2002년 10월 23일 은평․길음․왕십리 등 시범뉴타운의 지구지정을 시작으로 서울시 지역균형발전을 목표로 시행된 뉴타운 사업이 8년차에 접어들었다.

2002년 3곳의 시범뉴타운을 선정하고 1년 뒤, 2003년 11월 18일엔 각 자치구에서 대상지를 뽑아 서울시에 지구지정을 요청하는 등, 12곳의 2차 뉴타운 사업지와 5곳의 시범 균형발전촉진지구도 지구지정을 마치게 된다. 이후 2005년~2007년에 걸쳐 3차 뉴타운 11개 지구와 3개의 2차 균촉지구, 1개의 재정비촉진지구 등, 서울시 25개구에서만, 총 35개소 305구역의 도시재생사업이 진행 중이다.

하지만, 뉴타운 총 305구역 중 준공의 결실을 맺은 곳은 15개 구역으로 전체의 4.9%에 그치고 있고, 이마저도 공영개발의 기치를 내건 은평뉴타운(3개)과 기존 재개발구역의 연계 개발인 길음뉴타운(7개) 등이 1/3을 주도하고 있어 2~3차 뉴타운의 사업진척 속도가 상대적으로 느린 것으로 분석됐다.

실제 시범뉴타운은 전체 20개 구역 중 길음과 은평뉴타운 등, 10개 구역이 준공을 마쳐 준공사업장 비율이 50%를 넘어선 반면, 2차 뉴타운지구는 총 100개 사업시행대상구역 중 답십리12, 미아6․12, 가재울1․2구역 등, 5곳만이 준공을 마쳐 사업진행속도가 상대적으로 더딘 것으로 드러났다. 특히 3차 뉴타운지구는 105개 사업지 중 한곳도 준공된 구역이 없고, 준공전 사용승인 단계(2009년 6월 24일)에 있는 동작구 흑석5구역이 가장 빠른 사업추진을 보이는 실정이다.

서울시 뉴타운 사업단계별 추진현황 (단위:구역, 자료원: 서울시청)

준공된 15개 구역의 총 사업 소요기간(구역지정일~준공일)의 격차도 컸다. 최소 1,230일에서 3,824일까지 구역별로 최대3배에 달하는 사업추진속도 차를 보였다. 2차 뉴타운 중 하나인 서대문구 가재울뉴타운 1구역은 2005년 8월 11일 구역지정이후 준공(2008-12-22)일까지 약 3년 4개월(1,230일)이 소요된 반면, 전농․답십리뉴타운내 답십리 12구역은 1999년 8월 11일 구역지정 후 준공(2010-01-28)까지 무려 10년 5개월(3,824일)이 걸려 약 7년 이상의 사업추진 간극을 나타냈다.

게다가, 지지부진한 뉴타운사업의 체계적인 광역개발과 동일생활권의 형평개발 등, 뉴타운 사업을 보완하려는 재정비촉진지구(도시재정비 촉진을 위한 특별법 재정)가 대안으로 떠오르기도 했으나, 종로구 세운2~6구역도 재촉지구로 구역지정된(2007.7.30~2009.3.19) 이후 추진위 구성조차 되지 못한 상태다.

그밖에 2~3차 뉴타운지구 중에서 구역지정 이후 사업추진이 지지부진한 사업장은 영등포1-1구역(2005.12.22) 등 영등포뉴타운 내에서도 20개 구역이고, 동대문구 청량리 균촉지구인 청량리구역도 1996년 12월 31일 구역지정이후 사업추진이 전무하다.

도심재생사업은 구역지정이 되는 순간 미래 개발이익이 매매가격에 선반영되는 등 폭발적 기대심리를 발생시킨다. 2~3차 뉴타운 사업도 시범뉴타운과 마찬가지로 서울시의 전폭적인 지원이 있을 것으로 예상한 자치구의 의도나 정치적 입김에 따라 뉴타운의 기본취지와 맞지 않은 지역이 지정된바 있고, 사업의 실현가능성이나 사업장기화가 고려되지 않은 채 지역주민의 의사와 반해 뉴타운 지구로 과도 지정된 사례가 있었다.

이런 부분의 문제점들은 최근 주택시장침체나 구역 내 소송전과 맞물려 서울 뉴타운지구의 사업추진 속도를 더욱 양극화 ․ 장기화 시킬 것으로 판단된다.

서울시 준공된 뉴타운 구역 사업 소요기간

함영진 부동산써브 실장