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한정훈 소장 "합정동 재개발 지분 사라"
2009년 11월 11일 (수) 14:10:15 최고야 기자 cky@renews.co.kr

서울 수변도시 목표로 한강 중점 개발 

“서울은 세계10대도시가 되기 위해 한강을 중점개발해 수변도시로 개발됩니다. 이에따라 한강공공성 회복 선언에 수혜를 입는 아파트는 향후 부동산시장의 중심이 설 것입니다” 

   
“부동산 투자는 정부 정책 변화를 주시해야 합니다. 지금은 서울시가 한강변 초고층 아파트와 역세권 중심 개발을 역점에 두고 있어 투자시 이 두 가지에 투자 포인트를 둬야죠”

한정훈 미래부동산가치투자연구소 소장은 “현 부동산 시장의 중심인 서울시의 계획을 보면 투자의 길이 보인다”며 “지금 투자해야 할 곳은 한강공공성회복 선언 발표에 따른 수혜지역”이라고 조언했다.

과거 연예부 기자, 프로덕션 사장 등 다양한 이력을 지닌 그는 현재 10년 이상 부동산업계에 종사하면서 부동산 실무 경험을 갖춘 부동산 컨설턴트이자 투자자로 활동하고 있다. 그는 그동안 양평, 안양, 성남, 서울 면목동, 화곡동, 자양동, 합정동 등 여러 곳에 투자해오면서 고수익을 얻고 있다. 일례로 서울 화곡동의 재개발 지분의 경우 1억2000만원짜리 지분을 전세 8000만원을 끼고 4000만원에 투자해 1억원 이상의 수익을 얻었다. 단독주택지에 건물을 신축후 분양해 수익을 얻기도 했다.

“직접 여러 곳에 부동산 투자를 해보니 서울에 투자하는 것이 가장 수익이 높았습니다. 부동산에서 이슈가 되는 계획들 거의 대부분이 서울에 편중돼 있죠. 이들 계획은 서울시의 계획이지 경기도의 계획이 아닙니다. 그 만큼 경기도에 미치는 효과는 크지 않습니다. 세계10대도시가 되기 위해 서울을 한강중심수변도시로 만들겠다는 목표 또한 서울의 호재입니다”

서울시는 세계10대도시이자 저탄소 녹색도시로 만들겠다는 청사진을 제시하면서 중심개발축을 한강으로 두고 한강중심수변도시로 만들겠다는 목표로 하고 있다. 서울시는 수변도시 조성을 위한 세부적인 추진 계획으로 지난 1월 한강 공공성 회복 선언을 통해 주거지역이 대부분을 차지하고 있는 한강변을 전략정비구역과 유도정비구역으로 나눠 개발하기로 했다.

"한강변 저층아파트는 70년대에 재건축한 후 병풍아파트가 됐죠. 현재 그 병풍아파트는 한강 공공성 회복 선언에 따라 최고 50층까지 건립하게 됩니다. 한강변에 초고층 아파트가 건립될 시점인 약 2020년 정도에는 국내 1인당 국민소득이 4만달러가 될 것이고 경인운하로 중국, 인도에서 마포까지 배가 들어오게 돼 서울은 물류의 중심이 될 것입니다. 이때 외국인이 한강에서 바라보는 한강변은 기존 병풍식 아파트가 아닌 경관을 살린 한강변 초고층 아파트들이 중심에 위치하게 되죠"

그는 “투자자들이 간혹 재개발, 뉴타운에 투자해야 하는지, 한강변 초고층 수혜 지역에 투자해야 하는지 질문을 한다”며 “그때마다 망설임없이 한강변 초고층 수혜 지역에 투자하라고 조언한다”고 말했다.
“현재 진행중인 재개발, 뉴타운은 삶의 복지를 향상시키기 위한 개발인 반면 한강변 초고층 아파트는 국책사업입니다. 앞으로 부동산 시장의 축은 국책사업의 중심인 한강변 초고층 아파트에 있죠”

