고수들의 투자노트 - 장인석 착한부동산투자연구소장

규제완화로 호기 맞이…소수정예 전략 취해야

“MB정부 내내 부동산 시장의 최대 화두는 재건축이라 해도 과언이 아닙니다. 재개발은 4차 뉴타운에의 기대감으로 거품이 덜 빠진 반면, 재건축은 거품 감소와 함께 각종 규제가 완화돼 사업성이 급상승하고 있습니다”

“아파트 재건축은 시세가 크게 올랐고 초기비용도 많이 든다는 단점이 있으므로, 앞으로는 단독주택 재건축에서 비전을 찾아야 합니다. 서울에만 단독주택 재건축 예정지역이 240여 곳이나 지정돼 있고, 머지않아 150여 곳이 추가로 지정될 것입니다”

장인석 소장은 ‘착한부동산투자연구소’를 최근 설립하고 부동산 관련 칼럼 집필과 강연, 컨설팅 등의 활발한 활동을 펼치고 있다. 오랜 실전 투자를 통해 특히 재개발ㆍ재건축과 토지 개발에 정통하다는 평을 듣는 장 소장은, 중앙일보 조인스랜드, 매경인터넷, 대한경제교육개발원 등에서 재개발ㆍ재건축 관련 온ㆍ오프라인 강의로 큰 인기를 얻고 있다. 그는 “대박을 꿈꾸던 시기는 지났다. 지금은 투기가 아닌 투자, 제로섬 게임이 아닌 윈-윈 게임으로서의 적정 이윤을 추구해야 할 때”라며, 문어발ㆍ묻지마 투자보다 소수의 ‘똘똘한 부동산’에 투자하라고 말한다.

◆날개 돋친 재건축
 
장 소장은 포화상태의 재개발 시장보다 단독주택ㆍ다세대주택 등의 재건축 시장으로 눈을 돌려야 한다고 역설했다. 또한 장 소장은 초기 투자비용이 적은 사람들에게 재건축이 좋은 기회가 될 것이라 말하고, 뉴타운 바람과 작전세력의 농간으로 ‘그림의 떡’이었던 재개발 지분에 대한 미련은 이제 버려도 좋다고 강조했다.

장 소장의 ‘날개 단 재건축론’에 힘을 실어 주는 사례 하나. 작년 12월 중순, 장 소장의 부동산 시장 강연을 들은 40대의 한 투자자가 그를 찾아왔다. 투자자가 가진 현금은 7억원, 잠실주공5단지와 대치동 은마를 염두에 두고 있었다. 잠실의 112㎡를 7억 5000원에, 대치동 102㎡는 6억 8000만 원에 구입하고 싶다는 것이었다. 당시 잠실주공5단지 112㎡와 대치동 은마 102㎡는 11월 말 급매물 호가가 7억 2000만 원과 6억 8000만 원까지 떨어졌었다. 그러나 이들 지역은 규제 완화와 제2롯데월드 건립 허용, 한강스카이라인 층수 제한 완화 등 개발호재에 힘입어 급매물이 자취를 감추고 호가가 반등하고 있었다. 투자자는 11월 말 구입을 저울질하다 잠시 망설인 사이 한 달도 안 돼 잠실이 8억원, 대치동은 7억 5000만원으로 올랐다는 사실에 놀라며 자신이 원하는 가격으로 내려가기를 기다렸고, 장 소장은 “경기 회복이 불투명한 상황이지만 가격이 11월 수준으로 떨어질 것 같지는 않다. 바닥 전후 10%수준에서 구매해도 무방하다”는 의견을 제시했다. 하지만 투자자는 애초 계획했던 금액을 고집했고, 결국 두 지역은 큰 폭으로 올라 투자자의 가능 범주를 벗어나고 말았다.

장 소장은 이 같은 사례를 들며, 단기가 아닌 3~5년의 장기를 감안한다면 재건축은 터무니없이 비싼 값으로 뛰지 않는 한 늘 투자가치가 상존한다고 말한다. 실제로 당시 그와 상담한 후 잠실주공5단지와 대치동 은마, 개포동 주공아파트 등에 투자한 이들은 세전수익 30~40%를 올릴 수 있었다고 한다.

