IMF 이후 우리나라 부동산시장은 상업은행[1](Commercial Banking)을 중심으로 한 PF 대출(Loan이 대세였으나 2000년대에 들어 증권사를 통한 PF ABS, PF ABCP가 등장하면서 부동산금융에서도 투자은행[2](Investment Banking) 업무가 본격적으로 시작되었다.

그 당시 필자가 증권사에서 부동산금융을 시작할 때만해도 이 분야의 인력이나 증권사는 극소수에 가까웠으며 IB라는 단어도 특정 금융분야나 해외 MBA 출신들 말고는 매우 생소했던 시절이었다. 이제는 신문에서도 간간히 ‘투자은행(IB) 업계에 따르면’ 이라는 말이 나올 정도로 IB(투자은행)은 생소한 단어가 아니다. 부동산금융분야에서도 현재는 증권사 내에서조차 관련 본부나 부서가 중복되어 서로 경쟁하고 있을 지경이다.

필자의 경우도 처음에는 증권사 고유상품인 자산담보부증권(ABS)를 발행하여 부동산개발사업에 투자를 하였으나 이후 투자자풀(Pool)과 고객군이 넓어지면서 유가증권 발행은 물론 자금의 중개/주선(arranger)을 포함한 포괄적인 금융자문(Financial Advisory)으로 역할이 확대되었다. 즉, 은행처럼 고객으로부터 예금을 받아서 운용하는 것이 아니라 금융 구조(Structure)를 고민하고 투자자들(개인 또는 기관)로부터 자금주선을 하여 성공시 금융자문수수료(Financial Advisory Fee)를 받는 고도의 부가가치를 올리게 된 것이다.

2000년대 중후반에는 부동산시장의 활황과 증권사들의 투자 노하우 축적을 바탕으로 자체자금(PI, Principal Investment)으로 투자를 하기도 했다. 자체자금 투자는 회사 내부자금으로서 자본조달비용 등을 감안하다보니 요구수익률이 높았다. 이렇다 보니 상대적으로 위험이 큰 자산에 투자를 하게 되었다. 이러한 경향은 2008년 금융위기때 부실로 이어지기도 했다.

2008년 금융위기 이후 은행 중심의 대출시장(Debt Market)은 PF대출을 기피하기에 이르렀고 이를 보강하기 위해 증권사로부터 미분양담보대출확약을 요구하게 되었다. 증권사는 고액의 확약수수료를 받고 준공 후 미분양발생시 담보대출에 대한 약속을 하기 시작했다. 상당수 증권사들이 활발히 참여했고 수익도 올렸지만 현재는 한도가 많이 소진된 상태다.

최근 영업용순자본비율(NCR) 개편에 따라 당사 등 대형 증권사들의 영업용순자본 증가에 따라 시장 참여 상품의 다양화가 기대되고 있다. 즉, 이전에는 총액인수나 매입약정(유동성공여)을 통해 PF에 참여하고 금융자문(FA, Financial Advisory)으로 자금주선을 주로 하였다면 이제는 은행처럼 직접 대출 또는 대출채권매입확약 등 신용공여(Credit)까지 그 범위가 확대되었다.

실물부동산매각 딜이 많아짐에 따라 Equity성 펀드자금의 안정적인 설정을 위해 증권사의 총액인수 또는 잔액인수도 진행하게 되었고 SPC 등 시행법인에 대한 출자도 진행하게 되었다.

이렇듯 앞으로 대형증권사는 주식중개를 통한 수수료 수익보다는 자신의 신용을 바탕으로 종합금융서비스회사로 변신하게 될 것으로 보이며 실제로 그런 작업들이 진행중에 있다.

A short story on Investment Banking(IB) in Real Estate Finance

When it comes to real estate investment banking in the early 2000s,  there were few people working on it in securities companies. I, comparatively the one of first-movers, issued an ABS to invest a real estate development project which was a main financing product in that time.

Since then, the hotter the real estate market got, the more people participated in securities companies.

Besides issuing structured products or providing liquidity, bigger securities companies whose financial status are stable are expected to play a various role in real estate financing : underwriting of fund when purchasing a property, contribution, debt transition etc.

[1] 상업은행(Commercial Banking) : 고객들로부터 받은 예금을 대출 등에 운용하여 수익을 창출하는 금융기관으로서 대표적으로는 은행을 들 수 있다.

[2] 투자은행(Investment Banking) : 자본시장으로부터 유가증권의 발행 또는 자금중개/주선(arrange)을 통하여 자금을 조달하는 금융서비스를 하는 금융기관으로서 대표적으로는 증권회사를 들 수 있다.