김동희 공·경매아카데미연구소 소장

가격 저렴·한강 인접·재개발 등 호재 풍부   

"공·경매의 매력은 급매물 시세보다 10%이상 저렴하게 매입할 수 있다는 장점이 있습니다. 그 어떤 투자도 구입하는 순간부터 투자이익이 보장 받기란 쉽지 않을 것입니다. 바로 팔더라도 10%이상 수익이 남는셈이죠. 매매가가 조정되고 있는 지금이 투자 적기라고 볼수 있습니다."

“과거 1990년대 후반에서 2000년 초에는 지금보다 경매수익이 3배이상 얻을 수 있을만큼 경매시장의 메리트가 많았죠. 불과 몇년전만해도 경매로 30%이상, 공매로 40%이상 수익을 남길수 있었습니다”
김동희 공·경매아카데미연구소 소장은 10년이상 경매와 공매를 틈새시장으로 공략하면서 투자해온 투자자이자 투자컨설턴트다. 그는 일반인들이 쉽게 접근할 수 있는 물건보다는 권리관계가 복잡하거나 하자가 있어보이는 특수물건에 주로 투자해오고 있다. 경매시장이 활황기일때에는 1년에 7~8건 가량의 경·공매물건에 투자를 하기도 했다고.

“투자관점에서 경매를 바라보면 경매 물건을 낙찰받아 바로 팔아도 급매물보다 10%가량 저렴해 10%이상 수익을 남길수 있습니다. 공매는 평균적으로 15~20%수익을 얻을 수 있죠. 권리관계가 복잡한 물건의 경우 20~30%의 고수익을 얻을 수 있을만큼 투자메리트가 높습니다”

그동안 투자한 물건이 많다보니 인터뷰 내내 그의 투자 이야기는 쉴새 없이 들을 수 있었다. 그는 단기투자를 목적으로는 은행대출금을 제외하고 2~3억원가량의 소액으로 경·공매물건에 투자해 수익을 얻고, 중·장기적으로는 5억~7억원 정도의 투자물건을 선호하여 취득 후 2~3년후 매각하고 있었다. 그중 주거가 필요한 주택 또는 양도차익이 많은 주택 등은 3년 이상 보유해 비과세요건을 갖춘다음 비과세 받는 전략으로 투자하고 있었다.
일례로 그는 지난 2006년 공매로 나온 서울 종로구 창신동 단독주택(감정가액 2억6000만원)을 2억1500만원에 낙찰받았다. 이후 그는 1년정도 후에 3억2000만원에 매도하면서 7,000만원가량의 수익을 남겼다.
또한 그는 올해 초 선순위임차인이 있는 일산의 한 아파트를 2억600만원(주변시세 3억~3억3000만원)에 공매로 낙찰받았다. 그 아파트는 1층에 위치해 있어 노인들이 거주하거나 어린이집을 운영하기 좋은 구조로 미래가치가 높다고 판단했다. 그는 그 아파트를 최근 다시 매도하면서 4000만원 가량의 수익을 남기기도 했다. 

◆"1~2년 단기 투자 적기"

그의 교육생들도 1억원 가량의 소액으로 공·경매를 하길 원하는 투자자들이 많다.
"1억원 가량의 투자자금이라도 은행대출금을 활용한다면 소형주택(소형주택·다세대주택·오피스텔 등)등을 얼마든지 수도권 부동산에 투자할 수 있습니다. 부동산 규제로 인해 매매가가 조정되고 있는 현 시점이 단기 투자하기 적기인 셈이죠"

그는 "일반적인 생각으로 일반적인 투자를 따라해서는 고수익을 얻을 수 없다"며 "현 시점에서 높은 수익을 얻을 수 시장을 보는 시각과 행동이 중요하다"고 말했다. 그는 현재 시점에는 공매나 경매로 지하철 9호선과 2호선 주변인 강서구, 영등포구, 동작구 등의 지역에서 중대형 평형을 낙찰받는 것이 유망하다고 조언했다.
특히 강서구와 영등포구는 한강과 접해있고 일부 아파트를 제외하고는 많이 상승하지 않았고 주변지역이 낙후지역이 많아 재개발이 추진되고 있는 지역 등이 많이 있어서 개발호재 등이 예상되고 있는 실정이다. 그는 이들 지역이 미래가치가 높지만 아직 일부지역을 제외하고는 매매가격이 많이 오르지 않아  투자 가치가 있다고 평가했다. 또 가양동, 방화동 등의 강서지역은 마곡지구가 개발됨에 따라 신도시로 조성돼 마곡지구의 배후단지의 역할을 하게 될 전망이다.

