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소형아파트 전성시대 |
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서울.수도권의 부동산시장의 침체가 지속되면서 하우스푸어, 렌탈푸어 등 신조어가 생길 정도로 많은 부작용을 양산하고 있는데 특히 중대형아파트의 거래실종이 심각한 상황이다.
반면 소형아파트는 상대적으로 거래도 꾸준히 되고 있고 매매가격도 소폭이지만 상승흐름을 이어가고 있어서 전체 아파트의 침체라기 보다는 중대형 아파트의 침체라고 보는 것이 정확한 표현일 것이다.
2006년까지만 해도 현재와는 정반대의 상황이었는데 그때는 중대형 전성시대였다.
버블세븐지역 중대형아파트가 대세였고 중소형은 거의 찬밥신세였다고 해도 과언이 아닌데 3.3㎡ 가격이 중소형이 중대형의 절반수준밖에는 되지 않았으니 지금 부동산시장 상황에서 생각하면 어처구니 없는 일이 아닐 수 없다.
2006년 당시 버블세븐 지역이었던 평촌신도시 106㎡정도 중형아파트가 5억원 정도 3.3㎡당 매매가격이 1500만원이 넘었는데 반해 50㎡정도 되는 소형아파트 매매가격이 7~8천만원 정도 3.3㎡당 가격이 500만원 정도밖에 되지 않았으니 중형 가격의 절반도 하지 않았을 만큼 저평가가 되어있었다.
그로부터 7년이 지난 2013년 현재 평촌신도시 106㎡정도 중형아파트 가격은 1억 이상 하락한 반면 50㎡정도의 소형아파트는 두 배 이상 상승하면서 이제는 3.3㎡당 가격이 비슷해지거나 오히려 역전되었다고 할 수 있다.
이런 분위기는 서울, 수도권 전체적인 현상인데 분양시장에서도 이런 현실이 반영이 되어 예전 같으면 중소형은 상대적으로 낮게, 중대형은 상대적으로 높게 분양가를 책정하였는데 이제는 인기가 높은 중소형의 3.3㎡당 가격을 더 높게 분양가 책정을 하고 있다.
마곡지구만 보더라도 3.3㎡당 가격이 중대형보다 중소형을 더 높게 책정해서 분양을 하였다.
소형아파트가 대세가 된 이유는 공급물량과 부동산시장 침체에서 찾을 수 있다.
부동산시장 호황이 2008년까지 지속되면서 건설회사들이 마진을 쉽게 올릴 수 있는 전용면적 85㎡이상 중대형 면적 위주로 신규물량 공급을 하였고 정부에서도 생활수준이 향상되면서 공공주택 역시 전용면적 85㎡를 기준으로 공급을 하면서 전용면적 85㎡이하 아파트 공급은 눈에 띄게 줄어들었다. 특히 전용면적 60m2이하 소형은 정말 귀한 몸이 되면서 그 희소가치는 점점 높아지고 있다.
여기에 부동산시장 침체가 지속되면서 투자자들은 투자금액이 작고 환금성이 좋은 소형아파트를 선호하고 실수요자들은 무리해서 중대형을 할 이유가 없어지면서 수요와 공급 모두 소형아파트가 유리한 방향대로 흘러간 점이 현재의 소형아파트 전성시대를 만들었다고 할 수 있겠다.
소형아파트의 3.3㎡당 가격이 중대형을 앞지르면서 점점 고 평가 되고 있다는 점은 분명 부담이 되는 부분이지만 오피스텔, 도시형생활주택을 중심으로 하는 소형 수익형부동산시장이 공급과잉으로 환금성, 수익률 경쟁이 치열해지면서 오피스텔, 도시형생활주택보다 수익률은 1%정도 낮지만 관리가 상대적으로 수월하고 환금성도 좋으며 가치상승 부분에서도 유리한 소형아파트가 월세로 돌릴 경우 좋은 수익형부동산으로 변신도 가능하기 때문에 이런 소형아파트의 강세는 향후 실물경제와 부동산시장이 완전하게 살아나기 전까지는 지속이 될 가능성이 높다.
지역과 물건마다 차이가 있지만 수익률 6%나오는 도시형생활주택보다는 수익률은 1%낮은 5% 정도지만 팔 때 잘 팔리고 소폭이지만 가치상승도 가능하며 세입자 관리도 상대적으로 편한 소형아파트가 더 훌륭한 수익형부동산이 될 수도 있기에 당분간 소형아파트에 관심을 가져보는 것도 좋을 듯 하다.
최근 필자가 확인한 경기도의 한 소형아파트는 대출과 전세를 끼면 몇 백만 원으로 투자가 가능해서 소액 투자형부동산으로도 좋고 수익률 6%가 나오고 매년 소폭이지만 꾸준히 가치상승도 되고 있으며 공실 없이 임대수요층도 풍부해서 수익형부동산으로도 훌륭한 물건이었다.
하지만 아무리 소형이라 하더라도 주택 수에 포함되기 때문에 보유중인 주택에 영향을 미치는지 여부도 검토를 해야 하고 무조건 상승이라는 것은 없기에 충분한 조사와 더불어 자금계획에 문제가 없는지 철저한 계산을 하여야 할 것이고 특히 소형의 특성을 무시하고 지나치게 높은 기대를 가지는 것은 주의가 필요하다 할 수 있겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1
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