◆재건축의 유리함 잘 파악한 공략 필요

장 소장은 재건축이 재개발에 비해 여러모로 유리하다고 말한다.

“재건축구역은 일반 재개발구역보다 지분 쪼개기(아파트 입주권을 늘리기 위해 세대 수를 인위적으로 증가시키는 건축행위. 지분이 쪼개질수록 사업성이 악화)가 적습니다. 또한 재개발의 경우 토지만 소유했거나, 건축물 혹은 지상권만 소유해도 조합원이 될 수 있지만, 재건축에서는 반드시 토지와 건축물을 동시에 소유해야 조합원이 될 수 있죠. 한편으로 아직 많은 사람들의 관심 대상이 아니라는 점도 이점입니다. 그러다 보니 가격도 크게 오르지 않았죠. 결국, 앞으로 단독주택 재건축에서 찬스가 올 것입니다.”

이처럼 장 소장은 단독주택 재건축의 이점을 조목조목 열거하며, 동시에 투자자들이 유의해야 할 투자 요령과 유의점도 함께 말했다.

“재건축 투자 적소로는 미래가치가 좋은 곳, 예를 들어 강북U턴 프로젝트, 용산, 한남동, 성수신도시, 뚝섬, 신당, 공덕 라인 등 일반분양가가 많이 나오는 곳을 고르는 것이 기본이라 할 수 있습니다. 서울 같은 고밀도지역에서 한강의 값어치는 해가 갈수록 올라갈 것입니다. 또 109㎡형 일반분양물량이 많은 곳을 고르는 것이 좋습니다. 이는 조합원 수가 예상 건립세대 수에 비해 적다는 것을 의미하고, 그래야 추가부담금이 적게 듭니다. 전용면적 대비 대지 지분 비율이 높은 곳인지를 확인하는 것도 중요합니다. 토지는 공시지가의 1.3배 이상 감정평가 되므로 토지가 많을수록, 즉 권리가액이 많이 평가될수록 향후 원하는 평형에 배정될 권리가 주어지고 추가부담금도 적어지기 때문입니다. 이밖에 용적률이 상향 조정될 수 있는 곳, 추진위나 조합이 설립돼 사업 속도가 빠른 곳 등도 유념해야 합니다.”

장 소장은 장기적으로 봤을 때 도심 재건축의 메리트가 신도시 지역보다 더 큰 메리트를 지닌다며, 5년 이상을 보고 도심 재건축을 생각하라고 말한다. 그는 “재건축은 가격이 떨어질 수 없다. 재건축은 오래된 건물의 ‘떨어진 시세’가 원래의 값을 찾아가는 과정이고, 재건축에 투자하는 것은 떨어진 시세가 올라가는 과정에 편승해서 그 수익을 얻는 것”이라며, ‘똘똘한 부동산’을 위해 냉철하고 디테일한 수익 분석의 중요성을 강조했다. 그는 수익을 얻기 위해 가장 중요한 마음가짐은 큰 욕심을 버리는 것이라 힘주어 말하며, 꾸준한 공부를 통해 탐심을 버리는 길이 곧 수익을 얻는 길이라는 말 또한 잊지 않았다.

장인석 착한부동산연구소장

장인석 소장은 동아일보사 기자 출신으로 부동산에 입문, 착한부동산투자연구소를 운영하면서 부동산 관련 칼럼 집필과 강연, 컨설팅 등 활발한 활동을 펼치고 있다. 네이버의 부동산 디렉토리 에디터로 활동하면서 ‘2008파워지식iN’과 ‘1기 지식활동대’로 선정되기도 했다. 조인스랜드 동호회 ‘부투성방’, 다음과 네이버에 카페 ‘착한부동산투자’를 운영 중이다. 저서에 「부동산투자 성공방정식」「불황에도 성공하는 부동산 투자전략」「재건축, 이게 답이다」 등이 있다.