고수들의 투자노트- 김진현 한국부동산칼리지 원장
"일반인들이 주로 하는 투자는 잘 하지 않았습니다. 주로 개발을 통해 수익을 얻었습니다. 하지만 투자자금을 적고 투자수익을 터무니없이 높게 바라는 요행을 바라지는 않았죠. 경매는 임장활동(현장답사), 권리분석 등 철저한 노력의 대가입니다”
김진현 한국부동산칼리지 원장은 22년간 부동산 업계에 종사해오면서 부동산 투자로 자산을 불려온 업계에서도 인정하는 베테랑이다.
김 원장이 부동산에 관심을 갖게 된 것은 지난 83년 전세로 살던 주택이 경매로 넘어가 보증금을 잃고 나오게 되면서부터다. 그는 그 때부터 대학원에 진학해 부동산을 공부했고 그후 공인중개사 자격증을 1회로 취득하면서 부동산 투자를 본격적으로 시작했다.
◆개발 통해 고수익 창출
그는 부동산을 매입한 후 시세상승으로 인한 시세차익보다는 개발을 통해 가치를 높이는 투자를 주로 해왔다. 그의 투자 방법은 주로 용도변경, 리모델링, 지목변경이다.
첫 투자는 토지였다. 22년 전인 87년 그는 부동산시장에서도 틈새시장을 찾는 것이 중요하다고 인식하고 그중에서도 고수익을 얻을 수 있는 토지를 눈여겨봤다.
“부동산에 투자할 때에는 내재가치를 창출할 수 있는 물건을 유심히 봤습니다. 일반인들의 눈으로 보기에는 그냥 효용가치가 낮아 가치가 떨어지는 땅이라 생각하지만 땅은 소유자가 어떻게 다루냐에 따라 그 가치는 배 이상 높아지게 됩니다”
그는 자연보전권역인 이천, 광주를 중심으로 임야나 농지를 매입한 후 건축허가를 받아 공장, 창고를 지은후 대지, 잡종지 등으로 지목변경한 후 그 토지를 분양하거나 매도했다. 이를 통해 배 이상 수익을 남기기도 했었다고.
그는 그러면서 경공매에 자연스럽게 관심을 갖게 됐고 경공매의 사랑은 지금까지 이어지고 있다.
“그 당시 경매는 상당히 선입견이 있어서 접근하기 어려웠었습니다. 그런데 자본사회의 순기능이 숨어있다는 것을 깨닫게 됐죠. 소유자 입장에서는 채권, 채무 해결을 불가능한 상황에서 경매를 통해 해결할 수 있고 채권자는 채권회수를 할 수 있습니다. 이는 자본주의에서 꼭 필요한 절차입니다. 경매 입찰에 참여함으로서 자본이 원활히 순환할 수 있게 합니다”
그는 일반적으로 시세차익을 노리는 공경매보다는 슬럼화된 건물을 낙찰받은후 리모델링을 한후 부가가치를 높이는 투자를 해 고수익을 얻었다.
“경매로 부동산이 넘어왔을 때는 소유자는 부동산 관리를 포기하는 것입니다. 이는 내재가치가 있는데도 불구하고 포기하는 거죠. 그래서 내재가치가 풍부한 슬럼화된 건물을 낙찰받은후 가치를 창출하는 방법을 선택했습니다” 일례로 과거 서울 송파구 방이동 대지면적 3300㎡, 건물면적 204㎡의 총15가구가 거주하는 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경했다. 최근에는 도봉구 공릉동의 법정지상권 물건인 나대지 323㎡를 7억2000만원에 낙찰받아 법정성립이 되지 않았던 문제를 해결해 매각하면서 투자금액대비 3배 이상의 수익을 얻기도 했다.
그의 교육생에게도 그의 투자노하우를 전수하기도 한다. 지난해 말 한 교육생은 그의 추천으로 강남구 삼성동 다세대주택을 5억2000만원에 낙찰받았다. 그 물건은 유치권이 설정돼 있던 빌라로 권리분석 상으로는 문제가 있어 보이나 사실 문제가 없는 특수물건이었다. 그 교육생은 그 다세대주택을 3개월만에 9억에 매도하면서 4억원이상의 고수익을 얻었다. 지난해 말 병원을 갖고 싶어하는 한 투자자의 경우 그는 수원시 69㎡의 2층 상가를 추천했다. 그 상가의 감정가액은 2억1000만원이었지만 3회 유찰돼 1억700만원까지 내려와 있었다. 이에 그 투자자는 1억2000만원에 낙찰받았고 현재 그 상가의 시세는 3억원 선이다.
그 지역은 앞으로 지하철 개통을 앞두고 한창 공사중으로 개통후에는 유동인구가 증가하면서 역세권 상가가 돼 시세는 더욱 상승할 것으로 보인다.
◆“공경매 투자 전 공부 필수”
그는 투자자들에게 부동산 투자를 하기에 앞서 부동산 공부는 필수 과정이라며 공부의 중요성을 강조했다.
