정부가 26일 주택임대차 시장 선진화 방안을 발표하였다.

최근 주택시장 집값상승 기대감 저하로 임대수요는 증가하고, 임차인은 전세를 선호하는 반면, 임대인은 월세를 선호하면서 수급불일치로 전세가격 불안이 지속되고 있다고 판단한 정부가 임대차시장 수급구조 개선과 투명과세를 내세워 주택임대차 시장 선진화 방안을 발표한 것이다.

내용을 살펴보면, 주택기금과 민간 여유자금이 투자하는 '공공임대리츠'를 통해 10년 공공임대주택 공급을 확대하고 민간주도의 '임대주택리츠' 활성화를 시키며, 단기적인 임대주택 입주물량 확보도 추진하여 임대주택의 지속 가능한 공급체계를 구축하기로 하였다.

그리고 준공공임대주택에 대한 임대사업자에 대한 세제, 금융지원을 강화하고 민간 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화하며, 임대소득에 대한 과세방식도 정비하여 민간 임대주택 공급을 활성화 시키기로 하였고 그 외 지나친 전세쏠림현상을 완화하기 전세수요의 매매전환을 유도하고 고액 전세에 대한 정부지원도 축소하기로 하였다.

여기서 가장 논란이 되고 있는 것이 임대소득에 대한 과세와 고액전세지원 중단이다.

우선 고액전세지원 중단을 보면 주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적 보증지원을 현재 보증금 6억원 이하에서  4억(지방2억)초과에 대해 중단하기로 하였다.

그렇게 되면 3억원 초과가 되면 주택기금 전세자금대출을 받을 수 없고 4억 초과는 공적보증지원을 받을 수 없어서 금리부담이 더 늘어날 수 밖에 없는데 이미 상승해버린 전세가격이 다시 내려가기도 힘들고 서울, 수도권 선호도 높은 지역들은 전세가격이 3억이 넘는 곳들이 상당히 많은데 결국 전세입자의 이자부담만 더 늘리는 부작용이 우려된다.

물론 이렇게 되면 전세살기보다는 매입을 해버리는 수요자들이 늘어나서 거래활성화도 되고 전세가격 안정에도 도움이 되는 건 사실이지만 그 기준금액을 6억도 아닌 3억, 4억으로 한 것은 고가 전세기준을 너무 낮게 잡은 것 아닌가 하는 아쉬움이 남는다.

현재 가장 문제가 되는 것이 임대소득에 대한 과세인데, 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여5천만원 이하에서 7천만원 이하로 확대로 확대하기로 하였는데 이렇게 되면 월세 액의 10%를 소득세에서 공제함으로써, 세입자들은 1년 월세 액의 한달 치 이상의 혜택을 받을 수 있게 되었다.

반면 임대인들은 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연2000만원 이하는 단일세율(15%)로 소득세를 분리과세하고, 사업자 등록의무를 면제해주며, 3주택 이상 또는 주택임대소득 연2000만원 초과는 종합소득 과세가 된다.

그렇게 되면 임차인들은 소득공제를 받기 위하여 신고를 많이 하게 되고 임대인들의 임대소득이 노출이 되어 자연스레 투명과세를 실현할 수 있다는 계산인데 투명과세는 선진국으로 갈 수록 당연한 것이고 국민으로서 당연히 해야 할 의무이기에 방향성은 제대로 잡았다.

하지만 아무리 투명과세고 방향성이 맞지만 갑자기 아무런 당근도 없이 소득세를 부과하면 날벼락을 맞은 임대인들은 당연히 강력한 조세저항을 할 것이다.

갑작스런 변화는 예측하기 어려운 부작용을 낳기 때문에 정부에서는 올해 안에 주택임대사업자를 등록하는 사람에게는 5년간 소득세를 면제나 양도세도 면제해 주겠다는 당근 정도는 주는 게 임대인들의 반발을 줄이면서 자연스럽게 주택임대사업자 등록을 유도할 수 있었는데 반 강제로 임차인이 신고하면 그걸 가지고 압박을 하겠다는 건 많은 문제의 소지가 있다.

 월세를 받는다고 해서 모두 부자가 아니다.

월세를 받아서 힘들게 생활하는 은퇴자나 생활자들도 많고 오히려 고액 연봉을 받으면서 일부러 매입하지 않고 월세로 거주하시는 분들도 많은데 월세 받으면 부자, 월세 내면 서민 이런 식의 단순 이분법적인 판단은 곤란하기에 주택 수는 필요 없이 주택임대소득 기준을 2000만원에서 5천만원 초과로 조정할 필요가 있다.

그리고 세상에 당하고만 있을 사람은 없기에 당연히 집주인들이 당하고만 있지 않는다.

처음에는 월세 계약할 때 소득세 분을 세입자에게 전가시키거나 소득공제 신청 안 하는 조건을 내세울 것이 뻔하고 임대인과의 약속을 어기고 몰래 신고하는 임차인들이 늘어나면 뒤통수 맞은 임대인들은 다음에 들어오는 또 다른 세입자에게 더 강력한 보복을 할 수 밖에 없어서 주택임대시장에서 집주인한테는 항상 약자일 수 밖에 없는 세입자들은 더 많은 고통과 억압을 당할 가능성이 높다.

 또한 이렇게도 해보고 저렇게도 해봐도 답이 안 나오고 힘들어진 임대인들은 차라리 월세에서 전세로 전환시키거나 심한 경우 속 편하게 팔아버리는 경우가 생길 것이며 소액주택을 여러 채 구입해서 임대를 받을 필요가 없어진 매수자들은 이제 소형주택 매수를 꺼려할 것이고 차라리 똘똘한 한 채만 구입하자는 흐름이 형성될 경우 주택거래량은 줄어들 수 밖에 없고 인기지역 위주로만 수요자가 몰리는 부작용이 생길 수 밖에 없다.

 최근 거래량이 늘어나고 주택거래 활성화를 통하여 내수경기 부양을 하겠다는 정부의 방향에도 찬물을 끼얹는 역행하는 것이라는 점도 알아야 할 것이다.

그리고 무엇보다 국민들한테 투명과세를 내세워 세금을 짜내기 전에 세금 먹는 도둑인 각종 연금이나 공기업 개혁부터 우선 선행하여 국민들의 공감을 얻은 후 국민들한테 이런 투명과세를 강요하는 것이 맞지 않나 싶다.

 감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1