PF에서 중요한 신용보강장치 중의 하나인 책임준공은 관련된 기관(금융회사, 건설회사, 기타 시행사 등)에 따라  그 목적과 해석이 혼동될 때가 많다.

건설회사라면 ‘공사비를 주면 당연히 책임준공하겠다’라고 할 것이고 PF대주(Lender) 입장에서는 ‘공사비 지급에 상관없이 정해진 기간에 목적물을 완성하라’고 요구할 것이다.

통상 PF와 관련된 계약에서 ‘책임준공확약’은 다음과 같이 정의된다. 책임준공확약은 건설회사가 천재지변 등의 불가항력적인 사유가 발생한 경우를 제외하고 ‘공사비의 부족에도 불구하고’ 대상 목적물을 예상준공일까지 완공하는 것이다. 그런데 이 준공 역시 ‘사용승인’을 득한 날을 기준으로 할 것인가 아니면 토지 및 건물의 소유권보존등기를 득한 것을 기준으로 할 것인가도 입장에 따라 현격히 달라진다. 대부분의 금융권에서는 후자를 요구한다.

반면 수많은 건설회사가 있고 이들이 책임준공을 하겠다 하더라도 PF대주 입장에서 상기 기준을 충족시켜줄 건설회사는 많지 않을 것이다. 건설회사 입장에서는 책임준공도 재무적으로 부담(외상 공사의 위험)이 되기 때문에 큰 보증행위로 해석하여 쉽게 해주려 하지 않을 것이다. 이렇게 양자간 시각차는 항상 존재하게 되는 것이다.

최근 ‘미분양담보대출확약’이 활성화되면서 책임준공은 물론 분양물건 중, 일정 기간 경과 후 미입주 또는 잔금 미납세대에 대하여 계약 해지 및 중도금대출 상환 책임을 건설회사에게 요구하기도 한다. 건설회사 입장에서는 시행자가 해야할 일을 동반 책임지게 한다고 탐탁지 않게 여길수도 있겠다.

필자가 2000년 중반 캐나다 개발사업을 진행하면서 국내 대주들과 현지 건설회사들과 협의를 할 때, 책임준공에 대한 이야기가 쟁점이 되었다. ‘당신들 Construction Guarantee를 해줄 수 있느냐’라고 물었을 때 이들은 ‘당연하다 그에 대한 보증으로 이행보증서를 제출하겠다’고 하였다. 당시 그들의 표정은 ‘왜 저런 당연할 것을 물어볼까’였다. 그들 입장에서는 건축주가 공사비를 주면 공사를 하면 되고 이를 보증하기 위해 이행보증서(Performance Bond)를 주는데 무엇이 문제냐는 것이다. 우리는 사실 공사비 즉, 분양에 상관없이 공사를 해줄 수 있느냐는 질문이었다. 이들은 선분양에 따라 사전에 사업비 대부분을 PF로 충당하기 때문에 공사비 과부족이 생기지 않아 기성에 따라 공사비를 받으면 되는 것이다.

IMF 이후로 PF(프로젝트파이낸싱)는 일상적인 단어처럼 통용되지만 그 한가운데 건설회사의 역할은 아직까지도 신용보강 측면에서 큰 축을 담당하고 있다. 어찌보면 금융인의 입장에서 건설회사에게는 참 미안한 마음이다.

그러니 이 글을 읽으시는 분들은 건설회사 관계자들과 이야기할 때 가급적 이렇게 이야기를 해보도록 합시다. ‘우리가 이 정도 공사비 확보가 되는데 또는 토지대와 초기 사업비만 PF가 되는데, 이 정도 가지고 책임준공확약을 해줄 수 있느냐’고 물어보도록 하자. 다만 그렇다 하더라도 금융권의 기준에서 책임준공을 믿어줄 수 있는 건설회사 또한 많지 않다는 것도 염두해 두어야 할 것이다.

What Completion(Construction) Guarantee Means in Korea.

It may sound like non-sense if a foreign contractor has to complete a residential complex without any promise from her client to pay costs. And providing a payment guarantee for its PF loan(purchasing land) is another.

Construction companies in Korea are required to provide completion guarantees for their projects by the lenders that only provide land-purchasing loans and covering project costs depends on unit sales and its cash incomes. This makes their balances feeble.

Sooner or later I hope we can provide full costs by the project financing which makes construction companies free from many guarantees.