최근 지분쪼개기가 다시 재개발 뉴타운 시장에서 화두가 되고 있다. 원래는 서울특별시 조례에 의해 재개발 지역에서의 분양자격을 신축 주택다세대는 2008년 7월 30일 기준, 그 이전에 건축허가를 받은 물건 또는 2008년 7월 30일 이후 건축허가 받은 신축다세대주택에 대해서는 전용면적 60㎡ 이상인 물건에 한해 분양권, 입주권 등 다양한 이름으로 불리우는 ‘분양자격이 있음’에 해당될 수 있었다.

하지만 서울시에서는 이러한 규제를 스스로 완화시켜 지분쪼개기 광풍이 불도록 여건을 조성한다는 비난을 피하기 어렵게 되었다. 왜냐하면 이러한 기준일, 즉 2008년 7월 30일이라는 날짜 조항을 없애고 대신 ‘권리가액 산정 기준일’이라는 모호한 표현과 함께 그 ‘기준일’도 어느 특정 조건에 해당되지 않도록 해 놓았기 때문이다. 이제 지분쪼개기라는 항목에 대해 살펴봄으로써 지분쪼개기가 어떤 것인지 그리고 수익성에는 어떤 영향을 미치는지에 대해 판단해 보기로 한다.

◆지분쪼개기 기법들

지분쪼개기는 크게 몇 가지 단계로 기법이 진화해 왔는데, 1단계 지분쪼개기 기법은 단독,다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 방법이었다. 주택의 물리적인 변화 없이 소유권만 구분등기하는 방법이었는데 이 방법은 서울시에서 조례를 통해 2003년 12월 30일 이후 쪼갠 물건에 대해서는 분양자격을 인정하지 않음으로써 일단 막을 수 있었다.

지분쪼개기의 2단계 기법은 물리적인 변화를 주는 방법으로써 단독주택, 다가구주택을 허물고 그 위에 다세대주택을 짓는 방법 이었다. 이 방법 역시 1인이던 단독주택, 다가구주택의 소유자를 여러 명으로 나눔으로써 합법적인 지분쪼개기 방법이기도 했다. 하지만 이러한 방법은 서울시에서 조례를 통해 2008년 7월 30일 이후 건축허가를 받아 신축한 주택에 대해서는 전용면적 60㎡이상인 경우를 제외하고는 분양자격에 제한을 둠으로써 지분쪼개기를 막는 수단으로 활용할 수 있었다. 하지만 60㎡ 이상인 경우를 제외한다는 단서조항이 오히려 새로운 지분쪼개기 기법을 발전시켰다.

3단계 지분쪼개기 기법인데, 다세대주택의 신축허가일이 2008년 7월 30일 이후라 하더라도 전용면적이 60㎡이상이면 분양자격에 해당될 수 있기 때문에 다세대주택들의 크기가 커진 것이다. 대지지분 33㎡ 정도면 전용면적 60㎡ 이상으로 다세대주택을 지을 수 있고 , 투자용으로 매입하는 경우가 많았다.

4단계 지분쪼개기 기법은 변종 지분 쪼개기로서 법의 테두리내에서 법을 이용했다는 느낌을 줄 정도이다.

다세대주택에 대해 건축허가가 엄격히 제한되자 일부 유망 개발지역에서는 근린생활시설(이하 근생시설)을 건축하고 분양자격에 해당되는 [2008년 7월 30일 전에 사실상 주거용으로 사용하고 있고 전입신고가 되어 있어야 한다]는 조건을 충족시켰기 때문이다. 특히 용산지역에서 이러한 근생 지분쪼개기가 성행했었다.

◆지분쪼개기는 투자 수익성에 어떤 영향을 미치는가 ?       

기본적인 접근방법을 택하자면, 지분쪼개기가 많은 지역은 투자의 수익성 측면에서는 부정적인 면이 많이 발견된다. 재개발을 통해 얻을 수 있는 이익은 한정되어 있는데, 소유주 또는 아파트 분양자격에 해당되는 사람들이 많아지면 결국 한 사람 한 사람에게 돌아가는 개발이익과 수익은 작아질 수밖에 없기 때문이다.

