분양가 3.3㎡당 최고 1280만원

위례신도시에 입성하려면 먼저 청약제도를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다. 정부가 수도권 66만㎡ 이상의 대규모 택지개발지구와 경제자유구역에 대한 지역우선공급비율을 조정, 이를 위례신도시에 처음 적용되기 때문이다.
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◆ 달라진 청약제도를 꼼꼼히 살필 것

위례신도시는 올해 총 3000가구의 분양이 예정돼있는 가운데 이중 2350가구를 금번 사전예약을 통해 공급한다. 일반공급이 827가구, 특별공급은 1523가구다. 보금자리인데다 서울 송파구에 위치한 두 개 블록에서 물량이 공급되기 때문에 사실상 위례신도시 중에서도 ‘알짜물량’이라 할 수 있다. 사업지 주변으로 법조타운, 가든파이브, 거여ㆍ마천뉴타운, 장지지구 등이 위치해 있어 개발호재가 풍부한 것도 장점이다.

이번에 공급되는 물량은 모두 중소형 아파트로 무주택자이면서 청약저축통장을 보유해야 청약이 가능하다. 1순위 자격은 가입기간 2년 이상이며 납입횟수는 24회 이상의 요건을 충족시켜야 한다.
위례신도시 입성을 위해서는 먼저 개정된 청약제도에 대해 숙지할 필요가 있다. 그간 논란이 됐던 지역우선공급비율 개편안이 적용됨에 따라 서울 거주자에게 50%가 우선 공급되고 나머지는 수도권에 배정된다. 3자녀 특별공급을 제외한 나머지 특별공급과 일반공급 모두 50대 50 비율이 적용된다. 가령 일반공급 827가구 중 먼저 서울 거주자부터 절반을 뽑는 셈이다. 나머지는 서울 거주 낙첨자와 경기 및 인천 신청자 중에서 당첨자가 가려진다. 한편 3자녀 특별공급은 지역우선과는 별도로 각 시, 도 인구비율에 따라 물량이 배정된다.
참고로 성남시와 하남시 일대에 공급되는 물량은 각각 30%가 성남시와 하남시 거주자, 20%는 광역자치인 경기 거주자, 나머지 50%는 수도권 거주자에게 배분된다. 강남권 일대로의 청약이 차단됐던 경기 및 인천 거주자들에게는 이번 청약제도의 개정으로 위례신도시 입성 문호가 넓어진 만큼 청약저축 납입액이 많다면 청약에 적극적으로 도전해볼 만 하다.

◆분양가 3.3㎡당 1190만~1280만원

모집공고를 통해 확정된 위례신도시의 분양가는 3.3㎡당 1190만~1280만원 수준이다. 이는 인접한 송파구 문정동이나 장지동이 평균적으로 2000만원 안팎에 시세가 형성되어 있는 점을 감안하면 상당히 저렴한 가격이다. 때문에 전매제한, 의무거주기간 등의 요건이 추가될 것으로 보이나 시세차익에 대한 기대가 워낙 커 높은 청약열기를 나타낼 것으로 예상된다.
위례신도시 당첨 커트라인은 인근 보금자리 시범지구인 강남세곡 및 서초우면과 비교해 높을 것으로 예상된다. 입지적인 측면이나 개발규모가 우위에 있는데다 청약 문호가 수도권으로 확대됐기 때문이다. 지난 해 보금자리주택 시범지구 서울물량의 당첨 커트라인이 1200만~1300만원 수준이었던 점을 감안하면 이보다 높은 1500만~1700만원 선 정도는 되어야 당첨이 가능할 것으로 판단된다.
경기 지역이나 인천 지역 청약저축 가입자의 당첨 커트라인은 서울 지역보다 높을 것으로 전망된다. 금번 분양 물량은 서울지역에 위치하고 있기 때문에 서울 지역 거주민에게 물량의 50%가 우선 배정되고 나머지에서 수도권 거주자는 서울, 경기, 인천거주자와 같이 경쟁해야 한다.

