현대차그룹이 10조5500억원에 매입해 서울시내 대형 부동산 개발사업에 활기를 불어놓은 삼성동 한전부지 전경

현대차그룹이 삼성동 한국전력 부지를 10조5500억원에 매입하면서 서울시내 대형 부동산 개발사업이 다시 활기를 띠고 있다. 

상암DMC 랜드마크 개발사업을 비롯해 코엑스(COEX)와 한국전력 부지, 세텍(SETEC)을 연계하는 도심형 마이스(MICE) 클러스터 단지 등이 동시다발적으로 추진되면서 금융위기 직전 대형 개발사업들이 쏟아졌을 때와 비슷한 양상을 보이고 있다.

하지만 당시 개발을 주도했던 건설사들은 프로젝트 파이낸싱(PF) 무덤에서 헤어나오지 못해 사업에 적극적으로 뛰어들지 못하고 있고, 일부 프로젝트 개발을 제안한 외국계 디벨로퍼의 실체에 대해서도 의구심을 제기하고 있어 2000년대 중반의 지지부진한 모습이 재현될 가능성이 높다는 분석이다.

◇금융위기 이전 개발사업의 부활…한전부지 매각 후 활기
11일 부동산업계와 서울시 등에 따르면 현재 서울시내에는 상암DMC 랜드마크 개발사업, 역삼동 르네상스호텔 개발사업, 성북역세권 개발사업, 삼성동 한전부지 개발사업, 세텍부지 개발사업 등 굵직굵직한 부동산개발사업들이 추진중이다.

서울시는 2000년대 중반 '서울라이트타워'라는 이름으로 추진되던 상암DMC 랜드마크타워 개발사업 재개를 위한 검토를 진행하고 있다.

이를 위해 지난달 국내 굴지의 대형건설사들을 초청해 사업설명회를 가졌고, 중국 녹지그룹으로부터는 수의계약으로 사업을 추진하겠다는 제안을 받기도 했다. 해당 부지는 외국인투자유치촉진법에 따라 마련한 DMC택지 공급 지침에 따라 외국인 투자기업에 한해 수의계약을 통한 매각이 가능하지만 시는 특혜여론 등을 우려해 수의계약이 불가능하다고 결정하고 국제입찰로 사업자를 선정할 계획이다.

상암DMC 랜드마크 부지는 F1블록(3만777㎡)과 F2블록(6484㎡) 등 2개 필지로 이뤄져 있다. 오세훈 전 서울시장 시절 3조7000억원이 투자돼 높이 640m, 지상 133층 '서울라이트타워' 개발사업으로 추진됐지만 글로벌 금융위기와 부동산 경기 침체로 무산됐다.

이와 함께 서울시는 삼성동 한국전력부지가 현대자동차그룹에 10조5500억원에 팔림에 따라 연계개발이 필요한 서울의료원 부지도 매각에 나선다. 매각 시점은 시와 현대차간 한전 본사부지 개발계획에 대한 협의가 완료되는 내년 상반기가 유력하다. 이 부지는 현대차그룹의 한전부지, 삼성그룹의 한국감정원부지와 함께 동남권 마이스(MICE) 종합계획을 추진하는 핵심부지다.

현재 3만1657㎡에 달하는 이 부지는 지난 10월 한전부지 매각절차를 진행하면서 가감정 결과 약 8600억원(3.3㎡당 약 8980만원)으로 평가되는 등 가치가 급상승하고 있다.

서울시의 MICE 종합계획 후보지중 하나인 세텍(SETEC) 부지 개발도 조만간 개발사업이 본격화될 것으로 예상된다. 시유지인 대치동 학여울역 세텍 부지는 현재 개포디지털마당, 테헤란벨리, 강남 MICE단지와 연결한 디지털 클러스터 조성이 확정됐지만 동남권 MICE 단지에 이은 핵심개발 부지다.

이와 함께 삼부토건과 KB투자증권이 추진중인 역삼동 르네상스 호텔개발사업, 코레일의 서울역북부역세권과 성북역세권 개발사업도 다시 재추진되는 모양새다.

