고수들의 투자노트-윤재호 메트로컨설팅 대표

“경매 낙찰가율이 높아지면서 경매시장에서도 틈새시장을 찾는 것이 중요하죠. 저평가돼 있는 지역이나 향후 시세상승여력이 높은 곳에 투자하거나 경매 투자 전략을 달리 하는 방법을 써야 높은 수익을 얻을 수 있죠” 

“부동산컨설팅 회사에서 상업시설 컨설팅을 주로 해오다보니 경매시장에 대해 관심을 갖게 됐죠. IMF 외환위기 전 법원 경매시장에서 상가 부지를 찾다 저가매입시장인 경매와 공매에 대한 매력에 푹 빠지게 됐습니다”

윤재호 메트로컨설팅 대표는 지난 89년도 건설회사 용지 담당 직원으로 부동산 업무에 첫발을 내딘 이후 20년가량 부동산 업계에 종사해 왔다. 외환위기 이후 본격적으로 경매컨설팅과 부실채권 업무를 담당해오던 그는 경매, 공매 컨설팅을 통해 고객들에게 높은 시세차익과 임대수익을 안겨줬다. 그가 보유한 고객만해도 1만명 이상으로 그중 수천명 정도 컨설팅해왔다고.

 지난 2000년 초 한 투자자가 지방에서 건설회사를 하다 파산한 상황에서 그를 찾아왔다. 그는 종잣돈 2억원으로 강남구 논현동 1층 상가주택을 매입했고 그후 2년반만에 3억원에 되팔면서 1억원의 수익을 남겼다. 그후 그 투자자는 상가를 저렴한 가격에 매입해 투자자금 대비 두배의 수익금을 올려 되파는 방식으로 투자를 반복해 수도권에 건물과 아파트 몇채를 보유한 100억원 가량의 자산가로 변화했다. 

어떤 투자자의 경우 그의 도움으로 외환위기 때 파산한 재벌가의 주택을 경매로 매입해 엄청난 차익을 거두기도 했다. “그 당시 3억~5억원 선에 매입한 부동산들이 지금은 20~30억 원을 호가하니 수십억원의 차익을 거둔 셈입니다”

그는 외국계회사 부실채권(경매 직전에 나와서 근저당권을 할인(약 40~50%)해 되파는 수법)을 헐값에 매입해 수도권의 파산한 백화점의 일부 상가를 분양하면서 높은 수익을 올리기도 했다. 그는 180억원의 부천시 뉴코아 백화점 1층 상가를 90억원에 매입한 후 분양하면서 100억원 가량의 수익을 남겼다.

◆우량물건 보는 눈 중요
최근 경매 낙찰가율이 높아지면서 일부 낙찰된 아파트 중에는 매매가보다 높게 낙찰되는 기현상도 일어나고 있다. 이에따라 경매로 무턱대고 낙찰받는 것보다는 투자수익을 잘 따져보고 접근해야 한다고 말했다.
 “경매시장에서 높은 낙찰가와 경쟁이 과열된 상태로 지속된다면 투자 메리트를 많이 상실합니다. ‘바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가는 전략’이 필요합니다. 특히 버블세븐 지역 내 아파트와 도심 중소형아파트, 대단지 인기 아파트의 경우 낙찰가율이 90~95%를 상회해 경매로 사도 별로 남는 장사가 아닙니다”

따라서 그는 아파트의 경우 비인기지역, 소외지역, 교통여건 개선되는 아파트 등 현재는 별 볼일 없는 지역이지만 향후 가격상승이 예상되는 지역 내 아파트를 추천했다. 그러면서 그는 “너무 아파트만 고집하기보다는 고급빌라, 단독주택, 상가 등 틈새종목에서 우량물건을 찾는 전략이 필요한 시점”이라고 덧붙였다.

특히 그는 “아파트 등 주택의 경우 투자 유망지역으로는 청약 경쟁률이 높았던 곳 중 개발 호재가 있고 웃돈이 낮게 형성된 단지를 골라야 한다”며 “서울은 9호선 라인인 강서지역 역세권 수혜단지와 마곡지구 인근, 강북은 뉴타운·재개발 지역이 투자매력이 있다”고 말했다. 9호선 라인인 강서지역의 경우 서울 도심에 비해 개발이 더디게 되고 있어 가격이 저렴하며 아직 개발 호재가 반영이 덜 돼 투자자금 1억~2억원으로도 투자할 수 있을 정도로 가격이 저평가돼 있고 향후 매매가가 상승할 수 있는 여력이 크게 때문이다. 그는 신방화, 마곡나루, 가양 등 9호선 강서지역 역세권에서도 소형 오피스텔이나 상가도 유심히 살펴볼 필요가 있다고 조언했다.