◆ 납입금액 적으면 특별공급 적극 이용해야

3자녀, 신혼부부, 노부모 등의 특별공급은 일반분양보다 경쟁률이 낮아 자격에 부합하면 고납입액자가 아니더라도 청약에 나서는 것도 좋다. 특히 특별공급 신청자는 낙첨 시 일반공급에 청약이 가능하다. 다만 장애인과 철거민을 제외한 모든 특별공급에는 입주자저축이 필요하게 된다. 6개월 이상 납입한 입주자저축이 필요한데 이는 특별공급을 신청하고자 한다면 당장 가입하라는 의미와도 같다.
특별공급은 비율이 크게 조정된 만큼 이를 잘 살펴 봐야 한다. 오는 2월 23일 공포된 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 따르면 우선공급이 특별공급으로 통합되면서 공공주택 중 특별공급 물량이 종전의 70%에서 5%p 줄어든 65%로 조정됐다. 이 중 생애최초 물량은 가장 공급이 많고 소득수준도 상향되어 경쟁률이 보금자리주택 시범지구보다 높을 것으로 예상된다. 노부모 부양의 경우 배정물량의 감소폭이 가장 커 다른 특별공급을 통해 당첨확률을 높일 필요가 있다.

한편 신혼부부 특별공급의 경우 임신한 부부도 청약이 가능해졌고 주택면적이 전용 60㎡ 이하에서 전용 85㎡ 이하로 확대돼 물량이 늘었다. 다만 민영주택 기준으로 비율은 전체 30%에서 10%로 감소했다. 위례신도시 2월 사전예약물량은 공공주택인 만큼 신혼부부 특별공급이 추가되지는 않지만 향후 민영주택도 공급될 예정인 만큼 내집마련을 앞둔 신혼부부라면 특별공급 물량을 노리는 것도 한 방법이다.
생애최초의 경우 소득요건이 전년도 도시근로자 소득의 80%에서 100%로 상향 조정돼 대상자의 증가가 예상된다. 또한 3자녀 특별공급의 경우 특별공급 가점이 높을 경우 당첨이 유리하다. 3자녀 기준은 모두 만 20세 미만이며 동점자 처리는 다자녀, 고령 세대주 순으로 진행된다. 생애최초의 경우 추첨으로, 신혼부부주택의 경우 3년 이내 자녀수가 많을 경우 당첨이 유리해지는 만큼 청약자의 상황에 유리한 특별공급을 골라 청약할 필요가 있다.

사전예약은 당첨을 포기할 시 청약통장을 다시 사용할 수 있다. 그러나 과밀억제권역의 경우 2년, 그 외 지역은 1년간 사전예약을 신청할 수 없다. 일반 공공주택의 본 청약은 할 수 있다. 사전예약 당첨이 취소되는 부적격자가 되는 오류도 범하지 말아야 할 부분이다. 반드시 청약자격요건을 꼼꼼히 따져 이러한 일을 미연에 방지해야 한다. 국토해양부에 따르면 지난 해 보금자리 시범지구 4곳의 당첨자(1만2958명) 가운데 부적격자가 795명에 달하는 것으로 조사됐다.

특히 부적격자가 가장 많았던 경우는 생애최초 특별공급분 이었다. 이 경우 5년 이상 소득세 납부 기준을 충족하지 못했거나(153명), 월소득 80% 이하 기준을 맞추지 못한 사례(134명)가 가장 많았다. 소득의 경우 청약자뿐 아니라 청약자와 함께 주민등록표에 등재된 세대원 전부의 소득(세금 포함)을 합산하기 때문에 이 점을 유의해야 한다. 다만 관련법이 완화되면서 이번 위례신도시부터는 전년도 도시근로자 평균 소득만 넘기지 않으면 된다.

지역우선 청약 자격도 확실히 짚고 넘어갈 필요가 있다. 수도권 66만㎡ 이상 공공택지에서는 모집공고일 현재를 기준으로 1년 이상 해당지역에 거주한 수요자들에게 일정 비율이 우선 공급된다. 해당 지역의 거주는 주민등록 주소지가 기준이 된다. 모집공고일이 2010년 3월 1일이면, 최소 2009년 3월 1일 이전에 주민등록 주소지가 해당 지역이어야 한다.
또한 세대주 여부도 주민등록표 상 세대주여야 하고, 세대주 기간도 연속적으로 이어져야 의미가 있다. 다만 같은 주민등록표 상 등재된 세대원끼리 세대주가 바뀐경우 모두 합산돼 세대주 기간으로 인정된다.

조민희 스피드뱅크 리서치팀장