한국감정원은 지난해 2014년 11월부터 올해 1월까지 3개월간 전세시장을 분석 한 결과 서울 전세가율은 69.8%, 수도권 전세가율은 69.5%로 집계가 되었다.

특히 상위 1%에 해당하는 전세가율은 2년전 83.3%에서 현재 91.3%로 급상승해 매매가격을 넘어서는 전세까지 있는 것으로 나타났다.

특히 전용면적 60㎡이하 소형은 72.2%, 전세가격 2-3억은 72.4%의 전세가율을 보여 전용면적 60㎡이하 전세가격 2-3억 아파트가 가장 높은 전세가율을 보이고 있다.

이렇게 소형아파트의 너무 가파르게 상승하는 전세가격 때문에 서울을 떠나거나 아파트에서 연립.다세대로 전세에서 월세로 밀려가는 전세난민의 상황을 살펴보고자 3회에 걸쳐 전세난민 특집을 마련했고 오늘은 2번째로 아파트에서 연립.다세대로 이동하는 전세난민을 이야기 하고자 한다.

매매가격과 전세가격 간 차이가 1억 원 이하인 아파트가 전체조사 대상 8452개의 60.9%인 5145개에 달하는데 서울 도심 1-2억대 아파트의 경우 이 차이가 6000만원 이하로 좁혀져서 6000만원 추가자금으로 매매로 전환하는 실수요자들이 늘어나고 있다.

한국감정원 자료에 따르면 지난해 2014년 수도권의 중형 이하 주택거래량을 분석해보면 아파트보다 다세대.연립 주택의 거래 증가세가 눈에 띄는데 서울의 소형 주택 거래량을 보면 아파트가 2013년 1만5400가구에서 지난해 2014년 2만 200가구로 31% 증가한 반면 연립 거래량은 1800가구에서 2600가구로 43.6%가 늘어났고, 중소형은 아파트 29.2%, 연립 50%, 중형은 아파트 31.8%, 연립 44.3%, 다세대 41.7%로 전반적으로 연립.다세대 주택의 거래량 증가율이 아파트보다 높음을 알 수 있다.

경기도 서울과 비슷한 양상을 보였는데 소형의 경우 아파트가 30.4%, 연립 21.8%, 다세대 32.6%, 중소형은 아파트 20.1%, 연립 28.2%, 중형은 아파트 20%, 연립 30%, 31.4%로 모든 지역과 규모에서 연립.다세대 주택의 주택 거래량 증가율이 높음을 알 수 있다.

가격측면에서도 수도권 1-2억대 공동주택의 경우 아파트가 10.9% 증가에 그친 반면 다세대는 21.9%, 연립 31.5%로 증가 폭이 컸고 2-3억대에서도 연립 47.1%, 다세대 25.7%로 아파트 24.4%보다 높았다.

2013년부터 2015년까지 서울 다세대.연립 연도별 1-2월 거래량을 비교해보면

2013년 2152가구, 2014년 4911가구, 2015년 5949가구로 지속적인 증가를 한 것을 알 수 있다.

이렇게 다세대.연립의 거래증가 폭이 두드러짐을 알 수 있는데 결국 서울.수도권 1-2억대 전세수요가 2-3억대 소형 연립.다세대 주택의 매매수료로 전환하면서 연립.다세대 주택이 아파트의 대체 역할을 한다고 볼 수 있다.

소형아파트 전세와 매매가격의 상승을 못 견뎌 연립.다세대로 이동하는 것인데 이런 현상을 반영하듯이 연립.다세대의 매매, 전세가격도 상승하고 있는데 그 동안 꾸준히 공급된 1인 가구인 원룸보다는 2-3인 가구용 주택인 투룸의 상승세가 더 두드러지고 있는데 2년 전과 비교해서 전세, 매매가격이 5천만 원 이상 상승하였고 지금도 상승하고 있다.

이런 분위기 때문인지 신축부지 확보를 위한 경쟁이 더 치열해지고 있고 건축을 할 수 있는 땅의 가치도 덩달아 올라가고 있는 상황이다.

이런 상황은 공급물량이 늘어날 때까지 2-3년 정도 더 지속이 될 것으로 예상이 되는데 당분간 전세상승에 따른 매매가격 상승가능성은 있지만 최근 1-2년 가격상승이 되었기 때문에 투자수요라면 너무 분위기에 휩쓸리기 보다는 입지, 가격 등을 종합적으로 꼼꼼하게 분석해야 하고, 경제 리스크까지 감안하는 보수적인 자금계획을 세우는 것이 좋겠다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1