물건조사 차 지방 행 KTX 창 밖을 보니 한 여름의 푸른 녹음은 어느 새 단풍 옷까지 벗어버리고 가지만 앙상한 나무들이 눈 앞을 빠르게 지나가고 있다.

KTX 속도만큼이나 세월의 속도가 빠른 것 같다.

2014년 전망을 적은 지 두 세달 정도 밖에 안 지난 것 같은데 벌써 2015년 전망을 적을 때가 되었으니 말이다.

2014년 부동산시장을 한마디로 요약하면 강 약 강 약으로 표현을 할 수 있을 것 같다.

작년 2013년 양도세 중과세율 폐지를 포함한 4.1대책과 취득세율 영구인하를 포함한 8.28대책 등 강력한 부동산 대책이 나왔고 새 정부에 대한 기대감으로 2012년 바닥을 탈출하면서 2013년 거래량이 늘어났고 이런 분위기가 2014년에도 이어지면서 분위기가 괜찮았는데 뜻 하지 않게 2.28 전.월세 선진화 방안이 발표되면서 임대소득에 대한 과세 우려로 부동산시장이 얼어붙기 시작했다.

표면적인 이유는 임대소득과세에 대한 불안이었지만 2013년부터 꾸준히 거래가 되면서 상승한 부분에 대한 부담감과 불확실한 경제상황에 대한 불안감, 추가 상승에 대한 의문 등 불안심리가 투자심리를 억눌렀다고 보는 것이 더 맞을 것 같다.

초반 강세에서 약세로 돌아선 부동산시장은 상반기가 지나갈 때쯤 최경환 경제부총리의 경제활성화 정책에 대한 기대와 대출규제완화의 7.24대책과 재건축 허용연한 축소, 청약제도 개선을 포함한 9.1대책 그리고 8월, 10월 두 차례 금리인상에 힘입어 위례신도시를 중심으로 한 분양시장과 강남권 재건축시장의 거래량이 늘어났고 전세가격 강세까지 맞물리면서 일반 아파트 거래까지 늘어났고 올해 부동산시장은 분위기 좋게 마무리가 되나 싶었지만 10월 중순부터 다시 거래량이 줄어들면서 투자심리가 위축이 되고 있어서 약세로 마무리를 할 것 같다.

부동산시장이 이렇게 다시 약세로 돌아선 이유는 미국의 양적완화 종료와 금리인상 우려, 일본의 양적완화 시작에 따른 국내기업의 경쟁력 약화 등 글로벌 경제의 불확실성이 커졌고, 겉모습은 그럴듯해 보이는 부동산대책은 계속 발표가 되었지만 속 알맹이는 약했고 그나마 나온 대책도 국회에서 발목이 잡히면서 대책에 대한 기대감이 많이 줄어들었으며, 2013년부터 꾸준히 상승한 서울. 수도권 부동산 가격에서 추가로 더 올라줄 것이냐에 대한 회의론이 확신이 약해지면서 부동산 투자심리는 위축이 되고 있는데 이런 분위기는 올해 말까지 지속이 되고 내년까지 이어지면서 추가대책이 어떤 내용을 가지고 언제 나오느냐가 중요하다.

다만 일각에서 말하는 부동산폭락 가능성은 서울입주물량, 전세가격 강세, 지방과 가격격차 감소, 화폐가치하락 등을 감안하면 낮아 보이며 당분간 보합세가 유지되면서 대책에 따라 강보합세와 보합세가 반복이 될 것 같다.

이런 약세를 다시 강세로 전환하려면 당장은 추가적인 부동산대책이 나올 수 밖에 없고 국회에 계류중인 부동산 관련 법안이 빨리 통과시켜야 할 것이고 경제불안에 대해 말로만 괜찮다고 할 것이 아니라 조금 더 객관적인 근거와 비전을 보여주면서 불안심리를 이해시켜 주어야 할 것이며 실질적으로 내수경제를 살리기 위한 실질적이고 효과적인 정책을 펴야 할 것이다.

불안심리가 제거되지 않으면 활성화 대책이 나오면 반짝 거래되다가 다시 주춤하는 등락을 거듭하면서 대책에 내성이 생겨서 더 강력한 대책이 나오지 않으면 점점 효과는 더 떨어지는 악순환이 거듭될 수 있다.

전세는 매매수요까지 전세를 선호하면서 전세수요는 더 늘어나고 있는 반면, 저금리 영향으로 월세전환 속도가 빨라지면서 전세물량이 줄어들고 있고 분양시장이 살아나고는 있지만 최근 몇 년간 분양물량이 줄어들면서 입주물량이 많이 줄어들었고 2-3년 간은 서울 입주물량이 늘어나지는 않을 것이기에 전세수요증가, 전세공급감소의 전형적인 전세강세시장이 더 지속이 될 것으로 예상이 된다.

분양시장은 여전히 인기지역 중심으로 강세를 이어갈 것으로 예상이 된다.

다만 9.1대책에서 발표된 청약관련 규정들이 빨리 시행되고 국회 계류중인 분양가상한제 관련 법안처리가 빨리 되어야 열기가 식지 않고 이어질 수 있고 분양시장 열기에 힘입어 건설회사들이 분양물량을 다소 무리하게 밀어내는 경향도 있어서 청약 전에 입지, 주변환경, 분양가, 발전가능성을 반드시 체크하고 최종 청약결정을 해야 할 것이다.

수익형부동산시장은 은퇴세대의 미래에 대한 불안이 더 커지면서 안정적인 임대수익을 원하는 수요층은 꾸준히 늘어날 수 밖에 없어서 강세가 예상되지만 그만큼 상가, 오피스텔, 도시형생활주택, 호텔 등 수익형부동산 공급물량도 늘어나고 있어서 옥석을 가리는 투자전략이 필요하다 할 수 있다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1