"따르릉...따르릉..."

수 많은 세미나를 통해서, 정기강좌등을 통해서, 온라인을 통해서 알게된 투자자들과의 접속이 전화 혹은 메일을 통해 시작된다.

"강원도 화천군 간동면 오음리 ㅇㅇ번지가 있는데 보유해야 하나요? 아니면 팔아야 하나요?"
"좋은 땅인데, 바로 옆에 마을회관과 큰 도로가 접해있고 시원한 개울가가 있습니다. 버스정류장과도 멀지 않아요..매도의하려고 하는데 가능할까요?" 
"누군가가 그러는 데, 기업이 들어온다고 합니다. 개발호재가 많은 것 같은데 시세는 얼마나 할까요?" 

필자가 한번도 가보지 않은 지역임에도 불구하고 마치 함께 답사한 것처럼 이야기보따리를 풀기 시작한다.
어떤 이야기일까 듣는 것을 좋아하는 필자도 여기서는 말문이 막힌다.

아파트 투자에 익숙한 우리네들은 자신이 보유하는 토지를 의뢰하면 척척 답변을 들을 수 있으리라 생각하는 모양이다.
전국 방방곡곡을 다녀보아도, 1년전의 마을과 땅과 오늘의 마을과 땅이 다른 법인데 해당 지번만으로 토지의 가치를 알 수 있을까?

결론은 알 수 없다.
이러한 답변을 듣고나면 필자를 믿고서 물어물어 찾아왔는데 실망스러운 표정으로 바라보기 마련이다.

메일을 통해 해당 지번만을 알려주고 시세 및 투자가치를 의뢰하신 독자분들도 어렵지 않게 많이 접하는 편이다.
정말 난감한 순간이다.
필자에게 각종 서류를 열람하고 현장에 다녀온후 답변해달라는 것과 일맥상통한다. 땅의 시세 및 투자가치를 알기 위해서는 해당 필지의 공적장부(토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장등)를 분석하고 현장답사를 통해서 시세 및 거래가액을 알 수 있는 것임에도 막무가내로 항의(?)하는 경우도 왕왕 있다.
각종 공적장부를 열람하고, 해당 지자체 및 설계사무소등에 방문하여 관련된 법규를 분석하고 현장답사를 통해서만이 궁금증을 해소할 수 있다는 답변과 함께 토지의 특성을 알려주기 마련이다. 토지전문가로 활동하는 필자에게 선택아닌 의무사항으로 되어버렸다.

현잡답사에 앞서, 의뢰자는 매도 희망가액을 귀뜸해준다. 의뢰자는 시세를 알고 있음이 분명하다.
해당 토지의 시세를 알기 위한 방법은 무엇일까?  해당 지역의 중개업소에 의뢰하는 방법이 가장 보편적이다.

문제는 땅은 "일물일가의 법칙"이 성립되지 않는 부르는 게 값인 특성이 있다는 것이다.
'A'라는 중개업소가 3.3m²당 100만원이라 부르고, 'B'라는 중개업소가 80만원, 'C'라는 중개업소가 50만원이라고 부른다면 의뢰자는 100만원이라 믿고 있고 그 가격이 시세라고 알고 있는 것이 인지상정이다.

의뢰자 역시 필자에게 100만원이라고 알려주고 시세대로 거래해달라고 의뢰하는 것이다.
아니나 다를까?
현장답사를 통해 시세를 파악하면 B와 C같은 중개업소가 비일비재하다. 오히려, 그 이하로 부르는 사례도 있다.
그렇다면, 의뢰자가 알고 있는 시세는 매도 희망가액이지 거래 가능금액이 아닌 것이다.
결국, 거래 가능금액으로 낮추지 않는 한 거래를 할 수 없는 땅이다. 

"제 땅 분석해주세요....". 
정확한 분석을 위해서는 지번만으로는 알 수 없다.
보유하고 있는 토지 혹은 매수하고자 하는 토지에 대한 정확한 분석이 필요하다면 전문가의 조언을 받아야 하는 것이다.
등기부등본이나 해당 지번이 아닌 각종 공적장부를 지참하여야 함은 물론이고, 보다 정확한 분석을 위해서는 현장답사를 의뢰하는 것이 안전한 토지거래를 위해서라도 바람직한 것이다. 

"따르릉...따르릉..."
"서류가 준비되었으니 정확한 분석을 의뢰합니다." 

오늘도, 정확한 분석을 위해 자연을 벗삼아 현장으로 간다.

Tip. 토지 공적장부

1. 토지이용계획확인원 :  토지의 용도와 행위제한을 알 수 있다.
    도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타로 구분되어 있다.
2. 토지(임야)대장 : 지적에 관한 사항을 알 수 있다.
    토지의 현황을 명확하기 하기 위하여 소재지, 지번, 지목, 지적 및 소유자의 주소, 성명을 등록하는 공부다.
3. 지적(임야)도 : 지적법에 의해 토지의 경계선 등의 사실 관계를 일반인들에게 공시하는 공적 서류다.
4. 개별공시지가확인서
5. 산지이용구분도 : 1필지에 여러용도지역이 있을 경우 용도지역별 경계를 확인할 수 있다.
6. 토지(건물)등기부등본 : 소유권에 관한 사항이 기록되어 있다.

강공석 투모컨설팅 대표