500명이던 조합원이 지분쪼개기를 통해 1000명으로 조합원 수가 늘어났다면 얻을 수 있는 이익은 절반으로 줄어든다. 그렇기에 지분쪼개기는 수익성에 악영향을 미치는 것으로 생각하기 쉽다. 특히 지분쪼개기는 대형 지분을 가진 사람에게 영향이 크다고 할 수 있다. 긍정적인 면으로는 소형평형의 조합원이 증가하면서 상대적으로 큰 평형에 배정될 수 있는 가능성이 높아지지만 부정적인 면에서 보면 소형 지분의 거래는 활발해지는 반면 대형지분의 거래는 상대적으로 빈도수가 적어짐으로써 가격 상승의 여력이 부족해 질 수 있다는 점이 있다. 지분쪼개기의 또다른 부정적인 면은 바로 노후도에 대한 문제이다. 신축 건물이 많아지면서 지역의 전체적인 노후도가 오히려 낮아짐으로써 개발 압력이 줄어들기 때문이다.

하지만 지분쪼개기가 심했던 지역을 살펴보면 흥미로운 특징을 몇 가지 발견할 수 있는데 첫째로는 지분쪼개기는 항상 개발기대감이 높은 지역에 많이 이루어졌다는 것이다. 한남 뉴타운 , 마포구 망원동, 영등포구 양평동은 지분쪼개기로 몸살을 앓고 있는 지역으로 알려져있는데 역설적으로 투자 유망 지역이기도 하다. 소위 노도강이라 불리우는 지역에서 지분쪼개기가 문제가 된다는 소식은 들어본 일이 없을 것이다.

둘째로는 지분쪼개기가 많았던 지역은 역설적으로 가격이 상승한다는 것이다. 마포구 망원동의 경우 신축 다세대주택은 대지지분 16.5㎡(5평)인 경우 3.3㎡당 가격이 4000이상 호가하고, 영등포구 양평동도 마찬가지로 16.5㎡(5평)인 경우 3.3㎡당 가격이 4000이상 호가하고 있다.

마지막 특징은 개발 기대감에 부응하듯 개발 계획이 발표된다는 것이다. 한강변 투자 유망지역이라고 소개되면서 동시에 지분쪼개기가 성행하고 있는 영등포구 양평동과 마포구 망원동에 대해 서울시에서 밝힌 내용을 보면 2010년 10월경, 유도정비구역들에 대해서도 구체적인 개발계획안을 발표하겠다고 한다. 개발에 대한 밑그림이 그려지면 투자 심리가 살아나는 특징이 있다는 점을 고려하면 추후 한강변 다세대주택 지역에 대해 부동산 매수세가 살아날 수 있는 기회로 작용할 것으로 추측된다.

◆현재 가격 및 예측은 어떠한가

2010년 6월말 기준 현지의 중개업소들에 따르면 지역별 가격은 아래의 표와 같다.
6평이하 소형 평형의 경우 평단가 기준으로는 3700만원에서 4500만원 사이에 호가가 형성되어 있다. 가격만 놓고보면 상당히 고평가되어 있다는 인식을 주기 쉬우나 2009년 말에 제1종 지구단위계획이 발표되었던 합정동 전략정비구역은 6평 이하의 소형지분은 평단가 호가기준 6000만원에 형성되어 있다.

참고로 인기지역인 한남5구역은 소형기준 평당 9000만원, 성수 전략정비 1구역도 평당 9000만원이다. 현지 중개업소의 설명에 따르면 이러한 인근 전략정비구역에 형성된 호가를 기준으로 지분쪼개기가 심한 유도정비구역인 망원동, 합정동, 양평동의 가격을 유추해볼 수 있다 하는데, 이들 지역은 소형지분기준으로 평당 6000만원까지 기대해 볼 수 있다는 것이다.

물론 세부적인 개발계획이 어떻게 발표되는가에 따라 개발 기대감이 영향을 미칠 수 있다는 변수는 있지만 적어도 구체적인 개발계획이 발표되기 전까지는 기대감이나 인근 합정 전략정비구역의 사례를 통해 가격 변화 추이를 예측해 볼 수 있을 것이다.

우용표 RTN중개법인 대표