부동산대책이 나올 때 마다 시장에서는 DTI폐지 또는 완화를 요구했지만 빈번히 가계부채증가 우려 때문에 무산이 되었는데 이런 DTI가 최근 다시 논의가 되고 있다.

현 상황에서 DTI를 건드리지 않고서는 더 이상 부동산시장 활성화가 어렵다는 것을 의미하는 것인데 도대체 DTI가 무엇이기에 이렇게 DTI DTI 하는 것일까

대출규제는 LTV(Loan To Value ratio, 담보대출인정비율)와 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)가 있는데 LTV는 주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산가치 비율을 의미하는 것으로 담보주택가격을 기준으로 얼마까지 대출을 받을 수 있느냐라고 이해하면 된다.

아파트 가격이 3억이고 LTV가 60%이면 최대 1억8천만원까지 대출을 받을 수 있는 것이다.

그렇다면 3억 아파트를 구입할 경우 60%인 1억8천만원까지 무조건 대출을 받을 수 있느냐 하면 그건 아니다.

DTI가 있기 때문인데 DTI는 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득에 따라 대출한도를 제한하는 제도로 연간 총소득에서 연간 부채의 상환액을 어느 정도까지 정해서 대출을 해줄 것인가를 정한다고 보면 되고 LTV 한도가 충분하다고 해도 소득이 충분하지 않으면 대출을 받지 못하는 경우가 생길 수 있는 것이다.

은행입장에서는 대출규제를 통하여 채무자의 소득을 기준으로 대출한도를 정함으로써 부실대출을 막는 효과가 있고 정부입장에서는 부동산시장이 과열될 경우 부동산 시장으로 과잉유동성이 유입되는 것을 막아서 부동산 경기조절 정책수단의 효과가 있지만 반대로 부동산시장 침체기에는 대출한도가 줄어들면 주택구매력이 하락하는 악순환의 고리가 될 수도 있는 것이 LTV, DTI 대출규제의 양면성이다.

우리나라에서는 서울.수도권 부동산시장이 과열양상을 보였던 2007년에 DTI규제를 확대하여서 부동산시장을 안정시키는데 큰 역할을 하였는데 세월이 지나 현재 서울.부동산 부동산시장은 너무 얼어붙어서 인위적인 부양이 필요한 상황임에도 과거 부동산시장이 과열되었을 때 적용된 DTI 가 폐지되지 않고 그대로 적용되고 있고, 반대로 2007년 당시 서울.수도권 부동산시장과는 반대로 상황이 좋지 않아서 DTI가 적용되지 않았던 지방부동산시장은 현재 일부 지역에는 과열양상을 보이고 있음에도 여전히 DTI가 적용되지 않는 모순적인 상황이 현재 부동산시장에 발생하고 있는 것이다.

그럼 해외 다른 나라에서는 대출규제가 어떻게 적용되고 있을까

우리나라는 LTV 50~60%, DTI 40~65%정도 적용이 되고 있음에 반하여 미국은 LTV 80~90%, DTI는 민간 자율, 공공기금은 36~45%정도 적용이 되고 있고, 일본은 LTV 80%, 민간 자율, 공공 30~35%, 중국은 LTV 70%, DTI 50%가 적용되며, 이스라엘, 말레이지아, 인도, 캐나다, 노르웨이, 네덜란드는 DTI는 적용되지 않고 LTV가 60~90%까지 적용되며 네덜란드는 LTV가 112%까지 적용이 되고 있다.

집값을 넘어 112%까지 대출을 해주는 이유는 집 구매 시 발생하는 세금이나 각종 비용까지 감안하여 대출을 해주기 때문이다.

OECD 회원국 중 우리나라 대출규제가 상대적으로 보수적이다라고 할 수 있다.

그 동안 DTI를 폐지 또는 완화하지 못한 이유는 가계부채증가에 대한 우려 때문인데 DTI를 폐지한다고 담보대출이 갑자기 늘어나지는 않는다.

대출증가는 신규분양주택 공급에 따른 신규집단담보대출이 늘어났기 때문이고, 가계부채가 문제가 되는 것은 단순 대출총액증가 때문이 아니라 담보대출을 받아 생활비나 사업자금 등 부동산 외 용도로 전용하는 경우가 늘어났기 때문이다.

또한 DTI를 폐지해도 LTV로 대출한도를 조절하고 있고 OECD 회원국보다 LTV한도를 더 보수적으로 운용하고 있으며 집값이 오른다는 확신이 없는 상황에서 무리한 대출로 집을 구입하는 투기수요도 많지 않아서 DTI를 폐지한다고 해서 가계부채가 문제될 가능성은 낮다.

오히려 확실한 담보가 있음에도 소득확인이 안되어서 금리가 높은 2금융권으로 내몰렸던 수요자들이 금리가 낮은 1금융권에서 대출이 가능해지면 오히려 가계부채의 위험이 더 낮아질 수도 있다.

현재의 DTI는 대출규제의 실질적인 효과보다는 과거 부동산 잡는 상징적은 효과가 너무 크기 때문에 DTI 폐지라는 상징적인 대책이 나와야만 투자심리회복에 효과적인 영향을 줄 수 있을 것이다.

여기에 DTI뿐만 아니라 부동산시장 과열시기에 적용되었던 분양가상한제, 종부세까지 빨리 풀어줘서 시장상황에 전혀 맞지 않는 대못을 뽑아 투자심리 회복에 긍정적인 영향을 미칠 수 있도록 빠르고 효과적인 부동산대책을 기대해 본다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1