2015년 을미년 전세시장만큼은 이제 좀 안정을 찾았으면 좋겠는데 전혀 그럴 기미가 보이지 않는다.

지난해 9월 한국감정평가원과 KB국민은행에서 전국 아파트 전세가율이 70%롤 넘었다고 발표했는데 통계지표가 그렇고 실제 중산층 거주자들이 선호하는 도심, 신도시 등 인기지역들의 실질 전세비율은 80%가 넘어섰다.

2015년 전세시장 불안은 계속될 것 같다.

전세가 안정되려면 전세수요가 줄어들거나 전세물량이 늘어나야 하는데 현재 부동산시장 상황에서는 전세수요 줄이기도 전세물량 늘리기도 어려워 보인다.

전세수요가 줄어들려면 전세에서 매매로 전환하는 수요가 늘어야 하는데 부동산불패신화가 깨어진 상황에서 글로벌 경제불안, 잠재성장률 하락, 인구구조 고량화, 베이비부머세대 은퇴 등 여러 가지 불안요인들이 복합적으로 맞물리면서 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금부담, 대출이자 등 금융비용부담, 가격하락 부담까지 짊어지면서 매매를 하기보다는 리스크가 낮고 전세자금대출이 잘되는 전세를 선호하는 것이 어떻게 보면 당연한 현상 아닌가 싶다.

전세물량이 늘어나려면 입주물량이 늘어나야 하는데 2015년 전국 아파트 입주예정물량은 24만5434가구로 2011-2014년 평균치인 21만 1057가구보다는 16% 늘어난 것이지만 2014년보다 5%정도 줄어들 것으로 예상이 된다.

서울입주물량은 2만195가구로 2014년 3만6783가구보다 크게 줄어들며 특히 강남권 재건축 이주수요까지 몰리면 서울의 전세물량은 더욱 부족할 것 같다.

여기에 저금리 기조가 지속되면서 임대인들이 전세에서 월세로 전환하는 비율까지 늘어나면서 전세물건 감소를 더 촉진시키고 있는 상황이다.

그렇다면 정부의 전세대책이라도 효과적으로 나와야 하는데 현 정부의 대책도 제한적일 것 같다.

공공임대주택을 늘리겠다고 하지만 과도한 빚으로 휘청대는 LH공사, SH공사가 공공임대주택 물량을 늘리기도 어렵고, 민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대 역시 침체된 부동산시장 분위기에서 얼마나 효과가 있을지 의문이다.

전세자금대출 금리 낮추어 금융비용을 낮추는 것 역시 가계부채증가가 문제가 되고 있고

전.월세 상한제는 논란이 많아서 적용되기 쉽지 않고 설사 적용되더라도 긍정보다는 부정적인 영향이 더 많을 것이다.

이렇듯 2015년 전세시장은 전세수요 증가, 전세물량 감소, 정부대책은 실효성을 기대하기 어렵기 때문에 전세난은 해결되지 않고 계속 진행 중이 될 것 같다.

전세문제는 단기간의 대책으로 해결이 될 수 있는 문제가 아니기에 중장기적으로는 임대 및 신규공급물량을 늘리고 단기적으로는 전세수요를 줄일 수 있도록 집을 구입할 수 있는 능력이 되는 전세수요층을 매매로 전환시키는 노력이 필요하다.

일정 소득이상이 되는 전세수요자한테는 전세자금대출을 제한하거나 재산세 일부를 부담시키는 등의 채찍과 전세수요자가 분양을 받거나 집을 구입할 경우 대출금리를 우대해 주는 등 당근을 주는 방법도 고려해 볼만 하다.

그리고 집이라는 것은 투자목적도 있지만 돈으로 환산하기 어려운 안정적인 가정생활이라는 목적이 더 크고 모두가 전세만 선호하면 결국 전세제도의 종말을 더 당기는 결과를 만들 수 있으며, 장기적으로는 물가상승이 반영되는 실물자산이기에 여유가 되시는 분들이라면 무리하지 않는 범위 내에서 내 집 마련을 하는 것이 좋다.

마지막으로 이제는 전세를 끼고 집을 구입하는 투자자들을 투기꾼으로 볼 것이 아니라 전세문제 해결에 도움을 주는 고마운 사람들이라는 발상의 전환을 할 필요도 있을 것 같다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1