특히 그는 이들 지역에 투자할 때 장기적으로 접근해야 하는 재개발 물건보다는 재개발이 추진됨에 따라 덩달아 매매가가 상승하는 재개발 주변의 물건을 노리는 것이 단기적으로는 괜찮다고 조언했다.

◆"중대형평형 매매가 상승할 듯"

현 부동산시장은 최근까지 강남재건축을 중심으로 부동산가격이 상승세를 타면서 경매낙찰가율이 높아졌지만 총부채상환비율(DTI)규제 확대로 부동산가격과 경매낙찰가율이 주춤하면서 조정단계에 있다. 이에따라 부동산경기가 살아나면서 수요층이 선호하는 주거면적도 중소형중심에서 중대형으로 선호도가 높아질 무렵 DTI규제로 인해 그 흐름도 끊겨 중소형면적 위주로 매매가가 상승하다가 현재 멈춘 상황이다. 그의 견해에 따르면 경기가 좋지 않을 때에는 수요층이 소형평형을 중심으로 움직여 소형평형 중심으로 매매가격이 상승하지만 경기가 호전되면서 소형평형에 거주하던 수요층이 중대형평형으로 이동 선호도가 높아져 중대형평형의 매매가가 상승하게 된다.

그는 부동산 조정기를 거쳐 1~2년간 부동산시장이 살아나면서 그동안 매매가가 많이 오른 중소형평형보다 아직 매매가가 상승하지 않은 중대형평형 매매가가 향후 상승할 수 있는 여력이 높다는 의견이다.
최근 투자자들이 관심이 높은 도시형생활주택이나 주거용오피스텔에 투자도 유망하다. 이 물건들은 DTI규제도 피할 수 있는 상품들이고 높은 임대수익을 바라볼 수도 있다. 그는 최근 9호선라인인 선유도역 인근의 주거용오피스를 2억3600만원에 낙찰받아 3억원에 매도하려고 하고 있다. 어떤 한 투자자는 그의 도움으로 현재 시세 1억~1억3000만원의 오피스텔을 8000만원에 낙찰받아서 전세를 놓아 은행대출금과 전세보증금으로 현재 현금투자자금을 들이지 않고도 임대수익을 얻고 있다.

경매와 공매를 할 때 유의해야 할 점도 많다. 일반인들은 물건의 권리관계가 복잡하면 경매물건 권리분석에서부터 골머리를 앓게 된다. 낙찰 받은 후에는 명도문제까지 산넘어 산일 정도로 신경써야 할 부분이 많다.
특히 그는 그중에서 투자자들에게 권리분석의 중요성을 강조했다.

"경매, 공매물건에 입찰참여할 때 말소기준권리보다 선순위인 임차인 · 가처분 · 지상권 · 가등기, 유치권 등의 인수할 권리가 있을때 인수할 금액을 포함한 후 취득가액을 계산해 권리분석을 해야한다"며 "그렇지 않을 경우 입찰보증금을 포기하는 사례가 발생할 수 있다"고 조언했다. 이밖에도 등기부등본에 등기되지 아니한 조세·공과금채권 등은 오로지 법정기일 또는 납부기한 등으로만 저당권 및 임차인 등과의 우선순위가 정해져 이를 알지 못하고 입찰에 참여하는 경우 손실을 보는 경우가 있으므로 주의해야 한다고 하고 있다. 특히 자산관리공사의 공매진행절차에서 최근 전세권자 등이 압류하지 아니한 조세채권보다 법정기일이 늦은관계로 후순위로 전액 배분받지 못하는 경우가 발생했다고 한다. 이러한 경우 낙찰자가 인수해야 되는 경우가 발생할 수도 있기 때문에 주의해야 한다.

김동희 공·경매아카데미연구소 소장
김동희 공·경매아카데미연구소 소장은 제1회공인중개사 자격증을 취득했으며 현재 퍼블릭옥션 대표를 겸임하고 있다. 그는 지난 10년간 공매, 경매로 투자해온 투자자이자 투자컨설턴트로 활동하고 있다. 저서로는 공매 경매와 부동산투자분석(2009)이 있다.