경국현 상가투자컨설팅 대표

신분당 연장선·기업유치 프리미엄 붙을 듯

“돈 되는 상가를 찾는 것이 쉽지 않습니다. 한 건물 내에서도 잘되는 점포가 있는 반면 영업이 안돼 공실이 된 점포도 있습니다. 그만큼 개별 분석이 중요하고 고려해 볼 것이 많습니다”

주택 투자처럼 상가 투자에 접근하면 안된다는 경국현 대표는 상가업계에서 철저하게 수요자, 투자자 입장에서 투자 컨설팅을 하겠다는 모토로 상가투자컨설팅을 운영하고 있다. 그는 상가에 어려움을 느끼는 부동산 전문가들에게 조언을 해줄 정도로 상가 업계에서 인정하는 상가 전문가로 자리매김했다. 

그가 상가 전문가로 자리잡게 된 것은 그의 상가 분양 경험의 도움이 컸다. 그의 과거 이력은 부동산과 무관한 업무를 해왔지만 상가 분양으로 인해 부동산 시장의 매력을 알게 됐기 때문이다.  그는 3년간 강남 상가 분양을 해오면서 상가 분양은 광고, 텔레마케팅 등 판매에 근접하고 시스템과 조직이 형성돼 있지 않다는 것에 적지 않게 실망했다고 한다. 그 이후 상가업계의 틈새시장을 찾기 시작했고 현재 상가 업계의 정보업체들이 공급자 입장에서 접근해 투자자들을 위한 상담자와 조언자가 없다는 것을 깨달을 것. 이후 그는 상가시장의 블루오션이라 할 수 있는 투자자와 수요자를 위한 투자컨설팅을 해오고 있다.

“상가정보업체들이 모두 공급자 입장에서 일을 하고 있었습니다. 모두 분양업체와 연결이 돼 있어100%투자자 입장에서 접근할 수 없다는 것을 알았죠 그래서 정말 투자자와 수요자 입장에서 하는 투자조언과 투자컨설팅이 블루오션라 생각했습니다”

그의 고객 노트를 보면 ‘고객 맞춤 서비스’라는 말이 자연스럽게 떠오른다. 고객의 니즈를 정확히 판단해 그의 표현을 빌리자면 ‘돈 되는 상가’를 찾아 고객에게 상가를 추천해오고 있다. 

상가 투자도 계속 하고 있다. 그 중 한 사례는 그는 길음뉴타운 지역 조합 지분인 상가를 3억5000만원에 매입했다. 이후 그 상가를 3.3㎡당 3000만원에 분양받을 경우 시세차익만 2억원 이상될 것으로 예상된다. 

◆투자흐름, 시세차익 →운영소득 이동

그는 “부동산 투자 흐름이 변화하고 있다” “기존에는 시세차익 등 자본이익을 얻는 투자가 주를 이루었다면 이제는 임대소득 등 운영소득으로 투자의 중심이 이동하고 있다”고 설명했다. 상가투자에서도 이러한 흐름이 나타나고 있다. 
“현재의 40대는 퇴직을 앞두고 있고 직장의 위치가 불안해지면서 고정적인 수입이 필요해지는 시기입니다. 과거에는 고도성장과 도시화로 인해 부동산가격이 급격히 상승해 시세차익을 통한 투자로 고수익을 얻었다면, 이제는 저성장이 이뤄짐에 따라 매도차익보다는 임대수익을 얻으려는 것이 시대의 흐름으로 투자포인트가 바뀌고 있죠”

최근 상가에 투자하려는 투자자들은 은퇴, 퇴직을 앞두고 노후자금을 마련하기 위한 투자 양상을 보인다. 한 투자자는 지난해 12월 미아뉴타운 근린상가의 경우 6억원짜리 GS마트를 매입했다. 그 이후 약 7~8개월만에 프리미엄 7000만원이 상승해 매도하면서 7000만원의 수익을 얻었다. 다른 투자자는 올해 초 남양주 진접지구 아파트 배후지역의 사거리 코너 상가를 매입한 후 임대수익 연 8.6%수익을 얻어가고 있다.

상가 투자에서 고수익을 얻으려면 어떻게 해야 할까. 그는 임대수익을 원하는 투자자와 시세차익을 원하는 투자자는 투자 방법을 달리해야 한다고 강조하며 부동산 가격 상승 시점을 유심히 관찰할 필요가 있다고 조언했다.