강북 뉴타운, 재개발 지역은 서울시의 한강 공공성회복정책에 따른 초고층 아파트 수혜를 입는 성수지역이나 용산을 눈여겨 볼만하다. 이들 지역은 앞으로 재개발, 뉴타운 개발에 따라 프리미엄 형성이 될 뿐만 아니라 한강변 초고층 아파트 수혜로 한강조망의 메리트가 있기 때문이다.

이밖에 그는 수도권의 경우 경기 남부 인근 지역을 추천했다.
“광교신도시의 청약열기와 더불어 분당선 연장 등 개발호재가 많고 강남 접근성이 양호한 수원·광교·용인 등이 꾸준한 발전이 예상돼 경기회복에 따른 시세차익이 기대되는 지역입니다”

◆경매 틈새시장 공략해야
그는 경매시장에서도 틈새시장을 노려야 한다고 조언했다.
그중 한가지 방법이 허름한 주택을 구입한 후 리모델링을 통해 수익을 올리는 것이다. 노후한 주택은 입찰경쟁률이 상대적으로 적어 싼 값에 낙찰이 가능하다. 2~3회 유찰이 보통이고 낙찰가율 60~70%대에 낙찰 받을 수 있다. 이런 물건을 헐값에 낙찰 받아 개?보수하면 높은 수익을 올릴 수 있다. 특히 대지가 넓은 허름한 주택은 활용도가 높아 헐값에 매입해 다가구나 상가주택 등으로 개보수하면 높은 투자수익을 기대하기 쉽다.

세입자 많은 경매물건도 괜찮다. 상가나 주택 모두 세입자가 많은 경우 권리관계가 깨끗한 경매물건 보다 낙찰가율이 크게 낮다. 이는 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸리고 까다로운 인도와 명도소송 과정을 겪어야 한다고 먼저 생각하기 때문이다. 상가의 경우 세입자가 새로운 낙찰자에게 재계약을 요구하는 경우가 많아 수월하게 처리되는 것이 보통이다. 주택도 다수의 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이라면 최우선적으로 우선 배당을 받게 되므로 문제가 없다.

확정일자와 최초 근저당 설정일이 같은 경매주택도 눈여겨볼만하다.
“경매주택에 세입자가 있는 경우 세입자의 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같으면 세입자는 후순위라 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없습니다. 근저당은 당일에 효력을 발생하나 주택임대차보호법의 확정일자 효력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에 이런 물건도 유찰이 잘 되는 편이죠”

 낙찰자 있는 재경매물건도 투자대상이다. 재경매물건은 전 낙찰자가 최고가 매수인으로 낙찰받은 후 잔금 납부를 하지 않아 재입찰에 붙인 경매 물건을 말한다.
“통상 재경매 물건은 총 물건의 약 10% 정도지만 입찰보증금이 20%인 경우가 재경매물건입니다. 재경매되면 경쟁이 적고 유찰이 잦죠. 그러나 재경매 물건은 전 낙찰자가 1차 검증을 거쳐 등기부상 권리관계나 임대차 관계가 드러나 있기 때문에 오히려 안전하며 권리관계 확인이 쉽습니다”

그는 마지막으로 경매 투자자들에게 “경매 입찰 전 철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 입찰가격을 써내야 한다”며 “정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다”고 조언했다. 그는 “경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다”고 덧붙였다.

윤재호 메트로컨설팅 대표
윤재호 대표는 지난 1089년부터 건설회사 용지담당직원으로 부동산업무를 시작한 이후 94년 부동산컨설팅회사를 거쳐 현재 부동산투자와 경매컨설팅을 해오며 투자자문위원으로 활동해오고 있다. 저서로는 2000만원으로 연봉버는 경매투자(2008), 부동산투자101가지(2005), 3000만원으로 시작하는 부동산투자101가지(2002)가 있다.