도시 및 주거환경정비법 등 법규따라 투자해야

2003년 7월 1일부터 시행된 도시 및 주거환경정비법의 도입에 따라 2004년 주택재개발 기본계획이 재정비 되었고, 올해 2010년은 2010 도시및주거환경정비 기본계획의 목표연도이며, 2020 도시 및 주거환경정비기본계획을 새로이 계획해야할 시점이다.
서울시는 그동안 서울시 주거환경 개선정책 자문위원회에서 연구 보고한 내용을 토대로 주거지종합관리계획안을 마련 중이다. 서울시는 연내 결과가 나오는데로 기본계획에 반영하고, 도시 및 주거환경정비법, 도시재정비특별법등의 통합도 추진할 예정이다.
여기서 서울시 주거환경 개선정책 자문위원회의 보고내용을 토대로 정책방향과 그에 따른 영향 그리고 투자마인드의 변화에 대해 생각해 보도록 하겠다.

◆정비예정구역 폐지

정비예정구역이란 서울시가 도시및 주거환경정비기본계획(약칭 기본계획)을 10년단위로 5년마다 검토, 재지정하는데 이때 기본계획안에 들어가 있는 지역을 말한다.
기존방식에 따라 목표연도 내에 정비예정구역을 일괄적으로 지정하게 되면 예정지역이 장시간 시장에 공개되면서 비정상적인 부동산 시세상승으로 이어져 정비사업 추진을 어렵게 만들고 있다는데 따른 대책이다.

왜냐하면 아무리 노후도가 높고 도로도 좁아서 소방차가 못들어가는 지역이라도 개발할 수 있는 근거가 되는 기본계획 안에 들어가지 않으면 할 수 없기 때문에 '기본계획=개발예정지'라는 공식이 생기게 됐다. 또한 기본계획으로 지정이 되더라도 구역지정이 되기 전까지 신축 등 건축제한을 하지 않았기 때문에 기존주택을 헐고 일명 지분 쪼개기라고 불리는 신축 다세대주택 등이 공급되어 지분당 가격이 상승했다. 조합원수가 증가하며 노후도가 맞지 않는 등의 부작용을 불러일으켰고 부동산가격의 단기급등 및 투기적수요가 물려 심각한 사회문제를 야기시켰다. 

하지만 이미 개정된 서울시 조례에 따라 2008년 7월30일 이후 건축한 신축 다세대주택에 대하여 전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소주거전용 면적(24평형아파트의 경우 전용면적18평)이하일 경우에 분양신청을 제한하고 있다. 일부 재개발을 추진하는 지역에서는 건축허가요건을 강화하거나 제한하는 등의 규제를 시행하여, 이미 시장에서는 긍정적인 효과가 나타나고 있다. 이러한 면에서는 조금 뒤늦은 감이 없지 않다.

이젠 투자자들도 묻지마식 투자가 아닌 개발지에 대한 심도있는 분석을 통하여 투자에 접근해야 한다.
기존 재개발 지역의 경우 가격이 높다고 생각되는 지역은 관리처분계획 시점에 고려해보는 것이 좋다. 이 시점에 조합원의 권리가액과 평형배정 등 수익 타당성을 계산할 수 있어, 고점에서 투자한 것보다 더 저렴한 금액으로 투자가 가능할 수도 있기 때문이다.
초기투자를 원하여, 새로운 개발지역에 투자할 경우에는 각종 발표되는 정보를 종합 분석하여 노후도, 접도율 등 구역지정이 가능하고 동의율이 높을 것으로 예상되어 개발속도가 빠른 지역에 투자하는 것이 바람직하다.

기존 정비예정구역이 아니면서 건축허가가 강화 되거나 제한된 지역 또는 지자체 자체적으로 타당성조사가 완료된 지역이 있다면, 투자를 적극적으로 고려 할 수 있다. 그리고 어쩌면 주거지종합관리계획에 따라 개발지역이 순차적으로 구역지정이 될 경우 계속적으로 초기 투자가 가능해질 것이다. 현재 시범적으로 운영되고 있는 공공관리자제도를 모든 개발에 도입할 것으로 보여져 개발기간이 상당히 단축될 것으로 보여 빠른 사업효과를 기대할 수 있어서 투자에 대한 꾸준한 공부와 노력만 있다면 기존 정비방식에 비하여 투자확대를 기대해 볼 수도 있지 않을까 생각된다.

◆주거유형의 다양화 확대

다음으로 주거유형의 다양화 확대를 위한 새로운 정비 사업방식에 따른 사업성 변화를 들 수 있다. 기존의 재개발은 아파트 일변도의 공급정책이었다고 볼 수 있다. 이러한 경향은 주거의 양적 질적 수준 향상에 기여한 점은 있으나, 획일적인 스카이라인으로 도시경관을 저해하고, 다양한 주거욕구 충족에 미흡하였으며, 주거공간의 지속가능성 저해라는 문제가 대두되었다.

자문위원회의 대책내용을 보면 도시형 생활주택, 소규모 블록형 주택 등이 기존 임대주택을 포함한 저렴한 주택공급확대 방안이 제시되었다. 
하지만 대부분의 재개발 지역의 주민들은 사업성이 좋은 고밀도 개발을 원하고 있다. 그것은 당연한 요구라고 볼 수 있다. 고밀도 개발로 사업성이 좋아져야 기존 주민들의 분담금이 적어지고 ,적은 금액으로 새로운 주택을 얻을 수 있기 때문이다. 고밀도 개발지와 저밀도 개발지간의 이익의 분배과정이나 개발과정에서 많은 갈등이 예상된다.

특히 저밀도 개발지역이 저가주택으로 분류되고 있어, 사업성이 낮게 평가될 수 있어 더욱더 저밀도개발에 대한 저항감이 우려되고 있다.
분명 투자자 입장에서 단기적으로 고밀도 개발지에 투자하는 것이 투자수익률 면에서 높게 평가 받을 것이다. 하지만 장기적인 관점으로 생각해보면 단독주택지역, 저밀도 타운하우스 지역에 투자 해 볼만하다. 주거 생활의 활용적인 측면에서는 도로에서 가까운 고밀도 지역이 편할지는 모르지만, 질적인 면에서는 도로에서 떨어져 있는 저밀도 지역이 시간이 가면 갈수록  친 환경적으로 삶의 질을 높일 수 있어, 주택의식이 전환 될 경우 희소성이 있어 가치가 높아질 수 있다,  한마디로 환경가치가 부동산의 가치를 결정하는 시대가 온다는 것이다.

그밖에 주거환경 개선정책 자문위원회의 의견을 받아들여 이미 시행하거나 곧 시행예정인 방안들이 있다.
공공관리자제도 도입, 클린업시스템 가동, 사업비 및 분담금 추정프로그램 개발 등이 그것이며 재개발, 재건축시장의 공공역할의 확대와 투명성 확보라는 부분에서 긍정적인 반응을 보이고 있다. 이러한 정책시행으로 비효율적이거나, 불법적인 기존 관행이 개선되어 개발이익이 조합원들과 세입자등에게 더욱더 많이 분배되고, 투자자 또한 투기가 아니 건전한 투자로서 재개발 시장에 긍정적인 자금유입을 담당하는 순기능적인 마인드로 접근하는 마음이 필요한 시점이 아닌가 생각된다.