올해 초만 하더라도 중개사 자기아들 전세 집도 못 구하겠다고 할 정도로 전셋집 구하기가 하늘의 별 따기였다.

그런데 최근 잠실, 반포 등 강남 인기지역임에도 세입자를 구해달라는 집주인들은 많은데 예전 전세금 수준으로 세입자를 구하기가 어려워졌고 올해 초 대비 3-4000만원 정도 하락을 한 곳들이 쉽게 눈에 띈다.

7년 넘게 올랐던 미친 전세가격 상승세가 꺾인 것일까?

전세가격 하락 얼마나 되었나

KB국민은행에 따르면 7월 서울 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 지난달보다 03%P하락한 74.8%를 기록하면서 2009년 2월 38.3%를 기록한 이후 한번도 내려간 적이 없던 전세가격이 7년 6개월 만에 드디어 하락을 하였다.

0.3%P 하락폭 자체는 아주 낮지만 7년이 넘게 한번도 떨어진 적이 없는 전세가격이 소폭이나마 상승추세가 꺾였다는 것 자체는 의미가 크다.

올해 상반기 전국 전세금 상승률 역시 작년 하반기 상승률 2.2%의 1/3 수준인 0.7%로 떨어졌는데 지방부동산시장 상승을 이끌었던 대구는 2.8%에서 마이너스0.9%로 크게 하락을 하였고 서울 3.6%에서 1%, 경기 3%에서 1.2%, 인천2.3%에서 1.2%, 부산1.7%에서 1%로 대부분 지역들이 모두 하락을 하였다.

전세가격 하락전환 이유와 투자전략은

이렇게 전세가격이 하락세로 전환된 이유는 입주물량증가에 따른 전세물량 증가 때문이다.

물량 앞에서 장사 없다고 서울 강남은 전세가격 하락은 위례신도시, 하남미사강변도시 등 인근 새 아파트 입주물량이 나오면서 낡은 아파트에서 새 아파트를 찾아 이사를 하는 사람들이 늘어났고 대구는 2011년 이후 5년간 평균9100여 가구가 입주하였지만 올해 상반기에만 1만7000가구가 입주를 하면서 약세로 전환되었는데 2017-2018년 전국적으로 입주하는 아파트 가구 수는 평균 36만8000가구로 2010~2014년 5년간 평균 입주물량 22만가구보다 50%이상 많기 때문에 당분간 입주물량이 늘어나는 지역의 전세가격은 약세가 이어질 가능성이 높다.

이런 입주물량 증가는 대부분 지역에서는 일시적인 문제로 그치겠지만 입주물량이 과도하게 증가한 일부 지역은 전세금이 갑자기 하락하여 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 역전세난이 생길 수도 있기 때문에 주의가 필요하다.

2008년 엘스, 리센츠 등 잠실일대 재건축 2만 가구가 한꺼번에 입주를 하면서 역 전세난이 생겼는데 물론 입주물량이 소화가 되면 정상이 되지만 1-2년 정도 고생을 할 수 있고 입주물량이 지속적으로 나오는 지역은 미리 준비를 할 필요가 있다.

 또 최근 전세가격이 집값의 80-90%까지 치솟으면서 매매가격과 전세가격 차이를 이용하여 전세를 끼고 투자하는 갭(GAP) 투자가 유행했는데 이렇게 입주물량이 과도하게 늘어나서 전세가격이 하락하는 지역의 이런 갭 투자 역시 주의가 필요하다.

전세금이 떨어지면서 매매가격까지 떨어지면 집주인은 순식간에 전세금을 돌려주지 못하고 팔지도 못하는 채무불이행(Default)상태가 될 수 있기 때문이다.

이렇듯 전세가격은 입주물량 영향을 받기 때문에 서울시 세종시 제주도 등 주변지역에서 진입을 하고 싶어하는 선호도가 높고 입주물량 영향이 제한적이거나 있더라도 1-2년 정도 일시적인 현상으로 지나가는 곳 위주의 투자전략이 필요하다.

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