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침체된 부동산시장을 실리고 싶은가 |
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2014년 갑오년 (甲午年) 새해가 밝았지만 부동산시장 전망은 그리 밝지만은 않다.
2013년12월에 벼락치기를 하듯이 취득세영구인하, 리모델링 수직증축 법안을 국회에서 통과시켰고 연말이 다되어서야 마지못해서 양도세중과세 폐지법안까지 마무리를 하면서 소위 부동산 대못을 거의 다 제거를 했음에도 부동산시장에는 큰 변화가 감지되지는 않고 있다.
대표적인 부동산 대못을 뺐음에도 왜 부동산시장은 큰 반응을 하지 않고 있는 것일까
모든 일에는 다 때가 있듯이 타이밍이 중요한데 폐지된 부동산 주요 법안들은 타이밍이 늦어도 너무 늦어버렸다.
부동산시장의 예상보다 더 빠른 것은 바라지도 않고 적어도 대책이 나온 지 1~2달 이내 국회에서 법안 통과가 되었어야 하는데 취득세 영구인하는 4달 만에, 리모델링 수직증축과 양도세 중과세 폐지는 8달 만에 통과가 되면서 기다리다 지쳐서 기대심리가 실망심리가 되어버렸고, 뒤늦게 국회통과가 발표되었지만 당연히 통과되어야 할 대책이 이제서야 통과되었다는 반응이 대부분이기 때문에 부동산대책의 기대감 효과를 극대화 시키지 못하고 정부와 국회 스스로 허무하게 다 날려버린 것이다.
물론 정책에 대한 불확실성이 제거되었다는 점에서는 분명 긍정적이지만 기대감 효과를 극대화 시키지 못한 점은 너무 아쉽다.
더욱이 양도세중과세는 폐지 되었지만 작년 말까지 한시적으로 양도세 폐지는 적용되고 있어서 시장에 큰 영향은 없고 오히려 작년 말까지 계약한 주택에 대하여 한시적으로 적용되던 5년간 양도세면제 혜택이 2014년이 되면서 없어졌기 때문에 부동산사정 입장에서는 얻은 것 보다는 잃은 것이 더 많은 상황이 되어버려서 당장 대책으로 부동산시장을 활성화시키기에는 역부족일 것 같다.
부동산시장을 움직이려면 궁극적으로는 내수경기, 글로벌 경제, 주택공급물량, 매매가격흐름, 전세가격흐름, 금리, 물가/화폐가치에 따른 인플레이션, 부동산 대책 등이 종합적으로 어우러져서 투자심리에 영향을 주면서 움직이게 되는데 서울.수도권의 경우 공급물량 감소, 전세가격 상승, 매매가격 보합세가 지속되면서 중장기적으로는 한번 움직일 수 있는 가능성은 있지만 단기적으로는 부동산대책에 더 많은 영향을 받으면서 올해 2014년은 보합세를 유지하면서 부동산대책과 지역별 호재에 따라 등락을 거듭할 가능성이 높다.
이렇듯 올 한해도 부동산대책이 중요한 변수가 될 수 밖에 없는데 아시다시피 양도세중과세 폐지, 취득세영구인하, 리모델링 수직증축 등 굵직한 대못들이 뽑힌 상황에서 이제 무슨 대책을 나 올까 걱정할 수 있지만 아직까지 할 수 있는 아니 해야 하는 부동산 대책들이 있다.
우선 DTI(총부채상환비율) 폐지이다.
DTI는 2006년 부동산 폭등시기에는 중요한 역할을 했지만 지금은 가계부채증가의 주범으로 오해를 받고 있는데 사실 가계부채증가는 신규분양아파트의 집단담보대출과 전세자금대출이 주 원인이고 담보대출을 받아서 사업자금이나 생활비 등 주택구입이 아닌 다른 용도로 사용하는 것이 문제인 만큼 부동산 투자심리에 가장 큰 영향을 주고 있는 DTI는 폐지가 되어야 한다.
다만 가계부채의 적정한 수준은 유지해야 하기에 LTV(담보대출인정비율)는 유지하는 것이 좋다.
그 다음 종합부동산세(이하 종부세) 폐지이다.
종부세 역시 부동산폭등기에 도입이 되어서 큰 효과를 발휘했지만 이제는 부동산시장 상황이 정반대가 되어 오히려 하락을 걱정하고 거래를 활성화 시켜야 할 시기에 아직도 폭등기에 도입된 종부세가 그대로 존재한다는 것은 분명 잘못된 것이다.
DTI와 종부세 이 두 가지 마지막 남은 대못을 제거해준다면 분명 부동산투자심리 회복에 큰 영향을 줄 것이 분명하다.
여기서 조금 더 욕심을 내면 서울 도심 주택공급을 늘리기 위하여 재건축, 재개발을 활성화 시킬 수 있도록 관련 규제를 더 풀어줄 필요가 있고, 작년까지 한시적으로 적용되었던 양도세5년간 면제 혜택도 올해 말까지 적용하는 방안도 다시 검토할 필요가 있다.
그리고 이제는 집을 구입하는 사람과 다 주택자가 애국자이기에 다주택자를 역차별 할 것이 아니라 오히려 혜택을 주는 부동산 대책에 대한 발상의 전환이 필요한 시점이다 할 수 있겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1
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