 1개월을 넘었다"며 "투기수요가 기승을 부릴 때는 정책발표를 재촉하던 시장과 여론이 유의미한 지표변화에 시장침체를 언급하는 것은 성급한 판단"이라고 말했다.

그는 "이미 4분기에 부동산 경기는 위축국면에 접어든데다 미국의 금리 인상와 입주물량 증가를 앞두고 있는 상황에서 11·3대책과 금융당국의 가계부채 대책은 투기수요 과잉에 대한 부동산시장의 급락을 최소화하기 위한 사전 안전장치"라고 설명했다.

◇"투기거품 걷어내는 진통…대책 조급증 버려야"
조명래 단국대 교수도 "장기간 낮은 수준의 성장률을 기록하고 있는 경제상황에서 그간 주택가격만 급등한 것은 비정상"이라며 "그나마 일련의 정부대책으로 주택가격이 하락세로 돌아선 것은 비정상을 정상으로 돌리는 조치"라고 말했다.

실제 전국 아파트 공시가격 총액변동률의 경우 2014년 0.36% 증가하는데 그쳤다. 하지만 최경환 전 경제부총리의 부동산활성화 정책 이후인 2015년엔 3.12% 증가했고 올해에는 5.97%나 증가해 2007년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.  

조명래 교수는 "부동산 시장이 실수요자 위주로 신속히 재편되기 위해선 가계부채 증가와 부동산 투기수요를 부채질한 최경환 전 부총리의 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제완화 정책도 되돌리는 방향으로 가야 한다"고 강조했다.

송인호 한국개발연구원 공공투자정책실장은 "분양권 전매제한을 명시한 11·3대책과 금융당국의 잔금대출 규제정책은 시장정상화를 위한 바람직한 정책"이라고 언급했다. 송인호 실장은 "특히 부동산대출을 규제하는 금융당국의 대책은 미국의 금리인상 전 실수요자의 무리한 대출을 막고 2~3차 피해를 예방하기 위해 꼭 필요하다"고 말했다.  

또 다른 전문가는 "정부정책은 투기수요에 의한 활황이 지속되기를 바라는 시장 목소리에 이끌려 가서는 안된다"며 "아직도 무주택서민들의 입장에선 수도권 등 일부지역의 아파트 가격에 상당한 거품이 끼어 있다고 보고 있다"고 말했다.

다만 전문가들은 무주택서민을 위한 정책적 보완은 필요하다는 입장이다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "정부의 잔금대출 규제 등은 확실히 투기수요를 걸러내는 효과가 있다"면서도 "하지만 동시에 기본 자산이나 담보가 부족한 무주택자의 경우엔 내집마련의 기회가 줄어들 것"이라고 언급했다. 이에 따라 김규정 연구위원은 "실수요자의 말단에 위치한 무주택자의 경우 보금자리론 등 정책금융 지원을 확대할 필요가 있다"고 제언했다.