“인생을 살아가는데 부동산은 필수입니다. 적어도 부동산을 매입하면 구입하지 말아야 할 아파트들을 피해갈 수 있습니다. 부동산 업을 해오면서 철거 대상이 아파트를 매입해 나중에 비닐하우스로 이사를 가는 사람들도 많이 봤죠. 지금도 철거 예정인 아파트들이 많이 있습니다. 보통 부동산을 잘 모르는 사람이 저렴하다는 이유로 그런 아파트를 매입하게 되죠”
또 그는 공경매를 자산을 불리려는 재테크 수단으로만 사용할 것이 아니라 자신의 재산을 지키는 것에 가장 중점을 둬야 한다고 조언했다.
“누군가가 과거 화려하게 재테크를 했다는 사람들만 보고 무작정 따라하다가는 모든 것을 한순간에 탕진할 수 있습니다. 삶과 상당히 부동산은 연결돼 있죠. 그래서 교육생들에게 부동산 투자에서 함정에 빠지지 않게 가르치고 있죠. 경공매를 할 때에도 그 목적으로 무조건 재테크에 맞추는 것이 아니라 자신의 재산을 지키는 것이 우선으로 하고 그 다음에 재테크로 방향을 잡아야 합니다. 공경매 투자도 ‘자부심을 갖는 재테크’가 되어야 합니다”
◆블루칩 부동산 선별 필요
국내 경제 시장은 미국서브프라임으로 시작된 세계 경기 침체로부터 불황터널을 빠져 나오는 시점이라고 할 수 있다. 세계경제 구도도 미국에서 아시아 쪽으로 바뀌고 있고 경기회복 속도도 우리나라가 가장 빠르다. 경기회복을 낙관하고 있지만 반면 부동산 시장은 양극화 현상이 지속될 전망이다.
“앞으로 국내 부동산 시장은 인기 지역과 비인기 지역으로 극명하게 나뉘게 되고 환금성도 떨어질 것입니다. 이에따라 투자도 양극화에 대비해 블루칩 부동산을 선별해 그곳에 미리 선점해 투자수익을 기대하는 것도 중요하죠”
그는 블루칩 부동산으로 서울시의 개발호재 지역 중 특히 서울시가 주도적으로 펼치고 있는 르네상스 프로젝트의 수혜지역을 꼽았다. 구체적으로는 동북권 르네상스 프로젝트의 노원구 창동, 한강 르네상스 프로젝트의 성동구 성수동, 마포구 상암동, 서남권 르네상스 프로젝트의 시흥 등이다.
“택지지구, 재개발 등 개발에는 가격이 상승시키는 4단계가 있습니다. 계획단계, 착수단계, 개발단계, 준공단계입니다. 이들 지역은 개발 초기 단계라 앞으로 시세가 상승할 수 있는 여지가 큰 곳들입니다”
특히 그는 노원구 창동의 경우 개발계획이 구체화돼 있고 추진 속도가 빨라 유망하다는 의견이다. 노원구 창동은 운전면허시험장과 창동기지가 이전하고 랜드마크 빌딩이 계획돼 있다. 강북 중랑천은 2012년까지 한강을 연결하는 뱃길을 조성하고 유람선이 다닐 계획이다. 도로도 지하화해 쾌적성을 높인다.
“노원구 창동은 동북권 내에서도 대표적으로 낙후된 지역이나 여러 가지 개발호재로 주거환경이 변화할 수 있는 여건을 갖추고 있습니다. 특히 이 지역은 개발 추진 속도가 빨라 투자를 하면 투자회수시기가 빠르고 수익률도 높일 수 있습니다”
그는 한강 르네상스 프로젝트의 전략정비구역 중 한 곳인 합정동 일대도 추천했다.
“마포구 합정동 일대는 당인리 발전소가 이전한 후 공원으로 조성될 계획으로 쾌적한 주거환경으로 탈바꿈하게 되죠. 이 지역은 정비구역으로 지정돼 계획이 발표돼 이미 한번 가격이 뛰었습니다. 하지만 구체적인 계획이 발표되면 추가적으로 더 상승할 것으로 예상됩니다. 그 외에도 앞으로 3번 정도 가격이 상승할 여지가 있죠."
한편 성동구 성수동 일대는 전략정비구역 중 한 곳으로 미래가치는 높으나 이미 개발 기대감이 상당부분 가격에 많이 반영돼 있어 투자자금이 많이 드는 반면 수익률은 적어질 수 있다.
그는 마지막으로 부동산 투자에 있어 개별 분석을 강조했다.
“많은 사람들이 3.3㎡당 매매가에만 많이 신경쓰는데 부동산 가치 판단은 그것이 전부가 아니라 입지요인, 용도지역, 건폐율, 용적률, 도로 등 개별 분석이 중요합니다”
또 그는 경매를 할 때 권리상 하자가 있는 부분을 잘 판단해야 한다고 조언했다.
“대금을 지불하고도 가처분 등기된 사건, 소송 사건 등으로 부동산을 빼앗길수 있으므로 권리분석을 세밀하게 해야 합니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 여러 사항을 토지이용계획확인원을 발급받아 확인해보는 습관도 꼭 필요하죠”
김진현 한국부동산칼리지 원장
김진현 한국부동산칼리지 원장은 22년간 부동산 업계에 종사해오면서 부동산 투자로 자산을 불려온 업계에서도 인정하는 베테랑이다. 그는 광운대학교 경영대학원 재테크 최고전문가과정 원장, 서울지지아카데미 원장을 역임했으며 현재 대일자산관리 대표로 재직 중이다. 그의 저서로는 <경매의 비밀>이 있다.
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