재건련 정책위원 변호사 남 기 송

 조합원이 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우의 청산금지급시기에 관하여는 도시및주거환경정비법 제46조 제1항에서 ‘사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.’고 규정하고, 제47조에서는 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치로 사업시행자는 토지등소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하도록 규정하고 있으므로, 청산금지급의무가 발생하는 시기는 사업시행자가 정한 분양신청기간의 종료일 다음 날이 된다고 할 것이다.

 한편, 분양신청기간후 관리처분계획인가가 되고 난 이후에도 분양신청철회가 가능한가와 그러한 경우 청산금지급의무가 발생하는 시기는 언제인가가 문제되다. 이에 관하여 분양신청 후에 이를 기초로 한 관리처분계획이 있게 되면 이러한 관리처분계획은 재건축사업의 결과에 이해관계를 가지는 조합원 기타 이해관계인의 권리배분에 관한 사항을 구속적으로 확정하는 행정처분이므로, 시장 등의 인가를 받음으로써 조합원기타 이해관계인의 권리의무에 직접 영향을 미치는 구속력을 갖게 되므로 설령 조합원이라 하더라도 관리처분계획인가 이후에는 조합의 총회결의에 따른 관리처분계획변경 및 이에 따른 변경인가를 받지 아니하는 한, 더 이상 분양신청을 철회할 수 없다고 보아야 한다. 

 그리고, 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기에 관해 대법원은 2008. 10. 9. 선고 2008 다 37780 판결에서 ‘분양신청기간의 종료후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날이다.’고 판시하여 청산금의 지급시기를 명확히 하고 있다.

 이와 관련하여 국토해양부에서 정한 표준정관 제44조 제4항에서는 ‘조합은 조합원이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산한다. 그 금액은 시장, 군수가 추천하는 감정평가업자 2이상이 평가한 금액을 산출평균하여 산정한다. 1. 분양신청을 하지 아니한 자, 2. 분양신청을 철회한 자, 3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자’라고 규정하고 있고, 동조 제5항에서 ‘조합원은 관리처분계획인가 후 O일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며, 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다.’고 규정하고 있는바, 위 표준정관에 따르면 관리처분계획인가후 O일 이내라는 기간이 도과하면 청산금을 지급하여야 하는 것으로 해석하게 되고, 그렇게 되면 조합에서는 예기치 못하게 청산금의 지급시기가 앞당겨지는 경우가 발생하게 된다. 따라서 조합에서는 위 표준정관의 부분에 관하여 위 대법원의 판시내용 등에 비추어 위 규정은 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간까지 분양계약을 체결하여야 하며.....’로 수정함이 규정함이 타당하고, 관리처분계획시 분양계약체결기간을 특정하거나 또는 조합에서 정하는 기간으로 위임하여 정하는 것이 청산금의 지급시기를 조절하는 방안이 될 것이다.