서울.수도권 아파트 전세가격의 상승 열기가 식을 줄 모르면서 상승하고 있다.

현장 중개사가 자기 자녀가 거주할 전세 집을 못 구해주어서 발을 동동 굴리는 상황까지 벌어지고 있으니 전세 난이 얼마나 심각한지 알 수 있다.

정부에서는 9.2서민주거안정대책을 발표하였고 서울시에서는 강남 재건축 단지의 관리처분 시점을 각각 2,4개월 늦춰서 전세 난을 완화 시키겠다고 하지만 심각해진 전세 난을 잡기에는 역부족이다.

겨울이 오면 찬 바람과 더불어 전세강세의 바람은 더욱 세차게 불 것으로 예상된다.

실수요자들의 주택구입비율이 늘어나고는 있지만 여전히 주택구입능력은 되지만 전세를 선호하는 전세입자들이 예전보다는 많고, 겨울이 되면 전통적인 학군 이사수요와 미리 전세 집을 구하려는 예비 신혼부부들의 움직임이 바빠지면서 전세수요는 더 늘어나고 있는 반면, 입주물량은 여전히 부족한 상황이고 최근 늘어나는 분양물량이 입주물량으로 이어지려면 2-3년의 시간이 필요한 상황인데 특히 전세문제가 더 심각한 서울은 입주물량이 2만 가구도 안되고 내년에도 더 감소할 것으로 예상되며 현재 분양물량도 수도권이나 지방보다는 부족하기 때문에 시간이 지나도 쉽사리 전세물량이 늘어나기 어려워 보인다.

여기에 저금리 영향으로 전세금 받아서 딱히 굴릴 때가 없는 집주인들이 전세를 월세로 전환하면서 전세물량은 더 줄어들고 있고, 다른 전세 집을 구할 수가 없으니 전세금을 올려주더라도 그냥 눌러앉아 버리는 세입자들이 늘어나면서 전형적인 수요증가, 공급부족의 수급 불균형 구조가 고착화 되고 있다.

상황이 이렇다 보니 세입자들은 계속 전세만 고집하기 보다는 살아남기 위한 전략을 찾아야 한다.

주택구입 능력이 된다면 내 집 마련은 하는 것이 좋다.

집이라는 것은 투자목적만 있는 것이 아니라 우리가족이 안정적으로 편하게 잘 사는 돈으로 환산할 수 없는 주거가치가 있는 것이고 부동산은 물가상승에 따라 화폐가치가 반영되는 실물자산이기 때문에 살다가 때가 되면 자산가치 상승의 보너스도 얻을 수 있기 때문이다.

또한 직장, 학교 등 반드시 특정지역에만 거주를 해야 할 이유가 없다면 전세가격이 높은 강남, 목동 등 서울만 고집할 것이 아니라 상대적으로 전세가격이 낮은 수도권으로 눈을 돌려도 좋고 특히 위례신도시, 동탄2신도시, 하남미사강변, 김포, 남양주 등 대규모 신규입주물량이 나오는 신도시 지역에 관심을 가지는 것도 좋다.

주택구입이 힘든 무주택자들은 임대아파트도 생각하는 것이 좋다.

임대아파트라고 무조건 외면만 할 것이 아니라 자격요건이 된다면 공공임대뿐만 아니라 최근 인기를 끌고 있는 뉴스테이(연5% 임대료 상승제한이 되면서 최장 8년 거주할 수 있는 기업형 임대주택)도 관심을 가져볼 만 하다.

거주하는 전세 집이 경매로 넘어가는 경우가 생기는 세입자들은 당황하지 말고 낙찰을 받아보는 전략도 필요하다.

2014년 수도권 아파트 법원경매 물건 중 세입자 낙찰 비율이 5%에 육박해서 전년도 대비 4배 이상 증가하였는데 선 순위 은행 근저당 대출이 너무 많아서 보증금 손실이 우려되는 후 순위 임차인들은 당연히 낙찰을 받는 것이 유리하지만 대항력이 있는 선 순위 임차인들도 낙찰을 받는 경우가 늘어나고 있는 것은 전세가격이 계속 상승하면서 다른 전셋집을 구하기도 어렵고 거주하고 있는 집이니 별도 현장조사를 할 필요가 없으며 배당 받을 보증금에서 부족한 금액만 낙찰 잔금으로 내면 되는 반면 선 순위 임차인의 보증금까지 떠 안아야 하는 일반 낙찰자들보다 유리하기 때문이다.

그리고 무조건 경매낙찰을 받기 보다는 시세 확인 후 경매로 넘어가더라도 집주인과 협의해서 경매를 취하하는 조건으로 집을 살 수도 있다.

네이버 ‘김인만 부동산연구소’ 검색