영어단어 mezzanine의 의미를 찾아보면 ‘a small floor which is built between two main floors of a building[1]’이라는 설명이 나온다. 우리가 어떤 빌딩 로비에 들어갔을 때 층고가 높고 그 중간에 또 하나의 층이 있는 경우가 있는데 이때 중간에 끼어 있는 층을 ‘메자닌층’이라고 부른다.

금융에서 메자닌 파이낸싱이라 하면 대개 자기자본(Equity)과 선순위 대출(Senior Debt) 사이에 1. 부족한 자기자본을 보충해 주거나 2. 선순위 대출금보다 담보비율을(LTV 증대효과) 높여서 참여하는 후순위 자금으로 볼 수 있다. 어떤 투자자는 투자수익률을 높이기 위해 상대적으로 금리가 낮은 선순위 대출 대신 메자닌에 참여하기도 한다.

해외 개발사업의 경우 사업비 조달 구조를 보면 선순위 대출 – 메자닌 – 자기자본으로 구성이 된다. 그런데 이 자금들은 같은 날 동일 계좌에 대출이 일어지는 것은 아니었다. 즉, 선순위 대출이 가능하도록 사전 분양(Pre Sale)이 이루어져야 하는데 이를 위해서는 선투입 자금이 필요했다. 분양률을 높이기 위해 광고, 모델하우스 운영 등의 간접비가 소요되기 때문이다. 그러나, 외국의 시행자 역시 자기자본의 한계가 있기 때문에 메자닌을 얻어 사전 분양에 주력하게 된다. 2000년 초반, mezzanine에 대한 이해가 많지 않았을 때 현지 은행과 국내 투자자(mezzanine 투자 검토)와의 미팅시에 선순위도 같이 대출실행을 해야 한다고 하여 잠시 논란이 있었던 기억이 있다.

최근에 빈번하게 거래가 되고 있는 실물부동산의 인수를 예로 들어 보면, 이들의 매입은 대개 자기자본을 부동산펀드로 조성하고 담보대출(선순위)로 레버리지(Leverage)를 일으키는 것이 일반적이다. 이때 레버리지를 더 많이 일으키고 싶을 경우 즉, 담보대출비율(LTV, Loan to Value)을 높이고자 한다면 안정성을 추구하는 선순위 대출기관은 이를 꺼려할 것이므로 중간에 좀 더 높은 이자를 주고 메자닌을 끌어들이게 된다. 거꾸로 선순위 대출은 대출금액에 한계가 있고 최후순위인 자기자본에는 투자하고 싶지 않을 경우 상환우선주나 메자닌에 참여하여 투자수익률을 극대화하기도 한다.

우리나라의 개발사업은 보통은 토지확보를 위한 PF가 많았으나 최근 미분양담보대출확약 등 사업비 확보를 위한 자금조달을 꾀하다보니 선순위와 메자닌(후순위)을 고려하여 자금조달구조를 검토하는 경우가 많아졌다. 즉, 토지대가 100이라고 한다면 선순위는 70-80%를, 후순위로 나머지를 조달하게 된다. 그만큼 위험은 수익률로 보전하게 된다. 또 다른 경우는 토지대는 선순위로 조달하고 메자닌은 추후 ‘캐피탈 콜(Capital Call, 분할 인출)’을 통해 사업비나 공사비로 확보하게 하고 선순위 대출보다 상환 후순위에 포진하게 된다. 한때는 은행이 선순위에 참여하고 해당 은행의 계열사(캐피탈, 저축은행 등)가 메자닌에 참여하기도 하였다. 초기에는 순수한 의미의 메자닌은 아니었다고 볼 수 있다.

필자의 견해는 우리나라도 다양한 수익률을 추구하는 자금원(Sources)들이 많아져야 한다고 생각한다. 한때 저축은행들이 개인여신을 넘어 PF시장에 적극적으로 참여한 적도 있었는데 결과는 좋지 않았지만 좋은 시도였던 것만은 확실하다.

위험을 철저히 분석하고 그 위험에 따른 수익률로 보상을 받는 다양한 투자자들이 존재한다면 우리도 그에 맞는 자금조달구조가 많아질 것이다. 이를 위해서는 일개 투자에 대한 성적에 연연하는 것이 아니라 전체 투자포트폴리오의 성적을 감안하여 책임과 권한이 주어진다면 다양한 투자성향을 가진 자금원들이 더 생길 수 있지 않을까 기대해본다.

PF시장의 역사가 그리 길지는 않았지만 업계 전문가들은 상당한 안목의 지식이 축적되어 있다고 생각한다. 그들이 사업을 분석하고 다양한 아이디어를 도출할 수 있도록 자리를 넓혀 준다면 PF시장도 선진시장 못지않게 많은 상품으로 선택의 고민을 하게 되는 시간을 기대할 수도 있을 것이다.

A Brief on Mezzanine Financing

Mezzanine is called that a small floor which is built between two main floors of a building. If we use this word in financial terms, mezzanine will be a debt which is located between senior debt and equity. It is riskier than a senior debt but more profitable.

In Korea, mezzanine financing is not so popular considering its financial history. However, it is often seen when we purchase a property, which enhances either senior debt’s security or equity position.

If we say this in developing project, mezzanine is a way of providing liquidity for permits, sample houses, advertisement etc. However, we should not misunderstand mezzanine will not be always spent simultaneously with senior debt.

I think we, investors accumulated such an experience in real estate financing and hope there are various financing facilities which look for diverse returns.

[1] Collins Cobuild Advanced Learner’s English Dictionary