향후 부동산시장은 쾌적성을 우선순위로 두는 환경가치가 중심이 될 것이며 한강 르네상스 개발로 건립되는 한강변 초고층 아파트는 주변 지역이 정비될 뿐만 아니라 한강조망이 가능하고 녹지가 풍부해 국내 부동산 시장을 주도할 것이라는 의견이다.
"현재 국내 최고의 아파트는 삼성 아이파크입니다. 이 아파트의 건폐율은 9%로 91%는 녹지공간, 커뮤니티 공간 등 입주민을 위한 공간으로 조성돼 있죠. 한강변 아파트들도 제2,3종일반주거지역의 경우 건폐율을 25% 이내로 계획해야 하기 때문에 75%를 녹지, 커뮤니티 공간으로 구성됩니다. 한강 조망도 가능하고 강변북로도 단계적으로 지하화돼 쾌적성을 높여주죠. 한강변 초고층 아파트가 건립될 무렵인 2020년 경에는 기존 아파트들과도 차별화될 것입니다. 건폐율 60%인 기존 아파트들의 매매가는 보합세를 유지하거나 많아야 5~10%가량 상승하는 등 상승여력이 약할 것으로 예상됩니다"

특히 그는 전략정비구역 중 압구정동, 여의도, 동부이촌동은 아파트가 대부분이며 합정과 성수동은 아파트가 거의 없고 다세대주택과 단독주택이 많은 지역으로 향후 합정동을 제외한 지역은 매매가가 높게 형성돼 있어 투자자들이 쉽게 접근하기 힘든 반면 합정동은 아직 저평가 돼 있어 향후 상승할 여력이 높아 유망하다는 설명이다.

"합정동은 여의도, 용산과도 가깝고 평지이며 6호선, 2호선의 환승역세권으로 교통이 편리합니다. 또한 당인리발전소 이전후 그 자리에 공원이 조성되죠. 지분가격을 살펴보면 성수동은 다세대주택 지분가격이 현재 3.3㎡당 8000만원 이상으로 9000만원에도 매물을 구할 수 없는 반면, 합정동 다세대주택 지분가격은 4500만원 선으로 성수동의 반값 가량에 형성돼 있습니다. 합정동은 향후 적어도 6500만원 선까지 상승할 수 있는 여력이 있죠" 

합정동은 작년 금융위기 전 지분가격이 3.3㎡당 4500만원에 형성돼 있었지만 경기가 침체되면서 3400만원까지 하락했다. 올해 공공성 회복 선언 이후 4500만원으로 회복했지만 아직 전략정비구역의 세부계획안이 세워지기 전으로 전략정비구역의 개발호재가 아직 미반영돼 있어 향후 매매가가 상승할 수 있는 여력이 크다는 의견이다.  

"재개발 지분 매매가는 크게 개발계획초기때, 구체적인 세부계획때, 준공후에 상승합니다. 성수동은 이미 지구단위계획을 세운후 추진위원장이 선출되고 현재 조합설립단계로 추진속도가 빨라 매매가 상승여력이 높은 시점이 준공후 한번으로 한정돼 있는 반면 합정동은 아직 개발계획도 세워지지 않은 상황으로 세번정도 크게 매매가가 상승할 수 있는 여력이 있어 유망합니다" 

성수동 3.3㎡당 지분가격은 작년 금융위기 앞두고 6500만원선이었지만 금융위기때 5000만원 선에도 거래가 되지 않았다. 이후 한강 공공성 회복 선언을 발표하자 6000만원까지 상승하며 예전 가격을 거의 회복했다. 지금은 지구단위계획 수립후 추진위원회까지 설립되면서 2000만원이 상승해 8000만원 선으로 3.3㎡당 9000만~1억원 매물도 찾아보기 힘든 상황이다.
이밖에 그는 ▲전략정비구역외에 유도정비구역 ▲한강변에 위치해 있지만 전략정비구역, 유도정비구역에도 속하지 않은 지역 ▲역세권 개발 등도 유심히 살펴볼 필요가 있다고 조언했다.

한정훈 미래부동산가치투자연구소 소장
한정훈 미래부동산가치투자연구소 소장은 10년 이상 부동산컨설턴트와 투자자로 활동을 해오며 언론에 자문을 해오고 있다. 그는 과거 연예부 기자, 프로덕션 사장 등 다양한 이력을 지니기도 했다.

 

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