르네상스 호텔 개발사업은 사업조건이 까다로워 지난달 말 제안서 제출마감 결과 유찰됐지만 삼부토건이 사업조건을 바꿔 연말까지 다시 제안서를 제출받을 계획이다.

성북역세권은 지난달 말 지역구 국회의원인 이노근 의원이 서울 논현동 건설회관에서 대형건설사를 상대로 투자설명회를 갖는 등 붐업을 시도 중이다. 서울북부역세권 개발사업도 조만간 재개될 가능성이 높은 것으로 파악되고 있다.

2000년 중반 서울시내에서는 단군이래 최대개발사업이라는 용산역세권 개발사업을 비롯해 상암DMC 랜드마크빌딩 개발사업, 서울역북부역세권·성북역세권 개발사업도 등 대형 부동산개발사업이 추진됐지만 금융위기 여파로 대부분 중단됐고 발주처와 민간사업자간 소송을 진행하고 있다.

◇건설사는 PF 부담에 손사래, 외국계투자자는 미흡
이처럼 서울시내 대형개발사업들이 다시 출현하고 있지만 정작 성사 가능성은 더욱 낮아졌다는 분석이다.

현대차그룹이 삼성동 한전부지를 10조원이 넘는 자금에 매입하면서 각종 개발사업 재개를 부추기고 있지만 시장 상황과는 별개라는 분석이다. 즉 모든 개발사업에 현대차그룹과 같은 통큰 투자자가 나타나 주길 원하지만 실상은 그렇지 않기 때문이다.

서울시에 상암DMC 랜드마크 개발사업을 제안한 중국 녹지그룹도 아직까지 국내에서 투자가 활발하지 않다. 녹지그룹은 제주시 노형동 드림타워에만 투자를 했을뿐 그동안 투자 가능성이 거론된 해운대관광리조트 개발사업 등 다른 사업에는 신중한 모습을 보이고 있다.

특히 중국 외에 다른 국적의 외국계 투자자들에게 한국 부동산시장은 다른 글로벌시장에 비해 2순위 이하로 평가되고 있다. 단군이래 최대 개발사업이라 불리며 뛰어난 사업성을 갖췄다는 용산역세권 개발사업이 금융위기전 투자자를 모집하지 못해 무산된 것만 봐도 외국계 투자자들이 한국 부동산시장에 어떤 생각을 갖고 있는지 알 수 있다.

한 외국계금융기관 관계자는 "기존 건물 거래도 아닌 개발사업에 외국계투자자가 투자하는 사례는 흔지 않다"며 "특히나 서울이 다른 글로벌 도시보다 투자환경이 만만치 않은 상황에서 섣불리 개발사업에 투자하기는 어렵다고 보면 된다"고 말했다.

그동안 대형 개발사업을 주도하던 국내 대형건설사는 금융위기 이후 PF 리스크가 높아지면서 더이상 지급보증이나 신용공여 등의 리스크를 떠안으려 하지 않는다. 삼부토건과 KB투자증권이 추진하는 르네상스 호텔 개발사업에 브릿지론 1600억원에 대한 신용공여조차도 감당하기 어려워 사업 참여를 검토하고 있지 않다.

여기에 일부 대형건설사는 기존 PF대출도 모두 소진해야 하는 상황이어서 새롭게 개발사업 추진에 따른 리스크를 모두 떠안기는 쉽지 않다는 지적이다. 건설업계가 상암DMC 랜드마크빌딩이 재추진되면 외국계 투자자와 시공계약만 체결하려는 움직임이 나오는 이유다.

한 대형 건설사 관계자는 "서울의료원 땅값은 너무 올랐고, 상암DMC 랜드마크 부지와 역세권 개발사업은 금융위기 이전 사업방식으로는 풀어갈 수 있는 구조가 아니다"며 "건설사를 상대로 투자설명회를 할 시대는 끝났다"고 토로했다.