부동산은 착공 당시 가격이 가장 저렴한 반면 투자 리스크는 가장 크다. 이후 공사과정를 거쳐 준공이 되면 리스크는 급감되고 가격은 급등하게 된다. 준공된 상가의 경우 상권안정기에 들어갈 때까지 임대료는 빠르게 상승하고, 매매가는 전과 같이 급등하지는 않지만 상권이 자리매김되고 상가가 활성화됨에 따라 일정수준 상승한다. 반면 리스크는 급감한다.

“시세차익을 노리는 상가투자를 하고 싶다면 그 투자자는 리스크는 높지만 초기투자자금이 적은 착공 당시나 이전에 투자하면 향후 준공이후의 매매가 급등으로 높은 시세차익을 얻을 수 있습니다. 반면, 고정적으로 들어오는 안전적인 임대수익을 원하는 투자자는 리스크가 크고 임대수익이 전혀 발생하지 않는 착공 시점보다는 준공후 어느정도 상권이 안정화된 상가에 투자하는 것이 안전하죠”

◆인구 업무시설 교통 ‘삼박자’ 갖춰야

그는 부동산에 투자시 부동산 가치를 정확히 판단해야 한다며 전반적인 부동산 가치를 판단할 때에는 인구, 업무시설, 교통을 따져보고 결정해야 한다고 조언했다.

“상가를 비롯해 부동산에 투자할 때에는 인구, 업무시설, 교통이 판단기준이 됩니다. 이 중 한가지만 빠지더라도 부동산의 가치는 하락하게 되죠. 아파트만 덩그러니 있으면 베드타운이 될 가능성이 높고 교통이 좋지 않으면 접근성이 떨어져 인구가 증가하지 않습니다. 업무시설만 있으면 주말에는 텅비게 되죠”

이러한 기준에서 상가 투자 유망지역을 꼽아달라는 기자의 질문에 그는 최근 상가시장에서 이슈가 되고 있는 판교가 유망하다고 말했다.
판교는 신분당선 연장선으로 강남과 4정거장 차이로 강남 접근성이 뛰어나다. 강남 시세와 비교해보면 현재 강남의 1층 대로변 상가가 3.3㎡당 1억5000만원 선으로 판교 중심상업지구의 분양가는 현재 3.3㎡당 1억원 선이다.

“판교 상가 투자를 고려해 볼 때 과연 상가 분양가가 3.3㎡당 1억원의 가치가 있는가에 대해 따져봐야 합니다. 인구, 업무시설, 교통을 기준으로 따져보면 판교는 업무시설이 들어온 후 기업유치로 인해 교통이 사통팔달이 돼 프리미엄이 붙을 가능성이 높죠. 향후 판교 상가는 강남 상가가격과 비슷한 수준까지 갈 것으로 예상됩니다. 하지만 판교 중심상업지역 내에서도‘돈되는 상가’를 찾아내는 것이 중요하겠죠” 

그는 마지막으로 투자자들에게 “이제는 부동산을 사면 오른다”는 불패신화에 대한 사고방식을 버려야 한다고 강조하며 상가 투자시 무엇보다 수익률 분석과 타당성 분석이 중요하다고 설명했다.
“부동산에 투자해서 망할 수도 있습니다. 특히 상가에 투자할 때에는 상가는 전체를 보는 것도 중요하지만 개별 분석이 매우 중요합니다. 우선 수익률 분석과 타당성 분석이 필요하죠. 상가의 입지가 뛰어나다고 상가수익이 높은 것도 아닙니다. 국내 최고의 입지를 가진 테헤란로에서도 수많은 상가들이 문을 닫고 있죠. 수익률 분석과 타당성 분석을 통해 연 7~8% 수익이 나올 수 있는 상가인지를 잘 따져봐야 합니다. 실전경험이 있는 전문가의 견해를 듣는 것도 좋습니다”

경국현 상가투자컨설팅 대표

경국현 상가투자컨설팅 대표는 국민대학교 금속공학과를 졸업하고 같은 대학교 경영대학원을 수료했다. 그는 씨티아이반도체 DBS사업부 팀장, INB 대표, 삼미정보시스템 물류사업팀 팀장으로 일하다가 2000년 초 부동산 업무를 시작했다. 경국현 대표는 상가업계에서 철저하게 수요자, 투자자 입장에서 투자 컨설팅을 하겠다는 모토로 상가투자컨설팅을 운영하고 있다. 저서로는 <상가투자에 돈 있다>가 있다.